Nowych osiedli będzie mniej

Od stycznia do września br. inwestorzy oddali do użytkowania w sumie  ponad 104  tys. mieszkań. To o 20,5 proc. więcej niż w takim okresie przed rokiem. Spada jednak liczba pozwoleń na budowę – podał wczoraj GUS.

– Nowych inwestycji mieszkaniowych ubywa. We wrześniu tego roku liczba pozwoleń dla całego sektora budowlanego była o 34,4 proc. niższa niż w okresie styczeń–wrzesień 2011 r. W zeszłym miesiącu ruszyła budowa 12,4 tys. mieszkań. Przeważającą większość z nich, bo aż 7,1 tys., rozpoczęli inwestorzy indywidualni, a niewiele ponad jedną trzecią – 4,3 tys. – deweloperzy. Warto przypomnieć, że jeszcze w kwietniu br. wynik deweloperów i inwestorów indywidualnych był zbliżony. Co więcej, wrześniowe dane pokazują, że deweloperzy dostali o 44,3 proc. mniej pozwoleń na budowy niż rok wcześniej – komentuje Bartosz Turek, analityk z Home Broker.

Zalew lokali z wiosny

– Na sytuację na rynku mieszkaniowym największy wpływ ma wyjątkowo wysoka podaż, związana z rekordową liczbą lokali wprowadzonych do sprzedaży od stycznia do kwietnia 2012 r., czyli przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej – wyjaśnia Paweł Sztejter, partner w firmie doradczej Reas. Jego zdaniem liczba mieszkań w ofercie deweloperów osiągnęła maksimum w II kwartale br. i teraz powinna maleć.

Z najnowszych danych firmy Reas wynika, że w III kwartale br. w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) deweloperzy wprowadzili do sprzedaży prawie 6,4 tys. mieszkań. To dwa razy mniej niż w poprzednim kwartale i zarazem najmniej od III kwartału 2009 r.

Choć deweloperzy wyraźnie ograniczyli wprowadzanie na rynek nowych inwestycji, podaż nadal jest ogromna. Jak tłumaczą eksperci Reasa, w ciągu minionych czterech kwartałów firmy rozpoczęły sprzedaż ponad 36 tys. mieszkań. Dziś w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi czeka na kupców łącznie 55,7 tys. lokali. W ofercie deweloperów nadal dominują te w budowie (76 proc. oferty). Na rok 2014 firmy zaplanowały oddać 21 proc. lokali znajdujących się w ofercie, a tylko 2 proc.  na rok 2015 lub później. To oznacza, że zalew nowych, gotowych lokali czeka nas z końcem tego roku.

Kto to kupi

Z danych Reasa wynika, że liczba mieszkań ukończonych, a niesprzedanych wzrosła w skali 12 miesięcy o ponad 34 proc. Na koniec września w Warszawie było ich ponad 4,7 tys., a we wszystkich sześciu aglomeracjach  ponad 12,7 tys.

– Udział gotowych mieszkań stanowi ok. 30 proc. całej oferty deweloperskiej. Wiele z nich ma zbyt dużą powierzchnię w stosunku do liczby pokoi, więc cieszą się najmniejszym zainteresowaniem – mówi Tomasz Kołodziejczyk, pełnomocnik zarządu w firmie doradczej redNet Consulting. Jego zdaniem właśnie obserwujemy przełom na rynku, bo w III kwartale br. warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek mniej mieszkań, niż sprzedali. – Ceny będą jednak w dalszym ciągu spadać, o ok. 3–5 proc. w skali roku – przewiduje Kołodziejczyk. Natomiast sprzedaż w IV kwartale br. wzrośnie. Bezpośredni wpływ na to będzie miał koniec rządowego programu „Rodzina na swoim".

Wiele osób zechce skorzystać z dopłat przed końcem roku, a deweloperzy będą im to ułatwiać rabatami. Kłopoty mogą czekać firmy od nowego roku. Po zakończeniu „Rodziny...", która istotnie wspierała sprzedaż, nastąpi pół roku lub rok przerwy, kiedy nie będzie można liczyć na pomoc przy zakupie pierwszego M.  – Taka sytuacja nie zmobilizuje klientów, którzy będą wstrzymywać decyzję o zakupie lokalu z rynku pierwotnego w oczekiwaniu na rozpoczęcie programu „Mieszkanie dla młodych" – przewiduje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy. Dlatego deweloperzy będą musieli dostarczyć klientom nowych zachęt do zakupu, które zrównoważą brak rządowego wsparcia.

Także z prognoz Reasa wynika, że liczba zawartych umów o sprzedaż nowych mieszkań w całym 2013 r. może zmaleć. Stąd tak wielkie starania deweloperów, aby pozbyć się jak największej liczby lokali już dziś. – W ciągu ostatniego roku w sześciu głównych miastach deweloperzy sprzedali nieco ponad 29,6 tys. lokali. Dziś oferta przekracza 55 tys. – przypomina Paweł Sztejter. Dodaje, że koszty wkładane w pozyskanie i obsłużenie nabywców są coraz większe, a sprzedaż w przeliczeniu na przeciętną inwestycję zdecydowanie maleje. Reas podaje, że znacznie zmniejszyły się ceny lokali wprowadzonych do sprzedaży w III kwartale. Były one o blisko 16 proc. niższe niż ceny z I kwartału 2009 roku.

– Przewaga podaży nad popytem nieuchronnie prowadzi do wydłużania się czasu sprzedaży i dalszego spadku cen. Spore koszty ponoszą zarówno potrzebujący gotówki właściciele używanych mieszkań,  jak i deweloperzy. Obciąża ich nie tylko obsługa kredytów zaciągniętych na realizację inwestycji, ale także utrzymanie gotowych, pustych mieszkań. Będą walczyć o kupców przede wszystkim cenami. Konkurencja na tym polu prawdopodobnie będzie się zaostrzać – przewiduje Marcin Drogimirecki, szef serwisu nieruchomosci Domy. pl.

Podyskutuj z nami na Facebooku

www.facebook.com/ekonomia