Lokale socjalne od gminy muszą nadawać się do zamieszkania

Proszę o wskazanie aktów prawnych regulujących kwestie tzw. lokalu socjalnego, przyznawanego przez sąd od gminy osobie eksmitowanej, znajdującej się w szczególnej sytuacji (np. bezrobotny). W szczególności chodzi nam o wskazanie przepisów, które jednoznacznie określają, jakie pomieszczenie może być uznane za lokal socjalny, a jakie nie. W niektórych miastach zdarzają się przypadki wyznaczania jako "lokal socjalny" kontenerów budowlanych, które nie nadają się do zamieszkania (nie mają odpowiedniej wentylacji, ogrzewania itp.). Jak eksmitowany może się bronić przed ulokowaniem w takim lokalu "socjalnopodobnym"?

- pyta czytelnik

Lokal  socjalny przysługuje osobom z orzeczoną eksmisją, jeśli w wyroku sąd przyznał prawo do takiego lokalu. W takim przypadku eksmisja jest wstrzymana do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wynika to z art. 14 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.) Tam też trzeba szukać odpowiedzi na pytanie czytelnika.

Co musi mieć lokal socjalny

Zgodnie z definicją w art. 2 u.o.p.l. lokal socjalny musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, przy czym może mieć obniżony standard. Powierzchnia pokoi (zwróćmy uwagę: pokoi, a nie całego lokalu) przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2. Jeśli najemca mieszka sam, pokój lub pokoje muszą mieć minimum 10 m2.

Niestety, nie jest to definicja precyzyjna. Nie bardzo wiadomo, co się kryje pod pojęciem „lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny"  albo „obniżonego standardu". Czasami gminy w swoich uchwałach precyzują te pojęcia, lecz gdyby uznać to za wystarczające, należałoby zaakceptować sytuację, w której standard lokali socjalnych zależy wyłącznie od woli lokalnych radnych.

Za próbę doprecyzowania przepisu prawa można uznać odpowiedź podsekretarza stanu w ministerstwie budownictwa Piotra Stycznia na interpelację poselską nr 1391. Minister wyraził stanowisko, że lokal socjalny  musi być lokalem mieszkalnym, a zatem służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

- Nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych – tłumaczył Piotr Styczeń.

Zdaniem ministra obniżony standard lokalu socjalnego oznacza tyle, że „jako lokale socjalne można wykorzystywać zarówno te lokale mieszkalne, które spełniają aktualne wymagania i normy techniczne, jak i te, które ich nie spełniają, bowiem zostały zbudowane, zanim normy te zaczęły obowiązywać". Jak to rozumieć? Chodzić może o lokale w starszym budownictwie, niespełniające kryteriów wyznaczonych w rozporządzeniu ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Potwierdza to odpowiedź tego samego ministra na  interpelację nr 972.

-         ˝Lokale o obniżonym standardzie˝ to lokale, które odbiegają od obecnie obowiązujących norm prawnych, ale są zakwalifikowane przez poprzednio obowiązujące przepisy jako lokale mieszkalne, czyli nadające się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Ze względu na cel (zamieszkiwanie) również w lokalach socjalnych wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody (choć woda może być poza lokalem), ciepła (niekoniecznie musi to być centralne ogrzewanie), energii elektrycznej oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku – wyjaśniał minister Styczeń.

Nie każdy bez pracy to bezrobotny

Sąd sam, z urzędu bada, czy w konkretnej sprawie zachodzą przesłanki do przyznania lokalu socjalnego. Bierze przy tym pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną i rodzinną. Są jednak kategorie osób, którym sąd musi orzec uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, nawet wtedy, gdy ich sytuacja materialna czy rodzinna nie jest  tragiczna. Są to:

Te osoby w przypadku eksmisji muszą otrzymać lokal socjalny od gminy, jeśli nie mogą zamieszkać gdzie indziej. Pamiętać jednak trzeba, że nie każda osoba pozostająca bez pracy ma status bezrobotnego. Zgodnie z ustawą z 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy status bezrobotnego przysługuje osobom, które m.in. są zdolne i gotowe do podjęcia zatrudnienia i   zarejestrowały się we właściwym dla miejsca zameldowania powiatowym urzędzie pracy oraz poszukują zatrudnienia lub innej pracy zarobkowej. Poza tym nie mogą m.in. mieć ukończonych 60 (kobieta) lub 65 (mężczyzna) lat,  pobierać zasiłku stałego z pomocy społecznej. Pełny wykaz warunków znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o promocji zatrudnienia.

I jeszcze jedna istotna informacja: zgodnie z art. 14 ust. 7 u.o.p.l. nakaz przyznania lokalu socjalnego wymienionym kategoriom osób nie dotyczy lokatorów mieszkań należących do prywatnych właścicieli, lecz tych należących do gmin, spółdzielni lub TBS-ów. Wyjątkiem są lokatorzy, którzy umowę najmu z prywatnym właścicielem zawarli przed 1 stycznia 2005 r. Oznacza to, że osobom spełniającym kryteria z art. 14 ust. 4 u.o.p.l., które zawarły umowę najmu po 1 stycznia 2005 r. sąd nie musi, ale może przyznać prawo do lokalu socjalnego.

Co się dzieje z osobą, wobec której orzeczono eksmisję, a jednocześnie sąd nie przyznał jej prawa do lokalu socjalnego? Taką osobę można eksmitować do pomieszczenia tymczasowego, noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Pomieszczenie tymczasowe w kontenerze?

Lokale socjalne często są mylone z pomieszczeniami tymczasowymi. Te drugie też wskazuje gmina, chyba że  wierzyciel, sam dłużnik (eksmitowany) albo inna osoba wskażą inne pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Nie są to wymogi wygórowane.

W odróżnieniu od lokalu socjalnego pomieszczenie tymczasowe nie jest lokalem, wystarczy zatem zapewnić eksmitowanemu np. pokój w hotelu. Ważne, by pomieszczenie tymczasowe nadawało się do zamieszkania, miało dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, choćby poza budynkiem, a także oświetlenie naturalne i elektryczne. Pomieszczenie nie może być zawilgocone, musi być tam zapewniona  możliwość ogrzewania i zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.  Jeśli chodzi o powierzchnię, to przepis  art. 2 ust. 1 pkt 5a u.o.p.l. wskazuje, że  na jedną osobę musi przypadać minimum 5 m2 powierzchni mieszkalnej. W miarę możności pomieszczenie tymczasowe powinno znajdować się w tej samej miejscowości, w której dotychczas mieszkał eksmitowany.

W przywoływanej już interpelacji nr 1391 minister Styczeń odniósł się również do wymagań jakie powinny spełniać pomieszczenia tymczasowe. Jego zdaniem tymczasowy obiekt budowlany w rozumieniu ustawy Prawo budowlane nie może być utożsamiany z tymczasowym pomieszczeniem.  Dodajmy, że zgodnie z art. 3 pkt 5 prawa budowlanego tymczasowym obiektem budowlanym jest obiekt przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnica, kiosk uliczny, pawilon sprzedaży ulicznej i wystawowy, przekrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna,  barakowóz, obiekt kontenerowy.

- W przypadku pomieszczenia jego tymczasowość odnosi się do określenia czasu pobytu konkretnej osoby w takim pomieszczeniu, natomiast pojęcie tymczasowego obiektu budowlanego użyte w ustawie Prawo budowlane oznacza obiekt, który może być usytuowany w danym miejscu tylko czasowo – stwierdził minister.