Duże koszty, dużo stresu, a zyski niepewne

Boom na klimatyczne zamki i pałace już dawno się skończył. Z jednej strony, najlepsze oferty zniknęły z rynku. Pozostały głównie ruiny lub bardzo drogie wyremontowane pałace. Z drugiej, inwestorzy wolą lokować kapitał w łatwiejsze produkty – mieszkania, apartamenty czy nawet lokale użytkowe lub ziemię. Nadal jednak co jakiś czas pojawia się klient z wizją klimatycznego zamku. – Chętni na tego typu nieruchomości dzielą się na dwie grupy: jedni kupują na własne potrzeby z myślą o podniesieniu prestiżu, drudzy widzą w tym możliwość zrobienia interesu w postaci hotelu, domu opieki, obiektu szkoleniowego lub miejsca rekreacji czy rozrywki – tłumaczy Grzegorz Nowacki, szef Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości. Jak dodaje Adam Urbuś, szef Agencji Nieruchomości Historycznych Be Happy, osoby szukające zabytkowych ofert dla własnych potrzeb preferują obiekty o powierzchni raczej nieprzekraczającej 500 mkw. Z kolei te większe są brane pod uwagę tylko przez osoby chcące prowadzić biznes. Wszyscy pośrednicy zastrzegają jednak zgodnie – to interes dla fanatyków zabytków, którym nie żal pieniędzy, bo zwraca się po wielu – czasem po 20 czy 25 latach latach. A bywa, że nie zwraca się wcale. Średni czas zakładający zwrot kapitału z takiego projektu wynosi 10–12 lat.

- Inwestycja hotelowa w obiekcie zabytkowym podlega podobnym regułom jak w nowym budynku. Najważniejsza jest lokalizacja, koszt inwestycji oraz dopasowanie jej do popytu. Jeżeli zabytek znajduje się w dobrym miejscu i można w nim umieścić odpowiednią liczbę pokoi i funkcji towarzyszących, wówczas inwestycja ma sens. Na przykład sieci hotelowe, znając szczególne warunki lokowania hoteli w zabytkach, są elastyczne odnośnie do wymagań, które nie wpływają na bezpieczeństwo gości – opowiada Jacek Tokarski, przedstawiciel Hotel Professionals, spółki doradczej na rynku nieruchomości hotelowych.

Do remontu

Najwięcej zabytków – starych fabryk, młynów, willi czy pałaców – czeka na „dobre ręce" na Dolnym Śląsku. Sporo jest ich także do kupienia w Wielkopolsce oraz na Mazowszu.

– Na rynek trafiają zarówno obiekty wymagające remontów, jak i te, które go przeszły i w których prowadzona jest działalność gospodarcza – hotel, pensjonat itd. Wybór tego typu ofert znacznie wzrósł, co jest wynikiem ogólnego zastoju w obrocie nieruchomościami w ostatnich latach. Obecnie na nabywców czeka kilkaset pałaców i dworów rozsianych po całej Polsce – szacuje Marcin Drogomirecki, analityk z serwisu Domy.pl.

Jednak w wielu rejonach trudno wyłowić coś interesującego. Na Mazurach, jak zapewnia Danuta Nalazek, właściciela olsztyńskiego Biura Obrotu Nieruchomościami i Obsługi Budowlano-Geodezyjnej Immobilia, „perełki" dawno się rozeszły. – Do kupienia zostały właściwie same ruiny, nierzadko oferowane przez samych inwestorów, którzy kilka lat temu kupili je tanio, ale przeliczyli się z ich remontem. Teraz bezskutecznie próbują się pozbyć tego niewygodnego ciężaru – opowiada Nalazek.

Najtańsze „pałace" mogą kosztować ledwie 100–500 tys. zł. – Są to jednak obiekty w złym stanie technicznym, wymagające gruntownych i bardzo kosztownych prac remontowych. Ale dla wielu może to być prawdziwe wyzwanie, pozwalające na realizację marzenia o zamieszkaniu w pałacu z własną historią i z „duszą". Takie obiekty mogą też stać się pensjonatami, hotelikami, ośrodkami wypoczynkowymi, centrum SPA czy eleganckimi domami opieki – mówi Drogomirecki.

W serwisie Domy.pl widnieje m.in. oferta niewielkiego dworku z 1885 r. Powierzchnia budynku to 250 mkw., a działki, na której stoi – około 4 tys. metrów. Nieruchomość znajduje się w Tłuchowie, w województwie  kujawsko-pomorskim. Budynek wyceniono na 165 tys. zł. Oczywiście wymaga kapitalnego remontu.

– Zamki wyremontowane i wyposażone mają już zdecydowanie wyższe ceny, liczone w milionach złotych – zaznacza Drogomirecki.

Nowacki wylicza, że najdroższe propozycje kosztują kilkadziesiąt milionów złotych. Jak podaje serwis Domy.pl, we Wrocławiu do kupienia jest secesyjna kamienica z XIX w., za 20 mln zł. – Obiekt ten został wybudowany przez jednego z ówczesnych bankierów i pełnił funkcję siedziby jego firmy. Natomiast podczas wojny został zamieniony w ekskluzywny dom publiczny dla Niemców. Obecnie znów mieszczą się tu biura, częściowo puste, częściowo wynajmowane przez firmy – opowiada Jadwiga Skierska, pośredniczka zajmująca się sprzedażą budynku. Kamienica wymaga remontu, który pochłonie dodatkowe kilkadziesiąt milionów złotych i oczywiście będzie objęty nadzorem konserwatorskim. Oferta ta trafiła na rynek trzy lata temu.

– Choć pojawiają się „oglądacze", na razie nikt się nie zdecydował na transakcję – mówi Skierska.

Jak podkreślają pośrednicy, coraz częściej sprzedawcami zabytków są osoby prywatne, które wcześniej przejęły takie nieruchomości od Skarbu Państwa czy gminy.

– Niektóre zabytkowe wille popadają w ruinę, ponieważ ich ceny są bardzo wysokie, a ich właściciele przy ustalaniu ceny sprzedaży nie uwzględniają faktu, że na ich renowacje potrzebne są duże fundusze. W województwie mazowieckim szczególnie dużo tego typu obiektów znajduje się na terenie Konstancina-Jeziorny – opowiada Grzegorz Nowacki.

Za zgodą konserwatora

Jak zapewnia Jerzy Kisiel, właściciel jeleniogórskiej firmy Pelkom, o ciekawe zabytki pytają nie tylko Polacy, lecz także cudzoziemcy. – Polak wszystko dokładnie sprawdza, nauczony doświadczeniem z ostatnich lat. Tymczasem obcokrajowcy stawiają głównie na obniżenie ceny oferty. Jednak na razie ani Polacy, ani zagraniczni inwestorzy nie decydują się na transakcje – opowiada Kisiel.

Nie ma się co dziwić, bo przeszkód jest tu wiele. Po pierwsze, często zbywcy nie chcą myśleć o przecenie, bo sami kupowali na górce, płacąc wysokie sumy, i chcą chociaż odzyskać to, co wydali. Po drugie, banki nie są skore kredytować takich transakcji, więc nabywca musi mieć żywą gotówkę.

– Poza tym trzeba spełnić wiele wymagań konserwatora zabytków. I choć można liczyć na dofinansowanie remontu np. z dotacji unijnych, nie rekompensuje to wymagań, które trzeba spełnić. Poza tym w wielu przypadkach remont jest o wiele droższy niż wybudowanie nowego obiektu – opowiada Nowacki.

Bartosz Turek, analityk z Lion's Banku, radzi osobom przymierzającym się do tak karkołomnego przedsięwzięcia, najpierw dokładnie przeanalizować stan prawny i techniczny obiektu. – W stanie prawnym warto zwrócić uwagę na to, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, a status własnościowy jest ustalony oraz jaką ochroną konserwatora zabytków jest objęta nieruchomość. Jeśli nie ma uzgodnionego z konserwatorem pozwolenia na remont lub budowę, warto chociaż spytać o zalecenia konserwatorskie, czyli o dokument, w którym konserwator zabytków opisuje, jak można korzystać z zabytku, czy i w jakim zakresie można go zmienić oraz jak trzeba go zabezpieczyć. Kluczowe jest też sprawdzenie stanu technicznego kupowanej nieruchomości. Ma to spory wpływ na późniejsze koszty renowacji, których oszacowanie także warto zlecić osobie z doświadczeniem przed zakupem – mówi Turek.

Jak zauważa Urbuś, klienci pytają częściej o gotowe, wyremontowane nieruchomości w których już funkcjonuje hotel itp. – Nabywcy nie chcą przechodzić gehenny z remontem, choć, moim zdaniem, to największa przygoda życia – mówi.