Ile zarobisz na inwestycji w poddasza

Sprzedaż mieszkań na poddaszach, choć niełatwa, może być zyskowna – mówi Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – To nieruchomości unikatowe. Nie każdy jest nimi zainteresowany. Jeśli jednak ktoś zagustuje w takim lokalu, będzie w stanie sporo za niego zapłacić – zapewnia.

Czwarte mieszkanie za darmo

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty, firmy pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości, ocenia, że skupowanie poddaszy czy inwestycja w nadbudowy domów to trudny biznes. – Pozwolenia od właścicieli mieszkań w kamienicy, pozwolenia od rozmaitych instytucji i służb. Wszystko może trwać miesiącami, a nawet latami. Po załatwieniu wszystkich formalności musimy prowadzić prace z dużą ostrożnością, tak by nikt ich nie zablokował – przestrzega Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Znam panią architekt, która uparła się, że nadbuduje budynek, zyskując powierzchnię czterech dużych mieszkań. Po trzech latach udało jej się załatwić niezbędne pozwolenia – w urzędach i od wspólnoty mieszkaniowej, co było najtrudniejsze, bo ciągle ktoś zmieniał zdanie. Po wykonaniu prac budowlanych ?i remontowych na rzecz wspólnoty, a taki był warunek otrzymania zgody, pani architekt uzyskała cztery mieszkania. Sprzedaż trzech lokali pozwoliła pokryć koszty inwestycji. Czwarty, swoje mieszkanie, miała za darmo, nie licząc trzech lat pracy i przepychanek przy projekcie. Czy było warto? Znajoma mówi, że nie – podkreśla przedstawiciel Emmerson Realty.

Także Marcin Krasoń zwraca uwagę, że klienta inwestującego w poddasze czeka sporo formalności (nie mówiąc o kosztach) przy wyodrębnianiu lokalu. Problemu nie ma, gdy kupujemy już zaaranżowane, ocieplone mieszkanie. – W takim przypadku potencjalny zysk z inwestycji będzie jednak mniejszy. Wynikać będzie bowiem jedynie ze wzrostu wartości samego mieszkania, a nie z powstania nowego lokalu. To inwestycja obliczona na dłuższy termin – mówi analityk Home Brokera.

Pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor biura Reals Nieruchomości, zauważa z kolei, że adaptowane na mieszkania poddasza były bardzo modne na początku lat 90. ubiegłego wieku. – Była to masowa i niedroga metoda pozyskania mieszkań – wspomina Cezary Szubielski. – Dziś wygląda to nieco inaczej. Przede wszystkim większość dobrych budynków, których strychy nadają się do nadbudowy czy adaptacji, została już wykorzystana. Z drugiej strony mamy przedwojenne kamienice, które są prywatyzowane poprzez zwroty byłym właścicielom, a w których nadbudowy są technicznie możliwe – dodaje.

Także Paweł Zeliaś, szef firmy nieruchomościowej Salondomow.pl, ocenia, że inwestowanie w poddasza to trudny i specyficzny biznes. – Mieszkania na poddaszach to oferty niszowe. Obrót nimi stanowi zaledwie promil rynku. Czasami bardzo nietypowe aranżacje, wykraczające poza ramy klasycznego mieszkania, muszą znaleźć specyficznego nabywcę, ?na którego trzeba dłużej poczekać – przestrzega Paweł Zeliaś. Zauważa, że w poddasza inwestują najczęściej ludzie młodzi, ?przedstawiciele wolnych zawodów, artyści, single. – Niestraszne są im skosy, brak windy, wąskie lub bardzo szerokie korytarze. Po prostu urządzają się inaczej – opowiada szef firmy Salondomow.pl.

Musi być winda

Mieszkania na poddaszach, które wymagają remontu, oznaczają dla inwestora niemałe nakłady. – Często trzeba się liczyć z bardzo wysokimi kosztami docieplenienia nieruchomości, doprowadzenia ogrzewania, przyłączenia wody, zamontowania klimatyzacji czy wstawienia okien – wylicza Marcin Krasoń. – Taka operacja może kosztować 100 tys. zł, a nawet więcej. Wszystko zależy od powierzchni i stanu lokalu – dodaje. Jego zdaniem zwykle będą to jednak dobrze zainwestowane pieniądze. – Klimatyczne mieszkania na poddaszach mają dużą szansę na znalezienie nabywcy. Ich popularność rośnie – twierdzi Marcin Krasoń. – Trzeba jednak pamiętać o wadach niektórych poddaszy. ?W kamienicach czasami nie ma windy. Wejście po schodach na piąte lub szóste piętro dla wielu osób, np. rodzin z dziećmi, może być poważnym problemem – nie ukrywa.

W opinii Cezarego Szubielskiego argumentami przeciw takiej inwestycji będą właśnie koszty i niższa jakość uzyskanej przestrzeni. – Mieszkania na poddaszach są zwykle traktowane przez nabywców jako niepełnowartościowe. Znacznie trudniej je sprzedać niż standardowe lokale. Właściciel takiej nieruchomości może mieć też problemy z jego wynajęciem – mówi dyrektor z Reals Nieruchomości.

Opinię podziela Paweł Zeliaś. – Takie mieszkanie wynajmiemy studentom, młodej parze, początkującemu artyście. Raczej nie możemy liczyć na zamożnego najemcę – zauważa szef firmy Salondomow.pl.

Dyrektor Szubielski dodaje, że fatalną opinię mają mieszkania na ostatnich piętrach bez windy. – Można nawet powiedzieć, że są niemal niesprzedawalne. Wart rozważenia jest więc jedynie pomysł zakupu poddasza w budynku ?z windą – stwierdza dyrektor Reals Nieruchomości.

Marcin Krasoń dopowiada, że ważne są szczegóły. – Na przykład widok z okna. Wiele takich lokali zachwyca panoramą miasta. Są jednak i takie, z których widać jedynie biurowiec po drugiej stronie ulicy – mówi analityk Home Brokera.

– Wybierajmy nieruchomości z dobrymi, wyremontowanymi dachami. Inaczej to nam pierwszym zacznie kapać na głowę – radzi z kolei Paweł Zeliaś.

Cena i lokalizacja

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia najważniejsze przy inwestycji w poddasza są cena i lokalizacja nieruchomości. – Mieszkanie na poddaszu musi być tanie i położone w dobrym miejscu. Szukający takich lokali liczą na niższą cenę ze względu na mankamenty nieruchomości, choćby wspomniany brak windy. Często też pojawiają się problemy z lokatorami budynku, którzy najpierw zgadzają się na nadbudowę, by za chwilę zmienić zdanie – tłumaczy przedstawiciel Emmerson Realty. Zauważa, że amatorzy strychów często szukają większych powierzchni, np. 200 mkw. – Tacy klienci doceniają klimat starej zabudowy. Dobrym przykładem jest ulica Chmielna w Warszawie, gdzie stare budynki są nadbudowywane – mówi przedstawiciel Emmerson Realty.

Duże znaczenie ma także funkcjonalność mieszkania. – Jest taki lokal przy ul. Orlej ?w Warszawie. 250 metrów. Pięknie zdobiony. Mieszkanie ma tylko jedną wadę – jest niskie i ma małe okna. Czy ktoś zechce wyglądać na świat przez lufciki i chodzić przygarbiony cały czas? – pyta Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Zdaniem Cezarego Szubielskiego inwestorów pytających o strychy jest niewielu. – Najczęściej to inwestorzy analitycy. Sprawdzają opłacalność przedsięwzięcia, ale ostatecznie do niego nie przystępują. Często powodem są koszty. W zależności od konstrukcji budynku, zwłaszcza jego górnej części, adaptacja poddasza na mieszkanie może kosztować od ?2 do 10 tys. zł za mkw. Jeśli doliczymy do tego koszt zakupu strychu, to w bardzo wielu przypadkach inwestycja nie będzie ekonomicznie uzasadniona – przestrzega dyrektor z Reals Nieruchomości. – Inaczej wygląda sytuacja, gdy jesteśmy właścicielem ostatniego piętra, a nadbudowa czy adaptacja powiększy powierzchnię nieruchomości. Nabywca zewnętrzny, któremu zaproponujemy zakup strychu po cenie np. 4 tys. zł za mkw., może uznać inwestycję za całkowicie nieopłacalną, podczas gdy właścicielowi budynku przyniesie ona zysk 2 tys. zł z metra – tłumaczy Cezary Szubielski.

Dodaje, że wbrew pozorom znacznie łatwiej znaleźć nowe budynki nadające się do nadbudowy niż poddasza w zabytkowych kamienicach. Takie powierzchnie, jak zauważa Paweł Zeliaś, są często sprzedawane przez wspólnotę w rozliczeniu, np. za remont dachu. – Bywa, że kupuje je lokator zza ściany, spod podłogi – mówi szef firmy Salondomow.pl.

aneta.gawronska@parkiet.com