Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Rz: Czy mając jedynie 5 proc. wkładu własnego, da się wziąć kredyt hipoteczny bez żadnych dodatkowych ubezpieczeń etc.?

Michał Krajkowski:

Jeśli posiadamy tylko 5 proc. środków własnych, zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego będzie niezwykle trudne. Teoretycznie można dostać kredyt bez prowizji za jego udzielenie, jednak w procesie pojawiają się dodatkowe opłaty, które musimy ponieść. Są to opłata za wycenę, opłata za wpis hipoteki, taksa notarialna czy ubezpieczenie nieruchomości.

Co prawda część z tych opłat można skredytować, ale kwota kredytu brutto, czyli kwota na zakup i wszystkie kredytowane opłaty, nie może przekroczyć 95 proc. wartości nieruchomości. Jeśli skredytujemy część opłat, wówczas kwota przyznana na zakup będzie niższa niż 95 proc. (np. 93 proc.) i niezbędne będzie zwiększenie środków własnych przeznaczonych na zakup. Ponadto większość banków bez dodatkowego zabezpieczenia udziela kredytów do 80 proc. wartości nieruchomości. Wyższa kwota możliwa jest do uzyskania tylko pod warunkiem skorzystania z tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Oznacza to najczęściej konieczność opłacenia składki i wiąże się z dodatkowymi wydatkami ze strony kredytobiorcy, ?które nie mogą zostać skredytowane.

Czy zawsze kredyt hipoteczny bez żadnych dodatkowych produktów finansowych będzie droższy od takiego samego, ale z ubezpieczeniami proponowanymi przez banki? Jak robić kalkulacje?

Szacując koszt kredytu, należy policzyć wszystkie koszty, jakie wiążą się z jego udzieleniem i spłatą. Oczywiste wydaje się policzenie prowizji, ubezpieczeń czy odsetek, ale uwzględnić należy także opłatę za prowadzenie konta. Jeśli bank pobiera kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt złotych za prowadzenie rachunku, to może mieć to duże znaczenie w łącznych kosztach kredytu.

Nawet niższa o 0,1–0,2 proc. marża odsetkowa może nie zniwelować dużych opłat za konto. W takiej sytuacji czasami korzystniejsze może być zaciągnięcie nieco wyżej oprocentowanego kredytu, ale np. z darmowym kontem. Ma to szczególne znacznie przy niskich kwotach kredytu, gdyż 0,1 proc. różnicy na marży dla kredytu w wysokości 100 tys. zł daje ratę niższą tylko o 10 zł, a często za konto – w pozornie tańszym banku – musimy zapłacić dużo większą kwotę.

Porównując kredyty i dołączone do nich ubezpieczenia, szczególnie na życie, należy wnikliwie porównać warunki i wyłączenia. Może się bowiem okazać, że z tego ubezpieczenia nigdy nie skorzystamy, a lepsza będzie opcja z nieco droższym ubezpieczeniem, ale znacznie szerszym zakresem odpowiedzialności. Wybierając kredyt, należy zatem porównywać wszystkie elementy, a nie tylko raty czy odsetki.

Czy warto wybierać kredyt ze względu na preferencyjną marżę – np. 1,1 proc. przez rok, ale potem 1,7 proc., podczas gdy w innym banku cały czas jest 1,5 proc.? Jak liczyć opłacalność wyboru?

Dla porównania takich ofert kluczowy jest okres kredytowania i czas, przez jaki będziemy płacić wysokie oprocentowanie. Z racji tego, że niskie promocyjne oprocentowanie płacone jest tylko przez rok, z reguły znacznie korzystniejsze jest wybranie kredytu niżej oprocentowanego w długim okresie spłaty, bez jednorocznej promocji.

Aby policzyć opłacalność, należy zliczyć koszty odsetkowe ponoszone w całym okresie spłaty. Przy powyższych założeniach łączny koszt odsetkowy kredytu promocyjnego w pierwszym roku będzie niższy tylko w sytuacji, gdy będziemy wnioskować o kredyt na pięć lub mniej lat. W każdym innym przypadku korzystniejszym rozwiązaniem będzie kredyt niższej oprocentowany przez cały okres spłaty.

Jak kosztowne są ubezpieczenia brakującego wkładu własnego? Jakie oferty mają banki, od czego zależy wysokość składki?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego naliczane jest przez banki w dwojaki sposób. Część instytucji koszt ubezpieczenia dolicza do miesięcznej raty, podnosząc oprocentowanie kredytu o 0,25–0,8 pkt proc. Dla kredytu zaciągniętego na ?30 lat oznacza to wzrost miesięcznej raty o 10 do 35 zł dla każdych 100 tys. zł kredytu. Oprocentowanie i rata kredytu są obniżane dopiero w chwili, gdy saldo zadłużenia kredytu spadnie poniżej ustalonego przez bank poziomu, jest to z reguły 80 proc. wartości nieruchomości. Jeśli 30-letni kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem, to taki poziom zostanie osiągnięty po ośmiu, dziewięciu latach.

Drugą metodą naliczania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest opłacenie składki za okres trzech lub pięciu lat. Ubezpieczeniu podlega brakująca kwota wkładu własnego i składka jest odnawiana do czasu uzyskania odpowiedniego poziomu salda zadłużenia. W sytuacji gdy nabywamy nieruchomości o wartości 200 tys. zł i zaciągamy kredyt w wysokości 190 tys. zł, ubezpieczeniu będzie podlegać brakujące 30 tys. zł. Składka, jaką będziemy musieli zapłacić, wynosi od 1000 do 1350 zł.

Koniecznie jednak należy pamiętać, że po trzech lub pięciu latach składka jest odnawiana i w przypadku braku stosownego wkładu własnego ubezpieczenie należy ponownie opłacić.

Kiedy kwota ubezpieczenia brakującego wkładu własnego nie może zostać doliczona do kwoty kredytu?

Jeśli ubezpieczenie jest opłacane w formie podwyższonej raty, składka uwzględniana jest w miesięcznych płatnościach. W przypadku składek obejmujących dłuższy, trzy- lub pięcioletni okres spłaty możliwość jej skredytowania zależy od oferty banku. Część instytucji dopuszcza taką możliwość, ale w zdecydowanej większości banków składka ubezpieczenia musi zostać opłacona ze środków własnych klienta. W ostatnich miesiącach dostrzegalny jest trend zmiany sposobu opłacania składki ubezpieczeniowej. Wiele banków, aby w chwili zaciągania kredytu nie obciążać klienta nadmiernymi kosztami, decyduje się na opłacanie składek w miesięcznych ratach. Pozwala to rozłożyć płatności na dłuższy czas i uniknąć dzięki temu dużych opłat w momencie udzielania kredytu.

Jakie są pułapki w ubezpieczeniach na życie proponowanych przez banki? Na czym polegają te ubezpieczenia?

W przypadku ubezpieczeń na życie, podobnie zresztą jak w przypadku innych ubezpieczeń, szczególną uwagę należy zwrócić na zakres ubezpieczenia oraz wyłączenia. Nie należy sugerować się tylko kosztem, który z reguły jest niższy niż koszt ubezpieczenia, które zawrzemy we własnym zakresie. Grupowe ubezpieczenia, do których przystępujemy za pośrednictwem banku, są tanie, ale posiadają bardzo wiele wyłączeń i często nie będzie możliwości skorzystania z nich. Częstą praktyką w przypadku ubezpieczeń na życie jest zabezpieczenie tylko na wypadek śmierci w następstwie nieszczęśliwego wypadku. Jeśli kredytobiorca umrze śmiercią naturalną, ale także na skutek np. zawału serca, to ubezpieczenie nie zadziała i świadczenie nie zostanie wypłacone. Warto zatem porównać zakres ubezpieczenia – często korzystniej będzie zawrzeć polisę we własnym zakresie i być bardziej chronionym. W przypadku ubezpieczeń grupowych dla kredytobiorców koniecznie trzeba zwrócić uwagę na czas obowiązywania polisy. Będzie ona ważna tylko w okresie kredytowania, a po spłacie kredytu polisa automatycznie wygasa bez możliwości indywidualnego kontynuowania.

Na czym polega ubezpieczenie od wad prawnych nieruchomości?

Ubezpieczenie od wad prawnych nieruchomości oznacza wypłatę środków w sytuacji, gdy z przyczyn od nas niezależnych nie dojdzie do zawarcia aktu notarialnego lub też akt notarialny zostanie błędnie sporządzony. Jeśli sprawa będzie się toczyć na drodze sądowej, możemy liczyć na wsparcie prawne oraz pokrycie kosztów sądowych czy opinii prawnych. W ten sposób uzyskamy środki na finansowanie prawnika i dochodzenie swoich roszczeń.

A na co zwrócić uwagę w ubezpieczeniach od utraty pracy? Czy to jest to samo co ubezpieczenie spłaty rat kredytu?

Analizując ubezpieczenie od utraty pracy, przede wszystkim należy ocenić koszt tego ubezpieczenia oraz to, na jakie świadczenie możemy liczyć. W przypadku tego typu ubezpieczeń w przypadku utraty pracy otrzymamy środki na spłatę maksymalnie 12 rat kredytowych. Składka, którą płacimy, jest odnawialna i co roku musimy ponosić niemałą opłatę z tego tytułu. Często korzystniejszym rozwiązaniem może być comiesięczne odkładanie określonej, nawet relatywnie niewielkiej, kwoty i samodzielne stworzenie zabezpieczenia finansowego na wypadek utraty pracy czy innych nieprzewidzianych problemów ze spłatą.

Co kryje oferta pod nazwą: pakiet ubezpieczeniowo-inwestycyjny?

Tego typu produkty to najczęściej ubezpieczeniowe fundusze kapitałowe (UFK). Decydując się na comiesięczne inwestowanie kwoty np. 300 zł, możemy uzyskać znacznie korzystniejsze warunki kredytowe. Koniecznie jednak należy pamiętać, że inwestować w ten sposób musimy co najmniej przez kilka lat (trzy–pięć), a ponadto, nawet jeśli przekształcimy produkt w polisę bezskładkową i nie będziemy musieli opłacać składek, to i tak często nie możemy przez np. dziesięć lat wycofać zainwestowanych środków.

Jeśli nie dotrzymamy któregokolwiek z warunków, bank ma prawo podwyższyć marżę kredytu. Produkty ubezpieczeniowo-inwestycyjne są sposobem na obniżenie kosztów kredytu, ale należy mieć świadomość wszelkich wymagań wiążących się w inwestowaniem w UFK.

A jeśli klient ma już gdzie indziej takie ubezpieczenie, to bank je zaakceptuje?