Inwestorzy trzymając się gustów turystycznych, kupują głównie lokale na wynajem w Zakopanem, Szklarskiej Porębie oraz Karpaczu. Liczą na co najmniej 5–6 proc. zysku w ciągu roku. Jeśli trafią bezbłędnie, na lokalu będą zarabiać nawet 9–10 proc. – Zainteresowaniem cieszą się oferty najtańsze oraz te droższe z pakietem usług dodatkowych, typu zarządzanie wynajmem, gwarantowany dochód, możliwość korzystania z usług hotelowych itd. Dochód z wynajmu zależy od lokalizacji oraz operatora zarządzającego wynajmem i waha się najczęściej w przedziale 5–8 proc. rocznie – tłumaczy Paweł Grząbka, szef CEE Property Group.

Nowy inwestor w Szczyrku

Nic więc dziwnego, że w ślad za inwestorskim popytem, deweloperzy mają najwięcej do zaoferowania w Zakopanem i Szklarskiej Porębie. – Mniejszą dynamikę pod względem podaży i popytu wykazują w ostatnim czasie kurorty, które jeszcze kilka lat temu kojarzone były z nieruchomościami typu drugi dom, czyli np. Karpacz  czy Wisła. To efekt zarówno aktywności deweloperów, jak i rozwoju poszczególnych regionów. Tam, gdzie powstają inwestycje samorządowe, realizowane są nowe obiekty i infrastruktura turystyczna, drogi, powstają też nowe inwestycje mieszkaniowe i hotele. Z kolei aktywność deweloperów wpływa też na ożywienie w regionie – zauważa Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl.

Z kolei niewielki wybór znajdziemy m.in. w Szczyrku i Bieszczadach. – Szczyrk, przez lata jedna z głównych baz sportów zimowych, od pewnego czasu zaczął tracić na popularności. Spadek liczby turystów zatrzyma nową podaż apartamentów. Miejscowość ta ma jednak szansę na rozwój, gdyż bazę narciarską kilka miesięcy temu kupił prywatny inwestor ze Słowacji. Jeśli zapowiadane inwestycje zostaną zrealizowane, Szczyrk znów nabierze wiatru w żagle. Z kolei w Bieszczadach nie ma masowej turystyki, więc region nie daje gwarancji wynajmu apartamentów przez cały rok. Ponadto brak dobrych dróg dojazdowych i rozbudowanej infrastruktury turystycznej jest poważnym problemem w kontekście rozwoju oferty nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura.

W dobrych projektach bez obniżek

Jak wylicza Dariusz Wilk, dyrektor w Sun & Snow, średnia cena za apartament w górach to 7–8 tys. złotych za mkw. w standardzie deweloperskim. Jednak coraz częściej w budynkach o nieco niższym standardzie części wspólnych można spotkać się z ofertami za 5,5–6,5 tys. zł za metr. – Tańsze propozycje można znaleźć w Karpaczu. Średni przedział cenowy obowiązuje w Krynicy Górskiej, Wiśle i Szklarskiej Porębie. Natomiast Zakopane oferuje bardzo szeroką ofertę i zróżnicowane stawki – zauważa Dariusz Wilk.

Według Jana Wróblewskiego, członka zarządu Zdrojowa Invest, nawet w tak popularnych ośrodkach, jak Zakopane czy Szklarska Poręba, ceny gorzej zlokalizowanych obiektów oraz bez systemów zarządzania wynajmem są również podatne na spadki – sprzedają się trudniej i są bardziej ryzykowne dla klienta. – Projekty takie mają również po otwarciu trudności z zapewnieniem obłożenia na rentownym poziomie gwarantującym zwrot z inwestycji – twierdzi Wróblewski.

Z kolei Michał Szulc, przedstawiciel Kristensen Group, przekonuje, że ceny apartamentów w górach ewidentnie zaczęły rosnąć. – Na przykładzie Karpacza możemy mówić o zwyżkach względem poprzedniego roku w granicach nawet 12 proc. – zapewnia Szulc.

W projekcie Apartamenty Czarna Góra w Sudetach apartamenty z ładnym widokiem, w czterogwiazdkowym standardzie pod klucz, z pełnym wyposażeniem kosztują minimum 7,5 tys. zł za mkw. – Nie jest to kwota wygórowana, choć w ciągu kilku ostatnich lat kilkukrotnie podnosiliśmy ceny – zaznacza Agnieszka Balczun, kierownik sprzedaży w inwestycji Apartamenty Czarna Góra w Sudetach. W tym projekcie każdy lokal objęty jest gwarantowaną stopą zwrotu na poziomie 7 proc. netto, liczoną od wartości całości zainwestowanej kwoty netto, czyli ceny apartamentu wraz z wyposażeniem i parkingiem. – Większość naszych klientów to tzw. klienci gotówkowi, poszukujący korzystnej lokaty kapitału dla posiadanych nadwyżek finansowych – zapewnia Agnieszka Bałczun.

Tymczasem spółka Sun & Snow Resorts proponuje w oddanych już kondohotelach Lipki Park Zakopane lokale w standardzie deweloperskim za 12,5–14 tys. zł.

Z kolei w również już gotowym Cristal Resort Szklarska Poręba, zrealizowanym przez Zdrojową Invest, do kupienia zostały zaledwie dwa wyposażone lokale: 28 metrów za 421 tys. zł i lokum liczące 76 mkw. za 811 tys. zł. – Przez pierwsze dwa lata ich właściciele otrzymują stały czynsz wypłacany kwartalnie, niezależny od obłożenia obiektu, a gwarantowana rentowność inwestycji to 7 proc. Po dwóch latach właściciel i operator będą się dzielić przychodami 50/50, przy czym oczywiście wysokość wypłacanego czynszu będzie zależeć od zainwestowanego kapitału. – Ktoś, kto zainwestował np. 600 tys. zł, zarobi dwa razy więcej niż ten, co wydał na nieruchomość 300 tys. zł. W zależności od poziomu obłożenia właściciele mogą liczyć nawet zysk na wyższy niż 7 proc. Np. przy średniorocznym obłożeniu ok. 60 proc. ich zysk wyniesie 8 proc., a jeśli obłożenie sięgnie 70 proc., rentowność wyniesie 9,4 proc. – wyjaśnia Jan Wróblewski.

Dwa pokoje

Większość lokali w górach jest kupowana na wynajem. Według szacunków deweloperów zwykle 70–80 proc. oferty trafia do rąk inwestora. – Około 20 proc. klientów kupuje dla siebie jako drugi dom, a 5 proc. nabywców chce zamieszkać w tych lokalach na stałe – zauważa Michał Szulc.

Choć stopy zwrotu wahają się od 6 do 9 proc., by zwrócić uwagę, od jakiej wartości liczona jest ta kwota – czy od apartamentu w standardzie deweloperskim czy lokalu wykończonego wraz z miejsce postojowym. – Trzeba się też przyjrzeć wszelkim opłatom dodatkowym, gdyż wpływają na rentowność inwestycji. Dobrze, gdy firma zarządzająca gwarantuje też wypłatę zysków niezależnie od poziomu obłożenia, choć apartament bez gwarancji także może przynosić pokaźne zyski, pod warunkiem że zlokalizowany jest w atrakcyjnym miejscu, a firma zarządzająca nieruchomością ma doświadczenie w obsłudze – zapewnia Marlena Kosiura.

Jak wyjaśnia Jan Wróblewski, najszybciej nabywców znajdują pokoje standardowe w kondohotelach oraz apartamenty dwupokojowe w inwestycjach apartamentowych. – Klienci kupują zwykle apartamenty do 550 tys. zł, a najpopularniejsze aktualnie oferty nie przekraczają 400 tys. zł. Relatywnie dużym zainteresowaniem cieszą się również najbardziej atrakcyjne i najdroższe lokale za 600 tys. zł, a nawet do 1 mln zł, których podaż jest najbardziej ograniczona – wylicza Wróblewski.

Michał Szulc również zapewnia, że największym wzięciem cieszą się apartamenty liczące 50 –70 mkw. w najbardziej atrakcyjnych miejscowościach górskich. – Takie lokale dzięki całorocznemu wynajmowi potrafią zapewnić stopę zwrotu nawet do 9–10 proc. w skali roku – przekonuje Szulc.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia

Marek Przybyszewski, kierownik działu rynku pierwotnego i komercji w Lion's House

Klienci interesują się przede wszystkim projektami najlepiej przygotowanymi, w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Mogą liczyć na rentowność, w przypadku inwestycji hotelowych, rzędu 6–9 proc. Jeśli ktoś kupuje lokum, które później chce przeznaczyć na wynajem krótkoterminowy dla turystów, ostateczny wynik zależy od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard, wielkość, sposób zarządzania.

Obecnie większość klientów szuka raczej inwestycji niż drugiego domu, który nie przyniesie przychodów. Nawet jeśli kupowany apartament nie będzie zrzeszony pod szyldem znanej marki hotelowej, nabywcy oczekują, że ktoś będzie zajmował się ich apartamentem.