Odpisy amortyzacyjne mogą być kosztem przy wynajmie mieszkania

Co to jest w ogóle ta amortyzacja podatkowa?

Amortyzacja to po prostu rozliczanie w kosztach nabycia, remontu, ulepszania rzeczy, które są tzw. środkami trwałymi. W pewnym uproszczeniu chodzi o te, których wartość nabycia przekracza 10 tys. zł, a przewidywany czas używania rok. Tego rodzaju nabytków nie możemy jednorazowo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, ale możemy je rozliczyć w czasie narzuconym przez ustawodawcę w przepisach o PIT i CIT.

Czy każdy, kto wynajmuje nieruchomość mieszkalną, może korzystać z amortyzacji?

Wszystko zależy od tego, na jaki sposób opodatkowania zysków z najmu zdecydował się podatnik. Przychody z wynajmowania domów i mieszkań mogą być co do zasady opodatkowane tzw. zryczałtowanym PIT, czyli ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W taki przypadku co prawda podatnik może opodatkować zyski z najmu zryczałtowaną 8,5-proc. stwką PIT, ale pozbawia się możliwości amortyzacji. Cechą charakterystyczną ryczałtu jest bowiem to, że jego wybór uniemożliwia rozliczania kosztów uzyskania przychodów, czyli także tych w postaci odpisów amortyzacyjnych.

A jaka jest ta druga opcja?

W przypadku przychodów z wynajmowania budynków i lokali mieszkalnych dopuszczalna jest też inna forma opodatkowania. Podatnik może wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. To otwiera prawo do zaliczania w koszty podatkowe odpisów amortyzacyjnych. Przy czym zasadniczo amortyzacja to opcja dla osób, które wynajmują nieruchomości mieszkalne na potrzeby zarejestrowanej firmy. Jednak z tej opcji mogą skorzystać ich właściciele, który co prawda nie prowadzą działalności, ale zyski z najmu prywatnego postanowili opodatkować według skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych.

Czy do amortyzacji wymagana jest jakaś dokumentacja?

Zasadniczo odpisy mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów, jeśli dany środek trwały zostanie zaewidencjonowany. Mówiąc inaczej – warunkiem stosowania odpisów amortyzacyjnych jest wprowadzenie środka trwałego w postaci mieszkania czy domu do specjalnej ewidencji.

Nie ma od tego ucieczki?

Od tej zasady jest jeden wyjątek. Chodzi o przypadek przewidziany w art. 22 g ust. 10 ustawy o PIT, który przewiduje uroszczony sposób ustalenia wartości początkowej. Zgodnie z tym przepisem podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Podstawową zaletą tej uproszczonej metody amortyzacji jest właśnie to, że nie wymaga ona prowadzenia ewidencji. Ma ona jednak też wady. Ustalana w ten sposób wartość początkowa jest zazwyczaj niższa od rynkowej.

Wartość początkowa to zatem ważna kwestia przy amortyzacji. Jak oprócz tego uproszczonego sposobu ustalić ją dla mieszkania czy domu?

Są różne metody ustalania tej wartości, zależne od sposobu nabycia nieruchomości. Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia. Mówiąc inaczej, w przypadku mieszkań czy domów, które zostały kupione, będzie to cena z aktu notarialnego.

W przypadku częściowo odpłatnego nabycia wartość początkową będzie stanowić cena ich nabycia powiększona o wartość przychodu ze świadczenia częściowo nieodpłatnego. Z kolei w razie wytworzenia we własnym zakresie, np. wybudowania domu, będzie to koszt wytworzenia.

Warto podkreślić, że prawa do amortyzacji nie wyklucza nabycie nieruchomości pod tytułem darmowym, np. w spadku czy darowiźnie. W przypadku nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartością początkową będzie wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

A czy w przypadku zakupu ta wartość początkowa może być powiększona o jakieś inne wydatki niż tylko cena z aktu notarialnego?

Tak. Tę kwestię reguluje art. 22g ust. 3 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. W praktyce będą to m.in. koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji rzeczoznawcy.

A na jaką korzyść może liczy podatnik, który zdecyduje się na amortyzowanie wynajmowanej nieruchomości, czyli jakie są stawki amortyzacji?

Generalnie dla budynków mieszkalnych to jest 1,5 proc., a niemieszkalnych 2,5 proc. Przy tym istnieje też możliwość indywidualnego ustalenia stawki amortyzacyjnej dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika.

Przy czym w przypadku mieszkań i domów, zgodnie z art. 22 j ust. 3 ustawy o PIT, używane to będą takie, przy których podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy. Ulepszone to te, przy których przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Ile wtedy wynosi stawka amortyzacji?

Zasadniczo jeśli podatnik jest w stanie wykazać, że mieszkanie przed nabyciem było wykorzystywane przez minimum 60 miesięcy lub poniósł nakłady na jego ulepszenie w wysokości co najmniej 30 proc. wartości początkowej i mieszkanie jest po raz pierwszy wprowadzane do ewidencji, można ustalić amortyzację na dziesięć lat ze stawką 10 proc. rocznie. Tyle więc maksymalnie może wtedy wynieść „korzyść" – choć pamiętajmy, że stawka amortyzacji to raczej ograniczenie rozliczenia kosztu niż korzyść. Przy czym indywidualna stawka amortyzacji daje szybsze efekty.