Kiedy bank nie pożyczy na dom i działkę

Czy bank sfinansuje i kupno działki, i budowę na niej domu jednym kredytem?

Aleksandra Łukasiewicz:

Najczęściej kredytowanie działki i budowy domu odbywa się w dwóch etapach. Najpierw następuje zakup działki, który w większości banków można skredytować. Po wybraniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę można w tym samym banku uzyskać drugi kredyt na budowę lub podwyższyć poprzedni.

Wybierając kredyt na działkę, warto więc sprawdzić, czy mamy w tej instytucji również zdolność kredytową, by pożyczyć kwotę potrzebną także na budowę domu oraz jakie warunki bank oferuje, np. jak rozlicza transze, ile będziemy mieć czasu na oddanie domu do użytkowania. W przeciwnym razie może się okazać, że trzeba będzie refinansować kredyt na zakup działki przy ubieganiu się o kredyt na budowę.

A możliwe jest kredytowanie działki i budowy domu jednym kredytem na etapie zakupu działki?

Tak, w kilku bankach jest to możliwe. Należy jednak pamiętać, że w takiej sytuacji przed zakupem działki trzeba mieć już projekt budowlany domu. Bank będzie bowiem chciał sprawdzić, jaką nieruchomość zamierzamy zbudować i jakie będą koszty takiej inwestycji. Wtedy do banku razem z wnioskiem należy również złożyć dokumenty takie jak przy standardowej budowie. Część banków wymaga jednak przedstawienia pozwolenia na budowę już w czasie ubiegania się o kredyt.

Czy bank pożyczy na stan surowy zamknięty, czy będzie nalegał na wykończenie pod klucz? Czy musi mieć gwarancję, że dom będzie w określonym czasie gotowy do zamieszkania, czy to go nie interesuje?

Banki wymagają oddania domu do użytkowania. Nie jest więc możliwe zaciągnięcie kredytu na stan surowy zamknięty, ale wykończenie pod klucz można rozłożyć w czasie i sfinansować z własnych pieniędzy po wypłacie kredytu. Oznacza to, że kwota kredytu łącznie z wnoszonym wkładem własnym – który musi być wniesiony przed uruchomieniem ostatniej transzy – ma być w ocenie banku wystarczająca, żeby zakończyć budowę.

W praktyce banki posługują się ustalonymi na podstawie średnich cen materiałów budowlanych i robocizny minimalnymi cenami wybudowania 1 mkw. domu.

Czy zawsze wymagany jest wkład własny? Czy odziedziczona działka może nim być? Czy 30 tys. zł na koncie wystarczy? Jak jest oceniana jej wartość?

Budowę domu i zakup działki można sfinansować bez posiadania własnych pieniędzy, choć nie wszystkie banki dopuszczają taką opcję, ale dotyczy to też zakupu mieszkania.

Jeżeli bank wymaga wkładu własnego, to jest on określony procentowo w odniesieniu do wartości nieruchomości. Jeżeli dom z działką będzie wart 300 tys., a bank wymaga 10-proc. wkładu własnego, to 30 tys. zł. Jeżeli inwestycja będzie warta 400 tys., to możemy otrzymać maksymalnie 360 tys. zł z banku.

Posiadana działka własna jest traktowana jak wkład własny i jej wartość jest oceniana w oparciu o operat szacunkowy czy opinię analityka technicznego w banku na podstawie ofert podobnych działek w okolicy.

Istotna jest tutaj kwestia, jak liczona jest wartość domu. W przypadku kupna mieszkania jest to stosunkowo proste i jego wartość jest zazwyczaj zbieżna z ceną. Wartość domu nie jest sumą kosztu zakupu działki i kosztów budowy. Bank, udzielając kredytu, odnosi się do wartości domu po jego wybudowaniu, czyli do tego, za ile można taki dom sprzedać.

Na jakim etapie trzeba zgłosić się do banku? Z planami, projektem czy już pozwoleniem na budowę?

Do banku należy zgłosić się co najmniej na miesiąc przed planowanym rozpoczęciem budowy czy zakupem działki, jeżeli zamierzamy go kredytować.

Do wniosku kredytowego na budowę będą wymagane: projekt budowlany, kosztorys, odpis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę (chyba że ubiegamy się o kredyt na budowę i zakup działki łącznie i nasz bank dopuszcza przedstawienie pozwolenia na budowę przed wypłatą pierwszej transzy), wypis i wyrys z rejestru gruntów, warunki zabudowy, dziennik budowy.

Bank może zażądać również podstawy nabycia działki (np. akt notarialny zakupu czy potwierdzenie nabycia spadku) i operatu szacunkowego.

Ile czasu zabierają formalności? Na jakie niespodzianki trzeba się przygotować?

Aby zaoszczędzić czas i usprawnić proces kredytowania, warto zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów. Przede wszystkim należy pamiętać o dostarczeniu kompletu dokumentów wymaganych przez dany bank, które umożliwią analizę wniosku i szybkie wydanie decyzji kredytowej.

W trakcie analizy bank może prosić o dodatkowe dokumenty, których dostarczenie jest warunkiem dalszego rozpatrywania wniosku.

Kolejną istotną kwestią jest dobrze wypełniony kosztorys bankowy, pozwalający na oszacowanie etapów prac oraz płynne uruchomienie transz. Zaniżony kosztorys może spowodować, że bank poprosi o udokumentowanie posiadania wkładu własnego, ponieważ uzna, że kwota jest za niska na dokończenie budowy.

Jeżeli pieniędzy w trakcie budowy zabraknie, to oznacza to konieczność dołożenia własnych, albo podwyższenia kredytu, a to z kolei opóźni budowę, ponieważ bank będzie ponownie badać zdolność kredytową. Niedoszacowane koszty budowy przed jej rozpoczęciem są bolączką wielu budujących. Wysoki kosztorys może zostać skorygowany w dół, trzeba się więc zastanowić, czy zaproponowana kwota jest wystarczająca. Należy również pamiętać o terminie ukończenia budowy.

Na co zwraca uwagę bank, oceniając projekt domu i możliwości klienta?

Bank ocenia zdolność kredytową klienta, jego wiarygodność kredytową, wartość nieruchomości i jej stan prawny. Poziom zarobków wymaganych przez bank zależy od kwoty kredytu, a nie celu. Osoba o danych zarobkach i zobowiązaniach otrzyma taką samą kwotę na mieszkanie, jak i na dom. Bank weryfikuje również historię kredytową w BIK i innych dostępnych bazach. Ocenie podlega kosztorys: czy za podaną kwotę można wybudować dom przedstawiony w projekcie, oraz czy kosztorys nie jest za wysoki w stosunku do projektu.

Elementem analizy jest także wycena nieruchomości, ponieważ kwota kredytu w odniesieniu do przyszłej wartości domu nie może być wyższa niż maksymalny poziom dopuszczalny przez bank, przy czym na rynku jest dostępnych szereg ofert finansujących 100 proc. wartości. Sprawdzany jest również aspekt prawny, np. czy na działce nie ma obciążeń.

Czy kredyt na dom ma taką samą marżę jak na mieszkanie?

Marża kredytu zależy od wnoszonego wkładu własnego, w niektórych bankach również od oceny klienta w BIK. Oznacza to, że klient wnioskujący przykładowo o 400 tys. zł na zakup zarówno domu, jak i mieszkania wartego 500 tys.  zł otrzyma taką samą marżę.

Kiedy bank nie przyzna kredytu na dom? Czy trzeba mieć umowę z wykonawcą, dokładny wykaz materiałów?

Bank nie przyzna kredytu na dom w przypadku braku zdolności kredytowej, zaległości w spłatach kredytu i zastrzeżeń co do stanu prawnego działki, np. nieuregulowana sprawa spadkowa.

Nie wszystkie banki kredytują budowę domu na działce siedliskowej czy letniskowej. Umowa z wykonawcą nie jest wymagana, można budować systemem gospodarczym. Nie jest też wymagany wykaz użytych materiałów, a jedynie kosztorys na sporym poziomie ogólności. Dotyczy on poszczególnych etapów budowy, bez szczegółowego rozbicia na każdy element. Taki kosztorys mieści się na 1–2 stronach.

Jak wypłacany jest kredyt, zawsze w transzach? W jaki sposób bank kontroluje postępy prac na budowie?