Spór o wynajem placu zabaw

Rz: Czytelniczka napisała: „Od kilku miesięcy mieszkamy na nowym osiedlu i jesteśmy świadkami tego, jak deweloper stara się robić interesy naszym kosztem. Na terenie należącym do naszego osiedla utworzono obszary zieleni z małą architekturą i placem zabaw. Od początku realizowania inwestycji deweloper podkreślał, że jest to atut osiedla. Ale od niedawna jeden z lokali usługowych na osiedlu zajmuje przedszkole. Ku naszemu zdziwieniu władze przedszkola planują zrobić kładkę łączącą ich ogródek z placem należącym do całego osiedla. W ten sposób wspólny, a nawet publiczny teren zielony-park, będzie wykorzystywany do celów komercyjnych, czyli wynajmu – za 200 zł miesięcznie. Dodam, że mieszkańcy osiedla płacą za teren podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste oraz wszelkie koszty eksploatacji. Co ciekawe, decyzja o wynajmie placu ma zapaść, zanim jeszcze wszyscy właściciele podpiszą akty notarialne, czyli jest w rękach dewelopera, bo ten ma większość we wspólnocie. Dlaczego deweloper decyduje za nas? Poza tym projekt umowy zakłada, że nie będzie ona mogła być rozwiązana przez najbliższe pięć lat." Co mogą zrobić w takiej sytuacji mieszkańcy?

Mariusz Zając:  Opisane przez czytelniczkę postępowanie dewelopera może budzić istotne wątpliwości, a przedstawiony problem wymaga rozważenia na co najmniej dwóch płaszczyznach: w kontekście relacji umownej nabywca lokalu – deweloper, a także na płaszczyźnie zasad zarządzania nieruchomością wspólną oraz podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej.

Czy jeśli deweloper obiecał nabywcom mieszkań osiedlowy plac zabaw, może go teraz wynajmować w przedszkolu?

Przy ocenie, czy deweloper wywiązał się ze zobowiązań, zwłaszcza w przypadku umów nie zawartych pod rządami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pewną trudność może stanowić wykazanie, że przedsiębiorca zobowiązał się do wykonania na terenie nieruchomości wspólnej ogólnodostępnego placu zabaw.

W mojej ocenie takie zobowiązanie może zostać jednak wyinterpretowane m.in. z materiałów reklamowych dewelopera. Poza tym w dużej części zawieranych umów deweloperskich znajduje się zobowiązanie dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości lokalowej, w tym udziału w nieruchomości wspólnej, w stanie wolnym od obciążeń – czyli także bez umów uniemożliwiających de facto mieszkańcom korzystanie z części nieruchomości wspólnej w postaci ogródka i placu zabaw.

Sytuacja właścicieli lokali wygląda korzystniej w przypadku umów zawartych już po wejściu w życie tzw. ustawy deweloperskiej. W takim przypadku dla oceny obowiązków dewelopera w zakresie sposobu zagospodarowania nieruchomości wspólnej można posłużyć się analizą treści prospektu informacyjnego, zawierającego obligatoryjnie informacje o sposobie zagospodarowania części wspólnych.

Czy deweloper mógł zawrzeć umowę z przedszkolem?

Należy pamiętać, że stroną ewentualnej umowy będzie wspólnota mieszkaniowa, a nie deweloper. Zawarcie z inicjatywy dewelopera, dzięki posiadanej przewadze udziałów w nieruchomości wspólnej, umowy skutkującej poważnym ograniczeniem praw nabywców pozostałych lokali do współkorzystania z części nieruchomości wspólnej, czyli m.in. placu zabaw, może zostać poczytane za przejaw nienależytego wykonania przez dewelopera jego skonkretyzowanych obowiązków określonych umową. Może także stanowić poważne naruszenie ogólnej zasady lojalności kontraktowej.

Dokonując oceny zarysowanej sytuacji na tej płaszczyźnie, trzeba wskazać, że właścicielom lokali, którzy zostali pokrzywdzeni w wyniku wyłączenia placu zabaw ze wspólnego użytkowania, może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze wobec dewelopera.

Czy taka umowa zawarta przez dewelopera nie narusza zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną?

Uchwały podejmowane przez wspólnotę mieszkaniową nie powinny naruszać przepisów prawa, a także zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i interesów poszczególnych właścicieli. Ocena zgodności danej uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oznaczać może badanie ekonomicznej i racjonalnej zasadności podjętej uchwały. W przypadku uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy najmu dotyczącej istotnej dla pozostałych współwłaścicieli części nieruchomości wspólnej i przewidującej jedynie symboliczny wymiar czynszu najmu, można mieć istotne wątpliwości, czy spełnia ona wymóg racjonalnego ekonomicznie gospodarowania mieniem wspólnym.