Dają niższą stawkę i czynsz w złotych

Komentuje Robert Zalewski, partner w firmie doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych Wood Lark Group:

"Rz": W jakich typach budynków najtrudniej o najemcę, a w jakich najłatwiej?

Zdecydowanie najtrudniej dzisiaj o najemców w starszych obiektach np. w budynkach typu Lipsk, czyli budowanych w latach 70. i 80., które nie są w stanie konkurować standardem zarówno z nowszymi budynkami, ale także z kamienicami. Jednak dziś w Warszawie tego typu budynków nie ma wiele (np. na dawnych terenach Zakładów Ursus, na Żoliborzu Przemysłowym czy Pradze). Jednak ciekawostką jest fakt, iż z braku nowoczesnych biur w wymienionych lokalizacjach wynajmuje się wszystko, co jest dostępne.

Najłatwiej najemców pozyskują właściciele nowoczesnych budynków położonych tuż przy głównych osiach komunikacyjnych miasta, jakimi są np. linie metra. Kluczem do sukcesu jest cena, standard budynku i dostępność środków transportu. Większość nowych budynków przy liniach metra, zlokalizowanych poza ścisłym centrum, ma ponad 85 proc. obłożenie powierzchni, a ci właściciele, którzy nie boją się zaoferować niższej ceny, cieszą się z pełnego wynajęcia biurowców.

Co ze starymi pustoszejącymi biurowcami - jakimi sposobami radzą sobie ich właściciele, by nie było pustostanów?

Właściciele starszych budynków w dalszym ciągu walczą przede wszystkim ceną, oferując niższy czynsz i darmowe miejsca parkingowe dla najemców. Jednak to jest model, w którym szybko można dojść do ściany.

Dlatego wielu właścicieli inwestuje w bardzo efektywne modernizacje, np. doposaża budynki w nowe systemy klimatyzacji, nowoczesne windy, podłogi techniczne czy robi lifting powierzchni wspólnych i recepcji, ale także szczególnie dba o personel, który obsługuje najemców.

Przewagą wielu starszych budynków jest często lokalizacja i nadal niższe opłaty eksploatacyjne, które są na bardzo wysokim poziomie, szczególnie w rejonie centrum. Tam, gdzie to możliwe, właściciele decydują się na tworzenie w starszych budynkach kompleksów w stylu loft (np. Kompleks Dzielna przy ul. Dzielnej 60 na warszawskiej Woli). Często są to bardzo dobre projekty.

Kolejnym z kluczowych zabiegów właścicieli starszych budynków jest oferowanie najemcom możliwości rozliczania się i płacenia czynszu w złotych, co eliminuje ryzyko kursowe i jest szczególnie preferowane przez instytucje publiczne. W euro rozliczny jest czynsz w nowych budynkach, których właścicielami są w większości fundusze inwestycyjne.

Czy stare biura są tańsze niż nowe, z punktu widzenia najemcy?

Biorąc pod uwagę wiele czynników dotyczących zużycia mediów i ogrzewania, trzeba przyznać, że starsze budynki są tańsze, ale zdecydowanie nie tak ekologiczne jak nowoczesne biurowce.

Porównując budynki klasy B w centrum Warszawy, gdzie opłaty eksploatacyjne wahają się w przedziale 14 -18 zł za mkw., to w tym samym rejonie dla budynków klasy A - jest to przedział 19-35 zł za mkw. Różnica w wysokości tej opłaty oczywiście uzależniona jest od ilości usług nią objętych, ale też od stopnia zaawansowania technologicznego budynku.

Porównanie wysokości czynszów również wypada na korzyść starszych budynków, bowiem w nich tzw. efektywny czynsz w centrum waha się pomiędzy 9,5-10 euro za mkw., podczas gdy w nowych obiektach - 11-19 euro za mkw., a nawet więcej w budynkach klasy A.

Jeśli chodzi o dzielnice poza centrum Warszawy: Mokotów, Wolę, Ochotę, Włochy i Pragę, tam sytuacja jest zdecydowanie inna. Różnice pomiędzy kosztami eksploatacji: 15-20 zł za mkw. miesięcznie praktycznie nie istnieją, a i czynsze efektywne: 9-12 euro za mkw. są na zbliżonym poziomie.

Dlaczego?

Większa konkurencja na rynku wpływa na niższe ceny w nowych biurowcach i pozwala firmom na ponoszenie zbliżonych kosztów w budynkach zdecydowanie różniących się od siebie jakością.

Zachęcamy firmy do korzystania z sytuacji rynkowej - oferta biur na wynajem jest duża - i poprawienia środowiska pracy. Obecnie właściciele nieruchomości oferują szereg zachęt, m.in. takich jak wakacje czynszowe, pełne wykończenie biura, pokrycie kosztów przeprowadzki i marketingu związanego ze zmianą biura.