Jak oszacować wartość mieszkania

– Najpopularniejszą metodą ustalania ceny ofertowej nieruchomości jest porównywanie ogłoszeń w internecie. A te w 80 proc. są przeszacowane – zwraca uwagę Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl. – Wygórowane ceny dyktują przeważnie osoby, którym się na początku nie spieszy. Przeważnie prowadzi to jednak do sporych strat – przestrzega.

Bo taniały za wolno

Paweł Zeliaś podaje przykład: 62-metrowe trzypokojowe mieszkanie na warszawskim Bródnie w kwietniu 2013 roku zostało wystawione na sprzedaż za 400 tys. zł. – Taniało rok. W końcu sprzedano je za 300 tys. zł. Problem w tym, że taniało za wolno. Mogłoby się sprzedać od razu za ok. 350 tys. zł – podkreśla szef firmy SalonDomow.pl. Inny przykład: 65-metrowa trójka przy Włodarzewskiej staniała przez dwa lata o 200 tys. zł. Cena transakcyjna wyniosła 475 tys. zł. – A wystarczyło się poradzić fachowca i od razu podyktować realną w danym czasie cenę. Pozorna strata okazałaby się niezłym zyskiem – zapewnia Paweł Zeliaś.

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN) potwierdza, że sprzedający przed zgłoszeniem mieszkania do pośrednika mają już swoją wizję ceny. – Opierają się na ogłoszeniach, rozmowach ze znajomymi. Ostatecznie weryfikują cenę z pośrednikiem – opowiada Edyta Krakowiak. – Rzadko korzystają z wycen rzeczoznawców, bo jest to płatna usługa – dodaje.

Z analiz WGLiN wynika, że większość sprzedających zawyża ceny nieznacznie, dając kupującemu możliwość negocjacji. – Przy tak skalkulowanych cenach rabaty wynoszą 1–3 proc. – podaje Edyta Krakowiak. – Są jednak i tacy, którzy przeszacowują mieszkania nawet o 30 proc. Trudno im wytłumaczyć, że oczekiwania są nierealne – dodaje.

I podkreśla, że przeszacowane oferty mogą zalegać na rynku nawet dwa–trzy lata, aż do momentu, kiedy cena będzie urealniona.

– Jeżeli klientowi zależy na szybkiej sprzedaży, to na obniżki decyduje się już po miesiącu – mówi przedstawicielka WGLiN. I przyznaje, że przeszacowane mieszkania, które długo zalegają na rynku, ostatecznie często uzyskują ceny transakcyjne poniżej cen rynkowych. W ofercie WGLiN przez cztery lata było trzypokojowe, 73-metrowe mieszkanie w budynku z 1970 roku (rama H) na warszawskiej Saskiej Kępie.

– Właściciele byli z nim emocjonalnie związani. Byli jego pierwszymi lokatorami. Glazury i tapety sprowadzali z Hiszpanii w latach 70., boazerię i drzwi robili na zamówienie. Trudno im było zrozumieć, że mieszkanie wymaga generalnego remontu – opowiada Edyta Krakowiak. – Pierwsza cena ofertowa wynosiła 650 tys. zł. Ostatecznie lokal został sprzedany na początku 2014 roku za 400 tys. zł, czyli poniżej ceny rynkowej – podkreśla przedstawicielka WGLiN.

Co powie sąsiad

Także Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com, mówi o sentymentach, jakimi kierują się właściciele mieszkań. – A wartość sentymentalna kupującego nie interesuje – przestrzega Michał Niewiński.

Pośrednik zwraca uwagę na przywiązanie sprzedających do płytek kupionych w Peweksie i innych elementów wyposażenia wnętrz z czasów komuny. – Część sprzedających konsultuje ceny z sąsiadami, co jest raczej zgubne. Sąsiedzi zazwyczaj przerzucają się kwotami, kto za więcej sprzedał, a prawdy nie powiedzą – zauważa Niewiński. – Czasem sprzedający robią casting na pośredników, sprawdzając, kto zaakceptuje wyższą cenę. Tworzy się błędne koło. Nieruchomość staje się niesprzedawalna - przestrzega.

Pośrednik zauważa też, że nieruchomości są przeszacowywane zwykle o ok. 10 proc. – Rekordziści przekraczają jednak nawet 100 proc. i nawet kilka lat czekania na amatora nie zmienia ich stanowiska – wzdycha Niewiński.

Według Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości, sprzedający praktycznie zawsze przeszacowują wystawiane na sprzedaż mieszkania. – I to niezależnie od rynkowych realiów – nieważne, czy mamy na rynku boom czy kryzys – zauważa pośredniczka. – Ustalanie ceny, czy też raczej pobożnych życzeń, odbywa się na kilka sposobów. Wariant pierwszy: muszę sprzedać mieszkanie za tyle i tyle, bo moje zobowiązania wobec banku wynoszą tyle i tyle, a po sprzedaży i spłacie kredytu muszę kupić inną nieruchomość – opowiada.