Kiedy naliczą opłatę adiacenkcą

Kiedy właściciel działki powinien być przygotowany na to, że będzie musiał zapłacić opłatę adiacencką?

Grzegorz Kalinowski: Odpowiedź na to pytanie odnaleźć można już w definicji tej opłaty, zawartej w ustawie z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (UGN). Opłata adiacencka jest ustalana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej (finansowaną z określonych w ustawie źródeł) albo w związku ze scaleniem i ponownym podziałem nieruchomości, a także w przypadku podziału nieruchomości. Zawsze, gdy wymienione zdarzenia będą dotyczyć konkretnej nieruchomości, jej właściciel powinien być przygotowany na ustalenie opłaty adiacenckiej oraz obowiązek jej uiszczenia.

Czy zatem naliczanie opłaty jest automatyczne?

Warunkiem koniecznym dla możliwości ustalenia opłaty jest wzrost wartości nieruchomości na skutek wymienionych zdarzeń. Nie można przyjąć, że każde z nich, niejako z automatu, implikuje wzrost wartości nieruchomości i dlatego taki skutek powinien być każdorazowo należycie wykazany – potwierdzony stosowną opinią rzeczoznawcy. Sens omawianej opłaty wyraża się bowiem w udziale gminy w zysku z tytułu wzrostu wartości konkretnej nieruchomości.

Warto dodać, że zgodnie z UGN, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić opłatę adiacencką każdorazowo, po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 143 ust. 2 i 145 ust. 1 UGN).

Wójt  czy burmistrz nie jest zobowiązany do nałożenia opłaty adiacenckiej w konkretnej sprawie

Z kolei, przy podziale nieruchomości, podstawowymi przesłankami warunkującymi dopuszczalność obciążenia opłatą adiacencką są m.in. obowiązywanie uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna; wzrost wartości nieruchomości wywołany decyzją o podział i wydanie decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.

Czy osoba kupująca grunt może być obciążona opłatą adiacencką, jeśli poprzedni właściciel nieruchomości jej nie uiścił, albo sprzedając grunt starał się przed tym zobowiązaniem uciec?

Przepisy UGN niestety nie rozstrzygają takich wątpliwości. W orzecznictwie zarysowały się dwa poglądy i pierwszy z nich zakłada, że opłata adiacencka nie jest świadczeniem o charakterze osobistym, ale rzeczowym, tzn. związanym ściśle z nieruchomością, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem.

Zwolennicy tej tezy uznają, że obowiązek zapłaty takiej należności, w przypadku sprzedaży nieruchomości, przechodzi na jej nabywcę. Jednak moim zdaniem regułę transferu wszelkich obciążeń, związanych z wykonywaniem prawa własności na nabywcę nieruchomości, należy w tym przypadku zdecydowanie odrzucić.

Stanowisko przeciwne umiejscawia opłatę adiacencką w kategorii zobowiązań osobistych zbywcy nieruchomości i w konsekwencji jemu tylko przypisanej. Uważam, że jest to pogląd słuszny: należność powinna być związana z osobą, która osiągnęła zysk, tzn. w wyniku konkretnych zdarzeń uzyskała nieruchomość o wyższej wartości, a ucieczka od płatności przez sprzedaż nieruchomości, z góry skazana jest na niepowodzenie.

Czytelnik pyta: burmistrz miasta upiera się, że musi wprowadzić opłatę adiacencką, bo uchwała rady miasta go do tego zobowiązuje i narzuca konkretne stawki. Czy tak jest rzeczywiście? Czy burmistrz nie może odstąpić od naliczenia tej opłaty? Jakie mogą być minimalne, a jakie maksymalne stawki?

Opłata adiacencka jest daniną publiczną. Podjęta przez radę gminy uchwała określająca wysokość stawek opłaty powinna wskazywać konkretną stawkę procentową, przy czym UGN określa jej górny próg.

Dopuszczalna wysokość stawki procentowej to 30 proc. różnicy wartości nieruchomości – dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem oraz 50 proc. – dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej lub przeprowadzeniem scalenia i ponownego podziału nieruchomości.

W odniesieniu do obowiązku pobierania opłaty, to uważam, że pomimo ustalenia określonej stawki opłaty adiacenckiej, wójt (burmistrz lub prezydent miasta) zasadniczo nie jest zobowiązany do nałożenia opłaty adiacenckiej w konkretnej sprawie. W jednym przypadku opłata może zostać nałożona, w innym nie. Odmiennie jest w kwestii ustalania opłaty w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, gdzie UGN przewiduje odrębny tryb i obowiązek uiszczenia opłaty przez osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału.

Czytelniczka ma wątpliwości, czy gmina miała prawo do zajęcia pieniędzy na opłatę adiacencką, jeżeli nie jest formalnie właścicielem terenu? Jest nim ojciec który żyje, a drugim współwłaścicielem była matka, która zmarła. Troje dzieci dziedziczy jednak po zmarłej matce.

Dziedzicząc po zmarłej matce, czytelniczka staje się współwłaścicielem terenu. Przejście obowiązku zapłaty należności, jaką jest opłata adiacencka, na takiego nabywcę nieruchomości może być rozważane właśnie z punktu widzenia spadkobrania (sukcesji uniwersalnej). W ramach takiego następstwa na nabywcę przechodzi ogół praw i obowiązków zbywcy. Zatem także obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Obowiązek ten nie wynika jednak z faktu nabycia konkretnej nieruchomości, ale ze wstąpienia w ogół praw i obowiązków zbywcy.

Egzekucja obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej odbywa się na podstawie ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a organ egzekucyjny stosuje środki egzekucyjne przewidziane w tej ustawie, w tym m.in. egzekucję z pieniędzy, z wynagrodzenia za pracę, z rachunku bankowego.

Warto wspomnieć, że podstawowy tryb rozliczenia opłaty adiacenckiej zakłada jej uiszczenie w kwocie pieniężnej. UGN dopuszcza jednak możliwość spełnienia tego obowiązku także poprzez przeniesienie na rzecz gminy praw do działki gruntu wydzielonej w ramach podziału nieruchomości (tak art. 98a ust. 4 UGN).

A jak jest z opłatą adiacencką, gdy mieszkańcy partycypowali w inwestycji? Czytelnicy piszą, że kilka lat temu wspólnie z mieszkańcami sąsiednich domów założyli komitet budowy ulicy w czynie społecznym. Ich wkład w budowę musiał wynosić 10 proc. kosztów inwestycji, więc złożyli się po 3000 zł od działki. Gdy ulica została wybudowana, gmina naliczyła im opłatę adiacencką. Czy słusznie?

W tym przypadku opłata adiacencka została ustalona w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej i jeśli inwestycja ta była także współfinansowana ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych nie podlegających zwrotowi, to niejako bez znaczenia, dla samej dopuszczalności ustalenia opłaty, pozostaje dotychczasowy udział mieszkańców w finansowaniu inwestycji.