Czy do Warszawy przyjdą inwestorzy

– Polska jest najbardziej aktywnym rynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w mijającym roku. W ostatnich tygodniach sfinalizowane zostały cztery kluczowe transakcje na warszawskim rynku biurowym. Przewidywana wartość kolejnych transakcji, które zostaną zamknięte do końca 2012 r., wynosi 300–400 mln euro – szacują eksperci Jones Lang LaSalle.

Jednakże pomimo realnego zagrożenia kryzysem i złych wieści ekonomicznych ze świata polski rynek nieruchomości komercyjnych był w dobrej kondycji w 2012 roku – przekonuje Colin Waddell, dyrektor zarządzający firmy doradczej CBRE w Polsce. – Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów lokujących swój kapitał w nieruchomości komercyjne. Popyt na powierzchnie biurowe i handlowe utrzymywał się w mijającym roku na wysokim poziomie, a na rynku powierzchni magazynowych nastąpiła stabilizacja.

Porównując polski rynek do węgierskiego czy rumuńskiego, widać, że cieszymy się największym zaufaniem międzynarodowych inwestorów.

Colin Waddell zwraca uwagę, że choć chcą u nas inwestować fundusze z wielu krajów, to jednak pod względem wartości transakcji to kapitał niemiecki wiedzie prym. – Ale swoją działalność inwestycyjną kontynuują także fundusze z USA i Wielkiej Brytanii oraz Bliskiego Wschodu, często działając pośrednio przy pomocy podmiotów dysponujących lokalnym know-how – dodaje Colin Waddell.

W podobnym tonie wypowiada się też Philippe Mer, szef BNP Paribas Real Estate w Polsce. – W odniesieniu do Polski nie możemy tak naprawdę mówić o kryzysie. Jak dotąd doświadczyliśmy małego spowolnienia w trzecim kwartale 2012 r. Nie uderzyło ono jednak w rynek nieruchomości komercyjnych ani w sektor centrów handlowych czy nieruchomości biurowych – podkreśla Philippe Mer.

Zwraca uwagę, że w tym roku inwestorzy przykładali większą wagę do projektów poza Warszawą, w miastach regionalnych, gdzie wciąż istnieje możliwość rozwoju. Nie zawsze jest to jednak proste bez wsparcia banków. A te zaostrzają politykę kredytową. – Instytucje finansowe na bieżąco monitorują rynek i postępują zdecydowanie ostrożniej niż kiedykolwiek wcześniej. Dlatego dla deweloperów kluczowe znaczenie ma dziś podpisanie przedwstępnych umów najmu oraz większy wkład własny – dodaje Philippe Mer.

Tomasz Olszewski: To może być bardzo dobry rok

Biura górą

Michał Ćwikliński, dyrektor Działu Inwestycji w agencji Savills, uważa, że biorąc pod uwagę ogólną sytuację finansowo-gospodarczą na świecie, i zestawiając ją z pozycją Polski, można śmiało stwierdzić, że nasz rynek nieruchomości komercyjnych po raz kolejny oparł się kryzysowi.

– Polska jest głównym rynkiem do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Szacujemy, że w 2012 roku wartość transakcji wyniesie blisko 2,5 mld euro. Należy jednak pamiętać, że część umów będzie finalizowana w ostatnich dniach roku, tak więc określenie dokładnej kwoty jest trudne, a zakończenie tych transakcji powodzeniem może jeszcze poprawić wynik tego roku – dodaje Michał Ćwikliński.

300 mln euro mogą być warte transakcje na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, zawarte w ostatnich tygodniach tego roku

Jakie były najważniejsze umowy w tym roku? Według Savills do znaczących transakcji należą: sprzedaż budynku Warsaw Financial Center za 210 mln euro przez CA Immo, zakup kompleksu biurowego Platinium Busniess Park przez Allianz Real Estate za 173 mln euro czy kupno budynku IBC przez fundusz DEKA za 148 mln euro.

Natomiast rynek nieruchomości handlowych przyniósł w 2012 roku dwie spektakularne transakcje: sprzedaż kompleksu handlowo-biurowego Złote Tarasy w Warszawie oraz sprzedaż łódzkiej Manufaktury do Union Investments. – Obie nieruchomości to najlepsze inwestycyjne produkty handlowe 2012 roku – twierdzi Michał Ćwikliński.

Jego zdaniem w 2013 roku aktywni będą inwestorzy z Niemiec, Stanów Zjednoczonych oraz z Wielkiej Brytanii. Izabela Mucha, dyrektor działu Wycen i Doradztwa w firmie doradczej Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że podobnie jak w poprzednich latach najwięcej transakcji na rynku komercyjnym zostało zrealizowanych w sektorach biurowym i handlowym.

– Jednak największy wzrost wartości zawieranych transakcji inwestycyjnych odnotowaliśmy w sektorze magazynowym – mówi Izabela Mucha. – Popyt na polskie nieruchomości komercyjne w 2013 r. powinien się utrzymać na podobnym poziomie, jak w 2012 r. Należy jednak się liczyć z dużymi wahaniami w zależności od zmian wskaźników makroekonomicznych. Brak kompromisu w sprawie kształtu budżetu Unii Europejskiej na lata 2014-2020 oraz narastający kryzys związany z zadłużeniem Europy południowej prawdopodobnie nie będą sprzyjać większemu wzrostowi zainteresowania międzynarodowego kapitału polskimi nieruchomościami niż dotychczas – prognozuje.

Nie ma mowy o kryzysie

Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie Jones Lang LaSalle, uważa, że choć w tym roku polski rynek magazynowy odczuł spowolnienie, to o kryzysie mówić nie można. – Popyt na magazyny, choć sporo niższy niż w rekordowym 2011 roku, jest na tyle wysoki, że nie obserwujemy jakiejś drastycznej obniżki czynszów czy skoków wskaźnika pustostanów – zapewnia Tomasz Olszewski.

Zwraca jednak uwagę, że ze względu na niepewną sytuację strefy euro rok 2013 upłynie pod znakiem daleko posuniętej ostrożności wśród najemców, deweloperów oraz banków, które finansują inwestycje magazynowe.  – Firmy z dużymi oporami podejmują decyzje o najmie, przynajmniej jeśli chodzi o nowe umowy. Deweloperzy dostosowali się do obecnej sytuacji, ograniczając do minimum inwestycje spekulacyjne. Jeśli dziś powstają większe obiekty magazynowe, to z reguły mają podpisane wcześniej umowy najmu. Co więcej, potencjalni najemcy muszą się wykazać odpowiednio wysoką wiarygodnością i być gotowi na co najmniej 5-letni okres najmu. To warunek stawiany przez banki, które chcą maksymalnie zabezpieczyć kredytowane przez siebie inwestycje – podkreśla dyrektor Olszewski.