To nie u nas inwestorzy wydali najwięcej

U naszych południowych sąsiadów inwestorzy w I półroczu wyłożyli na nieruchomości komercyjne 1,2 mld euro, a u nas – 813 mln euro. Ale to polski rynek ma przed sobą bardzo dobre perspektywy w drugiej połowie roku, bo wiele umów sprzedaży jest w toku – zapewniają eksperci firmy doradczej JLL.

Z ich szacunków wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w I półroczu na rynkach nieruchomości komercyjnych Europy Środkowo-Wschodniej sięgnęła ok. 2,55 mld euro. Największy udział w całym portfelu miały właśnie wspomniane Czechy (47 proc. – 1,2 mld euro), Polska (32 proc. – 813 mln euro), Węgry (11 proc. – 280 mln euro), a w dalszej kolejności Rumunia (7,5 proc.) i Słowacja (0,5 proc.). Na inne kraje regionu przypadło 2 proc.

– Na głównych rynkach Europy Zachodniej drożeją produkty typu prime, czyli budynki najlepszej jakości. To powoduje, że inwestorzy aktywnie poszukują nowych lokalizacji. Kombinacja takich czynników jak stabilna sytuacja ekonomiczna i atrakcyjne stopy kapitalizacji powoduje wzrost zainteresowania inwestorów regionem Europy Środkowo-Wschodniej, ze szczególnym uwzględnieniem Polski i Czech – wyjaśnia Troy Javaher, dyrektor działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie JLL.

Dodaje, że z tej aktywności skorzystają również inne stolice naszego regionu oraz biurowe rynki regionalne w Polsce. Rosnącym zainteresowaniem cieszą się też transakcje o dużej skali – fundusze kupują całe portfele nieruchomości.

– Warto dodać, że atrakcyjne warunki finansowania i większa dostępność kredytów poszerzają pulę inwestorów poszukujących obiektów typu core i core+ o tych graczy, którzy wcześniej koncentrowali się przede wszystkim na produktach oportunistycznych – mówi Troy Javaher.

Dobre widoki na przyszłość

Zdaniem doradców z JLL, rynek inwestycyjny w Polsce ma bardzo dobre perspektywy na nadchodzące miesiące. W pierwszym półroczu inwestorzy byli najbardziej aktywni w segmencie biurowym (wydali ok. 385 mln euro), a następnie handlowym (ok. 285 mln euro) i magazynowym (ok. 143 mln euro).

Do największych transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2015 r. na polskim rynku nieruchomości biurowych JLL zalicza kupno Enterprise Park w Krakowie przez Tristan Capital Park, przejęcie przez Griffin Green Horizon w Łodzi oraz kupno portfela obejmującego Europlex, Wiśniowy A i Irydion w Warszawie, a także Millenium w Katowicach przez Lonestar.

Główne transakcje w segmencie handlowym to kupno Sarniego Stoku w Bielsko-Białej i Focus Parku w Rybniku przez Union Investment oraz Solaris Centre w Opolu przez Rockcastle.

Z kolei największe transakcje magazynowe to kupno portfela Europolis/CA Immo przez TPG oraz nieruchomości FM Logistics przez WP Carey. Wszystkie wymienione transakcje charakteryzuje średnia wartość – w przedziale pomiędzy 50 a 100 mln euro – podaje JLL.

Eksperci zwracają uwagę, że inwestorzy nadal aktywnie działają na największych rynkach biurowych poza Warszawą. W pierwszym półroczu sfinalizowali sprzedaż takich obiektów, jak Enterprise Park i Kazimierz Office Center w Krakowie, Green Horizon w Łodzi, Baltic Business Center w Gdyni, West Forum we Wrocławiu czy Millenium w Katowicach.

– Łączny wolumen umów kupna/sprzedaży obiektów biurowych poza stolicą sięgnął 234 mln euro na koniec czerwca – wylicza Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL. – Ciekawym zjawiskiem na rynku biurowym jest również spora liczba umów/kupna sprzedaży o stosunkowo małej wartości oraz wydłużenie się procesu finalizacji transakcji o około trzy miesiące w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Dlaczego poszło słabiej

Wolumen transakcji w Polsce w pierwszym półroczu 2015 r. był o ponad 40 proc. niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Ale zainteresowanie Polską wśród inwestorów utrzymuje się na wysokim poziomie. Eksperci JLL spodziewają się, że w trzecim kwartale 2015 r. właściciela zmieni kilka nieruchomości – trwają bowiem zaawansowane negocjacje w sprawie ich nabycia.

– Ogólna wartość transakcji w I półroczu nie jest początkiem trendu. Od początku roku na polskim rynku zamknięto po prostu więcej transakcji o niższej wartości, czyli odwrotnie niż w roku ubiegłym – zapewnia Tomasz Puch, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych w JLL. – Obserwujemy wzmożoną aktywność inwestorów, którzy poszukują ciekawych produktów we wszystkich segmentach rynku nieruchomości komercyjnych. Szereg transakcji, w tym umowy o dużej wartości, jest obecnie w toku i trwają negocjacje na mniej lub bardziej zaawansowanym poziomie.

Zdaniem Tomasza Pucha, biorąc pod uwagę pozytywne nastroje inwestorów, toczące się rozmowy, jak również umowy czekające na zamknięcie – takie jak na przykład ta dotycząca Emparku w Warszawie czy Riviery w Gdyni – całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniesie na koniec 2015 roku 3 mld euro. – Wzrost ten będzie szczególnie widoczny w segmencie nieruchomości handlowych – przewiduje Tomasz Puch.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów handlowych wynoszą ok. 5,5 proc., biurowych – ok. 6 proc., magazynowych – 7 proc. lub poniżej.

Łowy trwają na całym świecie

Marta Gorońska-Wiercioch, analityk finansowy w dziale rynków kapitałowych firmy Knight Frank, uważa, że rok 2015 będzie dobry na polskim rynku inwestycyjnym.

– Inwestorów w coraz większym stopniu kuszą biurowce oferowane na sprzedaż w miastach regionalnych i wygląda na to, że ich udział w tegorocznym wolumenie może znacząco wzrosnąć – mówi Marta Gorońska-Wiercioch. Jej zdaniem inwestorzy nadal zainteresowani są pojedynczymi nieruchomościami typu prime o wartości przekraczającej 100 mln euro. W minionym roku takie transakcje stanowiły ok. 41 proc. całkowitego wolumenu inwestycji dokonanych w naszym kraju.

Według ekspertów firmy DTZ na globalny rynek nieruchomości może trafić w tym roku rekordowa ilość nowych środków o wartości 429 mld USD. Przypominają, że w sumie na nieruchomości komercyjne na świecie w całym 2014 r. inwestorzy wyłożyli rekordowo dużo – 13,6 bln USD. Wtedy największy napływ nowego kapitału miała Turcja, a największy odpływ nastąpił w Rosji (w związku z sankcjami związanymi z konfliktem na Ukrainie).

DTZ podaje, że wartość inwestycji w nieruchomości w Europie utrzymała się w 2014 r. na poziomie 4,4 bln USD, choć w euro nastąpił wzrost o 2 proc. – do 3,4 mld euro. A to oznacza przebicie szczytowego poziomu z 2007 r., gdy inwestycje wyniosły 3,3 mld euro.

– Odnotowaliśmy wzrost zaangażowania kapitału własnego w inwestycje w nieruchomości kosztem finansowania dłużnego. W konsekwencji stosunek wysokości długu do wartości nieruchomości spadł w ubiegłym roku do 55 proc. wobec 56 proc. w 2013 r. – zwracają uwagę analitycy DTZ.

Podają, że największy, 32-procentowy wzrost wartości transakcji inwestycyjnych odnotowali w Europie. Szacują, że globalny wolumen inwestycji w nieruchomości może wynieść w tym roku 771 mld USD. Przewidują też, że w 2015 r. inwestorzy na całym świecie mogą przeznaczyć rekordowy poziom nowych środków na inwestycje w nieruchomości komercyjne – 429 mld USD.

– Europejski rynek nieruchomości komercyjnych jest narażony na ryzyko wzrostu stóp procentowych. To może wywołać spadek aktywności inwestycyjnej i odwrócenie przepływu kapitału, co wpłynęłoby na wycenę – uważa Craig Maguire, dyrektor zespołu rynków kapitałowych w DTZ. – Ale rynek nieruchomości wygląda atrakcyjnie na tle innych klas aktywów. Przewidujemy, że wolumen transakcji w Europie wzrośnie w tym roku o 10 proc. – do 280 mld USD, a apetyt inwestycyjny utrzyma się do 2016 r.