Kiedy zapłata za ustawienie słupa na działce

Rz: Na jakiej podstawie przedsiębiorca przesyłowy może postawić np. słup linii energetycznej na cudzej działce?

Błażej Szczęsny:

Podstawą takich działań przedsiębiorcy przesyłowego jest ustanowienie służebności przesyłu. Odrębna instytucja służebności przesyłu została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 2008 roku. Wcześniej była traktowana jako specyficzny rodzaj służebności ?gruntowej.

Służebność przesyłu daje przedsiębiorcy możliwość posadowienia lub korzystania z urządzeń przesyłowych znajdujących się na nieruchomości będącej własnością lub przedmiotem użytkowania wieczystego innego podmiotu. Przedsiębiorca przesyłowy, uprawniony z tytułu służebności przesyłu, uzyskuje możliwość posadowienia takich urządzeń, jak np. gazociągi, słupy energetyczne czy też stacje bazowe oraz ich serwisu i konserwacji lub korzystania z takich urządzeń. Jednocześnie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, na których urządzenia te się znajdują, będzie zobowiązany do zapewnienia przedsiębiorcy przesyłowemu możliwości dokonywania tych czynności.

Jak ustanowić służebność przesyłu?

B.S.:

Służebność przesyłu może zostać ustanowiona na podstawie umowy pomiędzy właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości oraz przedsiębiorcą przesyłowym, jak również na podstawie orzeczenia sądu wydanego na skutek złożenia właściwego wniosku przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości lub przedsiębiorcę przesyłowego, decyzji administracyjnej (w przypadku ustanowienia służebności przesyłu na cele publiczne) lub w drodze zasiedzenia.

Oczywiście najprostszą i najszybszą metodą ustanowienia służebności przesyłu jest zawarcie umowy. Umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pomiędzy zainteresowanymi stronami. W umowie przede wszystkim określa się zakres służebności, okres, na jaki została ustanowiona oraz wysokość ewentualnego wynagrodzenia, choć ustanowienie służebności może nastąpić również bez wynagrodzenia.

A gdy właściciel nie wyraża zgody na postawienie słupa czy umieszczenie innego urządzenia na jego działce?

B.S.:

W tej sytuacji zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorca przesyłowy, może złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Orzeczenie sądu wydawane jest w trybie nieprocesowym i w przypadku ustanowienia służebności przesyłu sąd obligatoryjnie orzeka o wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości za jej ustanowienie.

Jak ustalana jest opłata ?za zajęcie terenu?

B.S.:

Wynagrodzenie może być wypłacane okresowo lub jednorazowo i może być potrącane z wierzytelności przedsiębiorcy przesyłowego wobec właściciela nieruchomości. Wysokość wynagrodzenia ustalana jest przez biegłego.

Przyjmuje się, iż jego wysokość powinna odpowiadać wartości rynkowej – czyli ustalonej na podstawie wartości rynkowej podobnych nieruchomości kształtującej się na danym obszarze – czynszu dzierżawnego za część nieruchomości niezbędną do wykonywania służebności przesyłu za okres odpowiadający długości okresu, na jaki została ustanowiona służebność przesyłu.

Zarówno w wypadku ustanowienia służebności przesyłu na podstawie umowy, jak i w drodze orzeczenia sądowego można również skorzystać z metody stosowanej przez notariuszy wynikającej z art. 13 ust. 3 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, polegającej na przyjęciu, iż roczna wartość ustanowienia służebności wynosi 4 proc. wartości rynkowej nieruchomości. W przypadku jej ustanowienia na czas nieokreślony wartość tę należy pomnożyć przez 10.

Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia należy uwzględnić także takie aspekty, jak rodzaj, wielkość oraz położenie urządzeń przesyłowych, stopień ograniczenia uprawnień właściciela lub użytkownika wieczystego w stosunku do nieruchomości oraz obniżenie wartości nieruchomości powstałe na skutek ustanowienia służebności przesyłu.

Starosta także może wyrazić zgodę na umieszczenie słupa na cudzej działce?

B.S.:

Tak, służebność przesyłu może także powstać na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez starostę. W tym wypadku jednak decyzja taka może zostać wydana, tylko gdy ustanowienie służebności jest niezbędne ze względu na cele publiczne i tylko zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Z tytułu ustanowienia służebności przesyłu w drodze decyzji administracyjnej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, na której służebność tę ustanowiono, przysługuje odszkodowanie w wysokości wartości szkody powstałej w związku z jej ustanowieniem.

A co w sytuacji, gdy przedsiębiorca przesyłowy twierdzi, że doszło do zasiedzenia, bo słup na polu stoi od wielu lat?

B.S.:

Sposobem ustanowienia służebności przesyłu jest także jej zasiedzenie przez przedsiębiorcę przesyłowego. Okres wymagany do zasiedzenia tej służebności uzależniony jest od dobrej lub złej wiary przedsiębiorcy przesyłowego i wynosi, odpowiednio, 20 albo 30 lat od dnia uzyskania posiadania służebności przesyłu. Zasiedzenie jest stwierdzane przez sąd, na wniosek przedsiębiorcy przesyłowego.

Mając na uwadze, że odrębne przepisy dotyczące służebności przesyłu obowiązują od 2008 roku, przyjmuje się, że jeżeli bieg okresów zasiedzenia rozpoczął się przed wejściem w życie tych przepisów, to zasiedzenie dotyczyć będzie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Należy jednak zaznaczyć, że zasiedzenie służebności przesyłu możliwe jest tylko, gdy polega ona na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego, np. słupa energetycznego.

W związku z tym, że służebność przesyłu powstała w drodze zasiedzenia, to właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości nie przysługuje wynagrodzenie za powstanie tej służebności. Jednak może on domagać się od przedsiębiorcy przesyłowego wynagrodzenia za korzystanie przez niego z tej służebności.

Jakiej rekompensaty może oczekiwać właściciel terenu, na którym dostawca prądu umieścił swoje urządzenia?

Andrzej Lulka:

Właściciel, ale też użytkownik wieczysty nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe, w stosunku do których przedsiębiorca przesyłowy nie ma żadnego tytułu prawnego, ma w stosunku do niego kilka rodzajów roszczeń.

Może w szczególności żądać ustanowienia służebności za wynagrodzeniem – zarówno w drodze umowy, jak i na podstawie orzeczenia sądu – ale też usunięcia istniejących urządzeń przesyłowych, zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz w pewnych wypadkach nawet odkupu nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe.

Ustanowienie służebności przesyłu na żądanie właściciela nieruchomości następuje albo w drodze umowy z przedsiębiorcą przesyłowym, albo na podstawie orzeczenia właściwego sądu.

Właściciel nieruchomości może także na podstawie art. 222 § 2 kodeksu cywilnego żądać usunięcia urządzeń przesyłowych z tej nieruchomości oraz naprawienia skutków usunięcia, czyli przywrócenia stanu poprzedniego.