Jak ustalić odpowiednią stawkę? Dlaczego dobrym uzupełnieniem portfela inwestora jest stara nieruchomość? Radzi Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

- W przypadku lokali użytkowych, czyli tych, w których swój biznes może prowadzić bank, fryzjer, sklepikarz czy aptekarz, amortyzacja naliczana jest na specyficznych zasadach. Podstawowe zastosowanie ma tu stawka 2,5 proc. i nie ma znaczenia, czy posiadaczowi przysługuje prawo własności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeśli więc lokal ma wartość początkową 1 mln zł, to co roku można obniżyć podstawę opodatkowania o 25 tys. zł, ograniczając tym samym bieżące zobowiązania podatkowe.

- Na tym jednak nie koniec. Podatnicy mający prawo własności do lokali użytkowych mogą indywidualnie ustalić stawkę amortyzacji dla używanych środków trwałych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji, czyli takich, które dopiero kupili i chcą zacząć wynajmować.

- Ustalony w ten indywidualny sposób okres amortyzacji oblicza się poprzez odjęcie od 40 lat – pełnych lat, które upłynęły od dnia oddania nieruchomości do użytkowania. Jeżeli zatem lokal był używany przez 15 lat, to maksymalna stawka amortyzacji wyniesie 4 proc., czyli nieruchomość w pełni zamortyzuje się przez 25 lat (40 lat minus 15 lat), a przy lokalu używanym 30 lat stawka wyniesie 10 proc., czyli nieruchomości w pełni zamortyzuje się przez 10 lat (40 lat minus 30 lat).

- Tak obliczony okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat. W efekcie, jeśli znowu lokal ma wartość początkową 1 mln zł, to w skrajnym przypadku co roku można obniżyć podstawę opodatkowania o 100 tys. zł (przy stawce amortyzacji 10 proc.), a nie 25 tys. zł jak w standardowym przypadku. Nie powinno więc dziwić, że nawet inwestorzy mający w portfelu głównie lokale kupione od deweloperów czasem zainteresowani są też zakupem nieruchomości w starszym, przynajmniej 30-letnim budynku.

- Wszyscy inwestorzy mający lokale użytkowe standardowo stosować mogą stawkę amortyzacji na poziomie 2,5 proc. rocznie, niezależnie od tego, czy lokale są przedmiotem prawa spółdzielczego czy prawa własności. Właściciele mogą ponadto korzystać z indywidualnie ustalanych stawek amortyzacji.

- Jeśli z takiego dobrodziejstwa chciałby skorzystać posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, może to zrobić, gdy przekształci swoje prawo w pełne prawo własności. Z prawnego punktu widzenia przekształcenie takie pozwala wprowadzić środek trwały do ewidencji po raz pierwszy, bo wcześniej lokal będący przedmiotem prawa spółdzielczego stanowił wartość niematerialną i prawną. Taką interpretację zaprezentował dyrektor izby skarbowej w Bydgoszczy w dokumencie z 15 września 2014 roku (ITPB1/415-581a/14/KK).

- Pomiędzy prawem własności do lokalu użytkowego oraz prawem spółdzielczym zachodzi jeszcze jedna bardzo ważna różnica dotycząca amortyzacji. Chodzi o nakłady na remont poczynione przed rozpoczęciem amortyzacji. Prostą sprawą jest remont w przypadku prawa własności – nakłady należy dodać do ceny zakupu nieruchomości podczas ustalania wartości początkowej do amortyzacji. Mniej klarowna jest sytuacja w przypadku remontu lokalu spółdzielczego. W takim przypadku oddzielnie trzeba amortyzować spółdzielcze prawo (stawka 2,5 proc.), a oddzielnie koszty remontu jako ulepszenie obcych środków trwałych (stawka 10 proc.).

- Takie działanie jest związane z faktem, że zgodnie z prawem właścicielem nieruchomości, do której komuś przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jest spółdzielnia, a nie posiadacz prawa spółdzielczego. Jeśli więc ktoś kupił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu za 1 mln zł i wyremontował za 300 tys. zł, to w standardowych warunkach roczny koszt z tytułu amortyzacji składać się będzie z 25 tys. zł (2,5-proc. stawka dla lokalu) i 30 tys. zł (10-proc. stawka wynikająca z nakładów remontowych).

- Trzeba jeszcze pamiętać o dwóch ważnych sprawach. Po pierwsze, raz wybranej stawki amortyzacji nie można dowolnie zmieniać. Ponadto właściciele wynajmowanych nieruchomości, którzy stosują amortyzację w celu ograniczenia wysokości płaconego podatku, muszą pamiętać o konsekwencjach podatkowych, które mogą mieć miejsce przy sprzedaży nieruchomości. Inwestor musi bowiem obliczyć podatek od zysków ze sprzedaży, mnożąc stawkę 19 proc. (stawka podatku od zysków ze sprzedaży nieruchomości) przez nadwyżkę ceny sprzedaży nad wartością księgową mieszkania.

- Pokażmy to na przykładzie: inwestor w 2010 roku kupił lokal za 1 mln zł. Dotychczas w ramach amortyzacji zaliczył w koszty łącznie 100 tys. zł. Po czterech latach lokal sprzedany został za 1 mln zł. Na pierwszy rzut oka inwestor mógłby uznać, że podatku od zysków ze sprzedaży może nie płacić, bo sprzedał nieruchomość za taką samą kwotę, za jaką kupił. Nie jest to jednak słuszne twierdzenie. Zgodnie z prawem podatek trzeba bowiem zapłacić od zysku obliczonego poprzez odjęcie od ceny sprzedaży (1 mln zł) aktualnej wartości środka trwałego (1 mln zł pomniejszone o 100 tys. zł kosztów amortyzacyjnych), co daje zysk na poziomie 100 tys. zł.