Rośnie podaż domów

Z szacunków redNet Property Group wynika, że w największych polskich miastach do kupienia jest dziś ok. 2,8 tys. domów od deweloperów.

W ciągu ostatniego roku, jak wyliczają analitycy serwisu RynekPierwotny.pl, oferta budynków jednorodzinnych wzrosła o ok. 17 proc. Najwięcej nowych domów, bo ponad tysiąc, jest do kupienia w aglomeracji warszawskiej, co stanowi ok. 42 proc. całkowitej podaży. W pozostałych miastach oferta jest znacznie skromniejsza.

Ograniczone projekty

Wzrost podaży domów z pierwszej ręki to zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.pl, efekt ogólnej tendencji na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych, według której więcej się dziś buduje, niż sprzedaje.

Tymczasem z obserwacji analityków redNet Property Group można wysnuć zupełnie inne wnioski. – W ciągu ostatniego roku w największych aglomeracjach odnotowaliśmy zmniejszenie podaży domów. Spadek oferty spowodowany jest większą liczbą budynków sprzedanych niż wprowadzonych do sprzedaży – przekonuje Natalia Włodarczyk, analityk z redNet Property Group.

W ofercie zdecydowanie przeważają szeregowce i bliźniaki, których udział przekracza 80 proc. całej oferty deweloperskiej. Budynki stoją głównie na niewielkich działkach liczących 300–400 mkw. Z kolei średnia powierzchnia domów wynosi ok. 150 mkw., przy czym te w stolicy liczą przeciętnie ponad 170 mkw., a w miastach regionalnych ich średnia powierzchnia nie przekracza 150 mkw. Co więcej, w każdej aglomeracji ich przeciętne powierzchnie w ciągu ostatniego roku się skurczyły, z wyjątkiem Trójmiasta, gdzie metraże pozostają bez zmian (ok. 149 mkw.).

– W tym segmencie budownictwa nie ma nadmiernej presji na jak najmniejsze i jak najtańsze nieruchomości. Zresztą jednorodzinna oferta deweloperów jest dobrze dopasowana do różnych portfeli i preferencji nabywców. Dlatego nawet w jednej inwestycji rozpiętość powierzchni oferowanych domów może wynosić od około 80 do ponad 200 mkw. – opowiada Jarosław Jędrzyński.

Dodaje, że deweloperzy oferują praktycznie każdy rodzaj domów – od skromnych kilkudziesięciometrowych szeregowców do luksusowych kilkusetmetrowych rezydencji, choć te ostatnie są rzadkością.

Zdaniem Natalii Włodarczyk widać wzrost oferty domów o powierzchniach kwalifikujących się do programu „Mieszkanie dla młodych", czyli do 100 mkw. (110 mkw. w przypadku osób wychowujących trójkę dzieci).

– Raczej trudno prognozować dalszy wzrost oferty domów na rynku pierwotnym. Tego typu nieruchomości są przede wszystkim domeną inwestorów indywidualnych budujących na własne potrzeby. Deweloperzy ograniczają podaż domów do kilku procent całej swojej oferty mieszkaniowej. To w zupełności wystarczy dla zaspokojenia popytu – uważa Jarosław Jędrzyński.

Tymczasem, jak twierdzi Natalia Włodarczyk, uwzględniając liczbę inwestycji planowanych w poszczególnych aglomeracjach, największego wzrostu podaży domów można się spodziewać w aglomeracjach warszawskiej, wrocławskiej oraz trójmiejskiej. – Należy jednak pamiętać, że część deweloperów nie ujawnia swoich planów inwestycyjnych aż do momentu rozpoczęcia sprzedaży – zaznacza Włodarczyk.

Po dołku cenowym

Ceny nowych domów, zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, są stabilne. – Ich niewielkie zmiany wynikają nie z jakiejś tendencji, ale z faktu pojawienia się nowych inwestycji, których poziom cen różni się od średniej. Nie można raczej mówić o trwającej tendencji spadkowej. Podobnie jak w przypadku budownictwa wielorodzinnego mamy tu, jak się wydaje, zaliczony dołek cenowy – twierdzi Jarosław Jędrzyński.

W Warszawie nowe domy powstają na obrzeżach. – Tymczasem klienci z grubszym portfelem interesują się ofertami w prestiżowych lokalizacjach, np. na Mokotowie czy Żoliborzu, i gotowi są wydać na inwestycje 1–2 mln zł. Siłą rzeczy kupują tylko na rynku wtórnym, bo w tych lokalizacjach nie ma miejsca na nowe projekty – tłumaczy Jerzy Sobański, szef biura Akces Nieruchomości.

Średnie ofertowe stawki za nowe domy w aglomeracji warszawskiej przekraczają 800 tys. zł. Wiele budynków kosztuje jednak ok. 1 mln zł.

We Wrocławiu, gdzie zdaniem pośredników z WGN Nieruchomości oferta stale rośnie, znajdziemy głównie szeregówki lub bliźniaki na obrzeżach miasta. Osoby zainteresowane budynkami wolno stojącymi muszą szukać ich już poza granicami Wrocławia. Popyt nie jest imponujący.

Jak wylicza Teresa Michniak, doradca ds. nieruchomości mieszkalnych z WGN Nieruchomości, na 48 ofert domów przypada jeden klient.

– Najczęściej kupujący poszukują nieruchomości cztero- lub pięciopokojowych, w zabudowie szeregowej. Natomiast zainteresowanie domami wolno stojącymi dotyczy domów o powierzchniach ok. 120–180 mkw. Budynki liczące ponad 200 mkw. znacznie dłużej czekają na nabywcę, znajdują go dopiero po korektach cen – opowiada Teresa Michniak.

Także w Krakowie, według zapewnień Jana Zieleniewskiego, szefa biura nieruchomości Inter-Polmex, deweloperzy budują głównie bliźniaki i szeregowce, nieduże i tanie, bo takie cieszą się największym wzięciem.

– Klienci pytają o domy o powierzchni 130–150 mkw., w cenach 360–430 tys. zł. Takie propozycje czekają jednak na nich głównie już poza granicami Krakowa, m.in. w Wieliczce, Piekarach czy Liszkach – wylicza Jan Zieleniewski.

W samym Krakowie ceny domów są znacznie wyższe, oscylując zwykle na poziomie 800 tys. – 1 mln zł. – Sprzedają się jednak znacznie gorzej – zapewnia Jan Zieleniewski.

Z kolei w Gdańsku, jak zapewnia Grzegorz Dobrowolski, pośrednik z Trójmiasta, jest w czym wybierać, a stawki ofertowe zaczynają się od około 300 tys. zł, za 130–150 mkw, na ok. 300-metrowej działce. – Ofert jest dużo, zarówno już istniejących budynków, jak i gotowych do odbioru w ciągu najbliższych kilku miesięcy – zapewnia Grzegorz Dobrowolski.

Na klientów czekają domy głównie na obrzeżach Trójmiasta, m.in. w takich lokalizacjach, jak: Banino, Osowa, Juszkowy, Straszyn, Rumia, Reda czy Pruszcz Gdański.

Tymczasem w Łodzi, po fali inwestycji w latach 2007–2009, wielu deweloperów nabrało dystansu do nowych projektów. Dziś budują raczej na niewielką skalę.

– Deweloperzy starają się stawiać niewielkie osiedla domów jednorodzinnych, w miarę dobrze zlokalizowanych, o ciekawej architekturze. Kupujący stali się wybredni, byle czego już nie chcą – tłumaczy Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Mimo wstrzemięźliwości deweloperów na łódzkim rynku są dostępne domy o różnej powierzchni, zabudowie i wielkości działki.

– Nie bez znaczenia dla rynku pierwotnego jest też konkurencja domów z rynku wtórnego, których jest również wiele do wzięcia. Nie brakuje także budynków realizowanych systemem gospodarczym – opowiada Tomasz Błeszyński.

Ceny nowych domów w Łodzi zaczynają się od ok. 400 tys. zł.

– Stawki ofertowe oczywiście podlegają negocjacjom. Czasem deweloperzy oferują dodatkowo różne bonusy, by zachęcić klientów do zakupu – tłumaczy Błeszyński.

Dodaje, że łódzcy klienci szukają teraz funkcjonalnych, ciekawie zaprojektowanych domów, również energooszczędnych, o powierzchni około 110 mkw., ale też większych: od 180 do 210 mkw. – Popyt jest stabilny. Na zakup nowych domów od deweloperów decydują się ludzi majętni, których nie interesuje żmudny proces budowy. Z reguły finansują zakup z kredytu, a czasem sprzedają wcześniej kupione mieszkania – tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Boomu na domy jednak nie ma.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, d.kaczynska@rp.pl

Opinia

Bartosz Turek | analityk Lion's Banku

Przed wyborem domu od dewelopera warto nie tylko porozmawiać z doradcą – budowlańcem, ale zabrać go na działkę.