Rośnie popyt na magazyny

Coraz więcej deweloperów ryzykuje i rusza z nowymi projektami bez wcześniejszego podpisania umów najmu.

Publikacja: 22.12.2014 07:55

Mijający rok powiększa podaż magazynów w Polsce o 950 tys. mkw.

Mijający rok powiększa podaż magazynów w Polsce o 950 tys. mkw.

Foto: Inwestor

Mijający rok przyniesie ok. 950 tys. mkw. nowych hal, z czego najwięcej powstało we Wrocławiu oraz Poznaniu.  To o ponad 100 proc. więcej niż rok temu – wynika z danych firmy JLL.

Z kolei magazynów w budowie jest najwięcej w centralnej Polsce, Wielkopolsce oraz w okolicach Wrocławia.

Budują bez umów

Deweloperzy coraz chętniej zaczynają projekty bez zawarcia umów najmu. – W I półroczu 2014 r. w budowie było 77 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, czyli niecałe 10 proc. Natomiast w III kw. ta liczba wzrosła do 128 tys. mkw., tj. do 24 proc. wszystkich inwestycji w realizacji – szacuje Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowych w JLL.

Jego zdaniem coraz więcej deweloperów będzie się decydować na inwestycje bez wcześniejszych umów najmu.

– Najczęściej spekulacyjnie budowana jest jednak tylko część danego projektu i to w lokalizacjach, które cieszą się dużym zainteresowaniem najemców – zaznacza Marc Le Bozec, dyrektor zespołu wynajmu powierzchni przemysłowych i logistycznych w DTZ.

Jak zwraca uwagę Konrad Jacewicz, negocjator w Cushman & Wakefield, obiekty spekulacyjne powstają w rejonach oferujących dużo dość tanich gruntów.

– Rosnąca liczba obiektów spekulacyjnych wiąże się z nadwyżkami finansowymi deweloperów. Hale klasy A często po skomercjalizowaniu są sprzedawane funduszom inwestycyjnym. W związku z tym deweloperzy posiadają wolne środki, które mogą spożytkować właśnie na budowę spekulacyjną – wyjaśnia Konrad Jacewicz.

Np. w Sosnowcu na Górnym Śląsku firma Panattoni rozpoczęła spekulacyjną budowę nowego parku magazynowego o docelowej powierzchni ok. 90 tys. mkw. Z kolei Segro, ruszając w listopadzie br. ze swoim projektem Segro Business Park Warsaw w Ożarowie,  miała aż 90 proc. powierzchni niewynajętej. Spółka jednak wierzy w potencjał lokalizacji.

– W 2015 r. spodziewamy się utrzymania pozytywnych tendencji i dalszego wzrostu sektora magazynowego – zapewnia Magdalena Szulc, dyrektor Segro na Europę Centralną.

Z Niemiec do Polski

Sami deweloperzy podkreślają, że 2014 r. był wyjątkowy  za sprawą m.in. rekordowego kontraktu na budowę ponad 300 tys. mkw. dla Amazona. Jednak dalej bardzo dużo projektów jest w budowie.

– Nasz kraj z roku na rok odgrywa coraz ważniejszą rolę na mapie magazynowej Europy Środkowo-Wschodniej. Atrakcyjne stawki czynszu powodują, że firmy posiadające swoje centra dystrybucyjne, magazyny np. w Niemczech, decydują się na ich przeniesienie do Polski. W efekcie współczynnik powierzchni niewynajętych pod koniec III kwartału 2014 r. spadł do poziomu 8 proc. – zaznacza Tomasz Lubowiecki, prezes 7R Logistic.

Również Piotr Bzowski, dyrektor  ds. leasingu i rozwoju w P3 Logistic Parks, zapewnia, że mamy do czynienia z nieustannym rozwojem rynku powierzchni magazynowych.

Deweloperzy wznoszą hale w pobliżu autostrad oraz dróg ekspresowych. – Jednocześnie większą popularność zdobywają w tym roku lokalizacje dotychczas pomijane, takie jak Rzeszów, Lublin czy Szczecin –  wylicza Radosław T. Krochta, dyrektor generalny i wiceprezes MLP Group.

Przeceny pod Łodzią

O wzroście popytu na magazyny, jak podaje Marc Le Bozec, zadecydowały takie czynniki jak  dostęp do wykwalifikowanej i taniej siły roboczej w Polsce, bardzo dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa łącząca nasz kraj z Niemcami oraz kryzys na Ukrainie.

Robert Dobrzycki, partner zarządzający w  Panattoni Europe, prognozuje, że rynek magazynów w najbliższym roku nie będzie słabnąć.

– Oczywiście trudno będzie powtórzyć wyniki 2014 r., ale Polską dalej interesuje się biznes z Zachodu. Jako kraj jesteśmy ekonomicznie konkurencyjni i jednocześnie bezpieczni. W ostatnich miesiącach widać również ewolucję rynku magazynowego w Polsce w stronę e-commerce – dodaje Robert Dobrzycki.

Jednocześnie w mijającym roku inwestorzy sporo wydali na magazyny. – W połowie grudnia br. wartość sprzedanych hal sięgała 687 mln euro, a kilka transakcji jest w toku. Jeśli toczące się rozmowy zostaną sfinalizowane do końca roku, może się on nawet zamknąć w kwocie 800 mln euro  – mówi Tomasz Mika.

Według ekspertów Cushman & Wakefield zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym jest znaczne. – Powierzchnie w budynkach są wynajmowane na długie okresy. Często deweloperzy starają się różnicować klientów oraz wynajmowane dla nich powierzchnie, aby mieć pełne spektrum najemców w swoim portfelu. Dzięki temu nieruchomości przynoszą stabilne dochody dla inwestorów oraz bardzo dobre  zwroty – opowiada Konrad Jacewicz.

Stawki czynszowe  w tym sektorze pozostają stabilne.

– Niewielką zmianę odnotowaliśmy jedynie w regionie Poznania, gdzie stawki efektywne uległy zmniejszeniu z 2,3–3,2 do 2,3–3 euro za mkw. miesięcznie na koniec III kw. br. – wylicza Tomasz Mika.

Ze względu na zmniejszający się poziom pustostanów doradcy spodziewają się w 2015 r. nieznacznych podwyżek stawek najmu. Jednak wiele zależy od regionu.

– Czynsze prawdopodobnie wzrosną w okolicach Wrocławia i Poznania, a nie zmienią się w regionie Warszawy i Górnego Śląska. Natomiast spadek stawek może mieć miejsce w centralnej Polsce – mówi Marc Le Bozec.

Mijający rok przyniesie ok. 950 tys. mkw. nowych hal, z czego najwięcej powstało we Wrocławiu oraz Poznaniu.  To o ponad 100 proc. więcej niż rok temu – wynika z danych firmy JLL.

Z kolei magazynów w budowie jest najwięcej w centralnej Polsce, Wielkopolsce oraz w okolicach Wrocławia.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu