Najemcy pożądani jak nigdy

W 2013 r. deweloperzy chcą oddać do użytku 700 tys. mkw. centrów handlowych. Do tego dojdzie jeszcze ok. 50 tys. mkw. powierzchni centrów wyprzedaży i parków handlowych – to najnowsze dane firmy Cushman & Wakefield (C&W). W 2012 r. deweloperzy ukończyli 400 tys. mkw. centrów. W sumie w całym kraju jest 11 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Inwestorzy poszukują nisz w coraz mniejszych miastach.

– W 2012 r. kameralne centra powstały w mniejszych i średnich ośrodkach, np. w Grudziądzu - Alfa, w Bełchatowie - Galeria Olimpia, w Ciechanowie - Marcredo Center, w Starachowicach - Galeria Kamienna, w Kędzierzynie-Koźlu - Odrzańskie Ogrody, a w Sieradzu - Dekada. Otwarto też centra wyprzedażowe, w Szczecinie i Łodzi – wylicza Katarzyna Michnikowska, starszy konsultant w C&W.

Pożądany jak najemca

Wśród nowo budowanych centrów handlowych te wynajęte w 100 proc. są rzadkością. Stopa pustostanów utrzymuje się w przedziale 1,5–6 proc. To jednak ciągle dobry wynik.

Ale czy spowolnienie gospodarcze i spadek konsumpcji nie spowodują, że galerie otwierane w tym roku będą w znacznej części niewynajęte, albo ich otwarcie się opóźni? Zdaniem Agaty Czarneckiej, starszego konsultanta z działu badań rynku i doradztwa w firmie CBRE, deweloperzy centrów raczej nie są skłonni, aby przyznawać się do zawieszenia projektu z powodu spowolnienia gospodarczego.

– Zazwyczaj oficjalnie podawane są inne przyczyny – problemy administracyjne czy infrastrukturalne – mówi Agata Czarnecka.

Podkreśla jednak, że polski rynek wciąż jest atrakcyjny dla międzynarodowych sieci handlowych. – W ostatnich dwóch latach pojawiło się w kraju ok. 30 nowych marek, w tym roku – siedem nowych sieci, niefunkcjonujących do tej pory w Polsce: &Other Stories, adL, Charley's, Hollister, Mon Amie, Krenig, Boomerang. Kolejne marki zapowiedziały swoje wejście – wymienia Czarnecka.

Ewa Derlatka-Chilewicz, dyrektor w firmie DTZ, zwraca uwagę, że ponad 30 proc. otwarć projektów handlowych planowanych na 2013 lub 2014 r. było przesuwanych. – Głównym powodem były wydłużone procedury uzyskania finansowania lub znalezienia partnera współfinansującego inwestycję. Także wydłużony proces szukania najemców. Do ponad 40 projektów, których ukończenie zostało przesunięte, należą między innymi Felicity w Lublinie, Europa Centralna w Gliwicach, Galeria Amber w Kaliszu czy Galeria MM w Poznaniu – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.

Przyznaje, że 100-procentowe wynajęcie centrum w dniu otwarcia to luksus, na który stać niewiele firm. Są miasta, gdzie wynajęcie powierzchni w nowych obiektach zajmie 3–5 lat, choć średnio trwa to 2–3 lata.

Budowa nie stanie

Tomasz Górski, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w C&W mówi, że w ciągu dwóch lat będziemy obserwować zmniejszenie powierzchni galerii handlowych.

– Powstanie centrum handlowego zajmuje 3–6 lat od chwili kupna działki. W przypadku takiego obiektu jest inaczej niż np. z produkcją samochodów, którą można wstrzymać szybciej. Tu nie da się nagle zawiesić budowy. Dlatego, gdy koniunktura słabnie, deweloperzy raczej będą zmieniać koncepcję centrum, dostosowując ją do mniejszej konsumpcji, a nie wycofywać się z realizacji – mówi Górski.

Przyznaje, że zdarza się, że budowę centrum zaczyna jeden inwestor, a gdy ma kłopot z uzyskaniem finansowania, inwestycję przejmuje inny. – Na rynku dochodzi do przejęć projektów od słabszych firm, ale jeszcze się u nas nie zdarzyło, by istniejące centrum handlowe zbankrutowało i zostało zamknięte – podkreśla ekspert C&W.

Zdaniem Aleksandra Walczaka z firmy Dekada Realty, inwestora centrów handlowych, dla właściciela galerii ważne jest, aby poziom pustostanów nie przekraczał kilku procent, gdyż może to stanowić zagrożenie dla istnienia takich obiektów.

Radosław Gadomski, dyrektor w firmie BOIG, mówi, że mimo spowolnienia, nie zdarzyło się ostatnio, żeby doświadczeni deweloperzy zawieszali rozpoczęte projekty w trakcie prac. – Pojawiają się pojedyncze tego typu przypadki, ale dotyczą inwestorów, którzy nie realizowali nigdy wcześniej podobnych przedsięwzięć – wskazuje Gadomski. – Dziś deweloperzy w swoich planach zakładają otwarcie galerii, gdy wynajęte jest 85 proc. powierzchni.

Także Krzysztof Gaweł, dyrektor zarządzający centrami Gemini Park Bielsko-Biała i Gemini Park Tarnów mówi, że normą jest, że nawet dobre centra oddawane są do użytku przy wynajmie ok. 80 proc. lokali. – Kompletowanie pozostałych najemców trwa nawet do dwóch lat – mówi Krzysztof Gaweł. – Z moich obserwacji wynika, że światowe marki przeżywają obecnie trudności na zachodnich rynkach i ostrożniej wchodzą ze swoimi konceptami do Polski, mimo relatywnie niezłej sytuacji – dodaje Gaweł.

Inwestorzy na ulicach handlowych

Dobre adresy dla znanych marek

Brakuje lokali na eleganckie sklepy przy głównych ulicach handlowych w największych miastach w kraju, w tym w Warszawie. Tymczasem wiele zagranicznych marek, np. modowych, które biorą pod uwagę debiut w Polsce, chce pokazać się nie w centrum handlowym, ale w butiku na deptaku. Właśnie z powodu małej dostępności lokali z dobrymi adresami, stawki najmu są wysokie. W Warszawie i Krakowie – jak podaje firma Cushman & Wakefield – biją rekordy: 75–85 za 1 mkw. miesięcznie. – Główne ulice handlowe zmieniają charakter na bardziej reprezentacyjny. Stają się wizytówką miasta, miejscem spotkań biznesowych i towarzyskich. Proces ten najbardziej widoczny jest w wielkich aglomeracjach ze względu na duże natężenie ruchu turystycznego i biznesowego – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy konsultant w dziale wycen i doradztwa C&W. Jej zdaniem w najbliższych latach duże zmiany na ulicach handlowych będziemy obserwować w Warszawie i Łodzi. Ukończenie drugiej linii metra w stolicy przyniesie wzrost atrakcyjności Nowego Światu i Świętokrzyskiej. W sąsiedztwie stacji na parterach budynków będą powstawać nowe sklepy, punkty usługowe, kawiarnie, restauracje i kluby. Natomiast w Łodzi szykuje się wielka rewitalizacja centrum miasta (łącznie ok. 100 ha), w tym budowa dworca Łódź Fabryczna. – Projekt o nazwie Nowe Centrum Łodzi jest jednym z największych tego typu zamierzeń w Europie. Chodzi o zagospodarowanie historycznych budynków, rewitalizację obszarów poprzemysłowych i kolejowych, zbudowanie nowoczesnego węzła komunikacyjnego i uwolnienie atrakcyjnych terenów pod inwestycje – wyjaśnia Katarzyna Michnikowska. Śródmiejskie ulice rewitalizują m.in. inwestorzy w Katowicach (Galeria Katowicka), Poznaniu (Poznań City Center) i Gdańsku (Forum Radunia). Przebudowa dworca kolejowego i autobusowego w połączeniu z inwestycją handlową przygotowywana jest także w Olsztynie.

Nieruchomości

Pozostało 88% artykułu