Jak wybrać mieszkanie dla siebie

Zanim rozpoczniemy poszukiwanie lokum, trzeba oszacować swój budżet. Posiłkowanie się pieniędzmi banku oznacza wyższe koszty (odsetki, prowizje, ubezpieczenia). Należy też pamiętać, że zadłużanie się na maksymalną kwotę, jaką oferuje bank, jest bardzo złym pomysłem.

W terenie i w sieci

Gdy klient już wie, ile może na mieszkanie wydać, powinien określić swoje potrzeby. Wszystko zależy od tego, kim jest kupujący. Inne potrzeby i oczekiwania ma bowiem pracujący w korporacji singiel, a inne małżeństwo z trójką dzieci.

Istotnym etapem poszukiwania nieruchomości jest orientacyjny wybór lokalizacji, przy uwzględnieniu możliwości budżetowych. Tu znów należy uwzględnić tryb życia nabywcy i to, kim jest. Rodzina z dziećmi lub je planująca zwróci zapewne uwagę na dostępność takich placówek, jak przedszkola, szkoły czy przychodnie lekarskie. Dla kogoś innego liczyć się będzie bliskość centrum lub miejsca pracy, a być może łatwość wyjazdu z miasta lub dostępność obiektów rekreacyjnych i sportowych.

Jeśli nabywca nie zna dobrze rejonu, w którym chciałby kupić mieszkanie, warto poświęcić czas na zwiedzanie okolicy. Odwiedzenie osiedla w weekend to jedno, ale co innego codzienność. Trzeba przyjechać pod blok w godzinach szczytu, gdy mogą robić się korki.

Dalsze zwiedzanie przeprowadzić można w internecie. Trzeba sprawdzić m.in. korytarze powietrzne, którymi samoloty mogą podchodzić do lądowania na pobliskim lotnisku, plany budowy dróg szybkiego ruchu czy tzw. wylotówek z miasta oraz torów kolejowych lub tramwajowych. Jeśli mamy już wybrane konkretne osiedle, warto poszukać strony lub forum o nim. Opinie osób, które mieszkają w danym miejscu od kilku lat, mają ogromną wartość, trzeba jednak pamiętać, że w internecie nie wszystkie wpisy są prawdziwe i przy lekturze należy zachować rozsądek.

Nowe czy używane

Niezwykle istotną kwestią jest to, czy kupujący chce kupić mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Oba rozwiązanie mają wady i zalety, rozważyć należy m.in. czas i nakłady finansowe potrzebne na urządzenie nowego mieszkania lub ewentualny remont używanego, a także stan budynku i opinię o deweloperze czy wspólnocie.

Kupując nowe mieszkanie na wczesnym etapie budowy, można nie tylko urządzić je według własnego gustu, ale i wybrać spośród wielu dostępnych w danej inwestycji. Z kolei na rynku wtórnym nietrudno jest znaleźć lokal gotowy do zamieszkania od zaraz, ale nabywca jest skazany na rozwiązania i gust sprzedającego. Wybór w danym bloku zwykle też jest niewielki lub wręcz żaden. Oglądanie konkretnego lokalu należy przeprowadzić w świetle dziennym, wówczas dużo lepiej widoczne są wszystkie szczegóły.

Decydując się  na lokal, należy sprawdzić wysokość miesięcznego czynszu, a także rachunków za ogrzewanie. W przypadku starszych budynków dobrze, aby miały nowe ocieplenie.

Warto spojrzeć na zakup mieszkania jak na długoterminową inwestycję: czy wybrana nieruchomość ma szansę na wzrost wartości na przestrzeni lat? Czy jeśli będę chciał ją sprzedać, to znajdę klienta?

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Home broker radzi: Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem we frankach szwajcarskich?

Marcin Płuciennik, doradca Home Broker

Kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich był dla kredytobiorców sposobem na niższe raty kredytowe. Dziś blokuje sprzedaż mieszkań.

- W okresie największej popularności – czyli w latach 2006–2008 – zaciągniętych zostało ponad 260 tys. kredytów mieszkaniowych w CHF. Dziś część osób ma problem z takim zobowiązaniem. Jednak nie chodzi o wysokość raty, a o poziom zadłużenia, który w związku ze wzrostem notowań szwajcarskiej waluty wobec złotego często przekracza wartość mieszkania.

- Trzeba pamiętać, że kredyt walutowy jest obwarowany dużo wyższym ryzykiem. Kusi niższą o kilkadziesiąt procent ratą kredytową, związaną ze znacząco niższym oprocentowaniem kredytu. Dzięki temu właśnie – pomimo ryzyka wzrostu kursu waluty – kredyty te cieszyły się taką popularnością.

- W latach 2006–2008 pytania kredyty we frankach stanowiły nawet 80 proc. wszystkich zapytań klientów o finansowanie kupna lokali. Klient musiał jednak wejść niejako w zakład z bankiem, że kurs franka w ciągu najbliższych 20–30 lat (na tyle brane są kredyty hipoteczne) zmieni się na tyle nieznacznie, że nie będzie miało to wpływu na kalkulację oszczędności, jakie klient widział w chwili starania się o kredyt.

- Czy więc klienci robili źle, korzystając z finansowania w CHF? Każdy z kredytobiorców wykonywał własną kalkulację i na podstawie najlepszej wiedzy oraz starając się jak najlepiej dopasować rozwiązania do potrzeb, wybierał taki kredyt.

- Nie można zakładać, że setki tysięcy kredytobiorców wpadły równocześnie na ten sam zły pomysł, bo gdzieś w ich obliczeniach pojawił się błąd. Wygrała po prostu potencjalna chęć zrobienia oszczędności w koszcie odsetkowym, która przesłaniała potencjał ryzyka ewentualnego wzrostu wartości franka.

- Niewielu kredytobiorców wierzyło, że kurs franka szwajcarskiego, uważany za walutę bardzo stabilną, może wzrosnąć z 2,2 zł do 3,3 zł lub więcej. Okazuje się jednak, że pamięć bywa krótka. W roku 1993 (uwzględniając denominację, która nastąpiła dwa lata później) cena franka wynosiła około 1,09  zł, w 2004 roku zaś za franka musieliśmy już płacić ponad 3 zł.

- Z uwagi na wysoki kurs franka względem złotego, spłata frankowego kredytu jest  dziś całkowicie nieopłacalna, choć możliwa. Przy kredycie 300 tys. zł trzeba dodatkowo dołożyć około 140 tys. zł, aby w całości spłacić zobowiązania wobec banku.

- Dodatkowym problemem dla kredytobiorców jest fakt, że przez ostatnie lata ceny nieruchomości w Polsce spadły, co powiększa dysproporcję pomiędzy wartością mieszkania a kwotą kredytu. Oznacza to, że sprzedaż i spłacenie z tych środków kredytu w całości jest niemożliwe. Wykonując taki ruch kredytobiorca będzie tracił.

- Co więc można zrobić z kredytem we frankach w dniu dzisiejszym? Niestety, niewiele. Refinansowanie odpada, banki całkowicie wycofały się z tej oferty. Przewalutowanie – również odpada. Przede wszystkim musielibyśmy powiększyć zabezpieczenie kredytu.

- Teoretycznie istnieje możliwość sprzedaży mieszkania razem z kredytem frankowym. Musielibyśmy wówczas znaleźć kupca, który będzie zainteresowany mieszkaniem oraz kredytem z nim połączonym, a przy okazji przekonać do takiego rozwiązania bank, co łatwe nie będzie.