Czy wpływa na to lokalizacja, standard, prestiż inwestycji, a może widok z okna? Wśród rzeczoznawców i analityków rynku nieruchomości panuje przekonanie, że tym, co ma największy wpływ na wartość danej nieruchomości jest po pierwsze - lokalizacja, po drugie - lokalizacja, i po trzecie - lokalizacja.

- Trudno się z tym nie zgodzić. Położenie nieruchomości jest pierwszym czynnikiem, który biorą pod uwagę klienci planujący zakup mieszkania. Oczywiste jest, że im lepszy adres, tym wyższa cena lokalu - komentuje Marcin Wolski, konsultant Reas.

Komunikacja i otoczenie

Z reguły najwyższe ceny mieszkań są odnotowywane w dzielnicach śródmiejskich miast. Najchętniej wybierane, a tym samym najdroższe, są dzielnice typowo mieszkaniowe, jak np. warszawski Mokotów czy krakowski Zwierzyniec.

- Wizerunek poszczególnych części miasta na przestrzeni lat może ulegać zmianom związanym m.in. z rozwojem infrastruktury czy zmianami preferencji nabywców - dodaje Marcin Wolski. - Budowa linii tramwajowej czy stacji metra podnosi atrakcyjność danej lokalizacji, co zwykle wiąże się ze wzrostem cen mieszkań. I odwrotnie: plany realizacji w bezpośrednim sąsiedztwie drogi szybkiego ruchu, stacji paliw czy innych obiektów, wpływających niekorzystnie na jakość życia mieszkańców, mogą przynieść skutek w postaci spadku cen mieszkań jeszcze przed rozpoczęciem realizacji tego przedsięwzięcia.

Badania preferencji nabywców pokazują, że atrakcyjność konkretnej lokalizacji jest oceniana przede wszystkim przez pryzmat: dobrej komunikacji z innymi częściami miasta, bliskości obiektów infrastruktury społecznej (szkoły, przedszkola, przychodnie) czy punktów usługowych, a także położenia w pobliżu terenów zielonych. Istotny jest również ogólny charakter otoczenia, w tym także typ otaczającej zabudowy.

Koszty działki

Na ceny mieszkań wpływają też ceny ziemi, na której powstają osiedla. Na terenach silnie zurbanizowanych, gdzie o niezabudowane tereny trudno, ich ceny są zdecydowanie wyższe, niż ceny gruntów zlokalizowanych w peryferyjnych częściach miasta. Przykładem może być zróżnicowanie cen gruntów na terenie Warszawy.

- Decyzja dewelopera o zakupie danej nieruchomości w celach inwestycyjnych, z reguły poprzedzona jest licznymi analizami takimi jak wycena nieruchomości, analiza konkurencji, czy estymacja osiągalnych cen i tempa sprzedaży. Na ich podstawie inwestorzy podejmują decyzję, czy dana lokalizacja znajdzie uznanie wśród potencjalnych nabywców i czy relacja wszystkich kosztów do poniesienia w stosunku do możliwych do uzyskania przychodów jest dla dewelopera opłacalna - mówi Marta Michalik, konsultantka Reas.

Z punktu widzenia inwestora, na wysokość ceny mieszkania mają wpływ następujące czynniki: koszt zakupu gruntu, koszty budowy, koszty pośrednie (w tym koszty projektu architektonicznego i nadzoru, zarządzania realizacją projektu, koszty marketingu i sprzedaży) oraz koszty finansowe.

Zdaniem ekspertów firmy Reas - wbrew powszechnym opiniom na temat marży generowanej na projektach deweloperskich - największy wpływ na cenę mieszkań mają w tym przypadku koszty budowy oraz koszt nabycia gruntu. Jeżeli uda się nabyć grunt po atrakcyjnej cenie oraz obniżyć koszty budowy, to możliwa jest realizacja i sprzedaż mieszkań po niższych cenach. Tym głównie można między innymi tłumaczyć różnice w cenach mieszkań, występujące nawet w granicach jednej dzielnicy.

Standard osiedla

Na cenę nieruchomości w dużym stopniu wpływa też jej standard wykończenia, zarówno jeśli chodzi o samo mieszkanie, jak i o cały budynek, czy jego otoczenie. Od planowanego standardu zależą w znacznej mierze koszty realizacji inwestycji.

- Większość deweloperów oferuje mieszkania w tzw. segmencie podstawowym (popularnym). Takie projekty cechują się zwykle dość intensywną zabudową, prostą architekturą oraz wykorzystaniem materiałów wykończeniowych o przeciętnym standardzie - tłumaczą eksperci Reasa.

Z kolei inwestycje o charakterze apartamentowym wyróżniają się na tle konkurencji wyraźnie wyższym standardem wykończenia, widocznym m.in. w atrakcyjniejszej wizualnie elewacji, jakości wykończenia powierzchni wspólnych, czy zapewnieniem w budynku dodatkowych udogodnień (np. ochrona, portier, concierge, siłownia, pokój zabaw dla dzieci, itp.).

- Istotna jest również struktura powierzchniowa oferowanych mieszkań i jej dopasowanie do potrzeb lokalnego popytu. Wszystkie te elementy znajdują odbicie w cenie jaką trzeba zapłacić za mieszkanie -podsumowuje Marta Michalik.

Różne ceny w ramach jednej inwestycji

Projekty, w których wszystkie lokale mają jednakową ceną metra kwadratowego, należą do rzadkości. Mieszkania w jednej inwestycji też mogą znacząco różnić się ceną.

Na stawki wpływają przede wszystkim:

- lokalizacja na piętrze;

- ekspozycja względem stron świata;

- widoki, estetyka otoczenia i prywatność;

- powierzchnia lokalu;

- funkcjonalność mieszkania;

- powierzchnie dodatkowe, takie jak balkony, tarasy, loggie, czy ogródki;

Lista czynników mających wpływ na cenę metra kwadratowego mieszkania jest długa, a samo zagadnienie niezwykle obszerne. Istnieje wiele zmiennych, które mogą mieć bezpośredni czy pośredni wpływ na wartość danego mieszkania. Mechanizmy rynkowe sprawiają, że cena transakcyjna jest zwykle wypadkową oczekiwań nabywcy i interesu sprzedającego.

Należy jednak pamiętać, że na cenę mieszkania mogą też wpływać subiektywne odczucia i gusta, które ciężko jest obiektywnie ocenić. Mówi się, że coś jest warte tyle, za ile ktoś jest gotów to kupić.