Rz: Jakie opłaty będą towarzyszyły przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym? Co notariusz pobiera przy zawarciu aktu?

Rafał Kran: Każdy zakup nieruchomości wiąże się z opodatkowaniem: albo VAT, albo podatkiem od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC).

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, a więc na ogół od osoby fizycznej – z jej prywatnego majątku, trzeba zapłacić PCC w wysokości 2 proc. Podatek ten reguluje nabywca, ale odpowiedzialnym za jego pobranie i rozliczenie z urzędem skarbowym jest notariusz sporządzający akt notarialny.

Kupujący musi więc przekazać stosowną kwotę notariuszowi. Przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł podatek PCC wyniesie zatem 6 tys. zł.

Ile mogą wynieść tzw. opłaty towarzyszące transakcji?

Oprócz podatku konieczne jest poniesienie innych opłat. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, trzeba ją założyć, co wiąże się z kosztem 60 zł. Z kolei wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł. Kwoty te także pobiera notariusz.

Do innych opłat towarzyszących należą koszty usługi notarialnej. Wysokość taksy notarialnej zależy od konkretnej kancelarii notarialnej. Przepisy określają jedynie jej maksymalny pułap. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł taksa nie powinna przekroczyć 2 tys. zł. Ponadto notariusz pobierze opłatę za sporządzenie odpisów aktu notarialnego – maksymalnie 7,32 zł za jedną stronę.

Osoby kupujące mieszkanie na kredyt muszą być również świadome konieczności poniesienia pewnych opłat z tytułu ustanowienia hipoteki. Tu również w kwestiach formalnych wyręczy je notariusz. W zależności od rodzaju hipoteki wiąże się to z wydatkiem w wysokości kilkuset złotych.

A z jakimi podatkami musi się liczyć nabywca nowego mieszkania lub domu?

Nabycie nowego mieszkania lub domu od firmy deweloperskiej podlega VAT. Podatek ten jest już wliczony w cenę mieszkania oferowaną przez dewelopera. Nabywca nie jest zobowiązany do żadnych działań w celu jego rozliczenia.

Mieszkania mające poniżej 150 mkw. są objęte preferencyjną stawką VAT w wysokości 8 proc. Powierzchnia powyżej tej wielkości podlega opodatkowaniu według stawki 23 proc. Nieruchomości opodatkowane VAT nie podlegają już opodatkowaniu PCC.

Jakie opłaty towarzyszące czekają nabywcę nowego M przy zawieraniu transakcji?

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, należy liczyć się z analogicznymi opłatami towarzyszącymi jak w przypadku rynku wtórnego. Różnica w opłatach przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym dotyczy tylko opodatkowania VAT lub PCC.

Warto pamiętać, że kupując lokum na rynku wtórnym, płacimy PCC, który jest w rzeczywistości dodatkowym kosztem. W cenie używanego mieszkania mieści się już VAT, który wystąpił przy zakupie mieszkania przez dotychczasowego właściciela, jeżeli kupował on na rynku pierwotnym.

A przy kupnie działki budowlanej lub rekreacyjnej jaka danina należy się fiskusowi?

Przy zakupie działki gruntu obowiązuje identyczna zasada jak przy innych nieruchomościach. Transakcja podlega opodatkowaniu albo VAT, albo PCC. VAT jest doliczany do ceny przez sprzedającego, natomiast PCC obciąża nabywcę, ale za odprowadzenie podatku odpowiada notariusz.

Kiedy trzeba zapłacić PCC w przypadku działki?

Tu ustalenie jest trudniejsze niż przy mieszkaniach, bo zależy nie tylko od tego, od kogo kupujemy, ale też jaki status ma grunt.

Osoby planujące zakup takiej nieruchomości nie powinny się jednak zbytnio tym przejmować. Odpowiedzialność za właściwą klasyfikację ponoszą sprzedawca i notariusz, gdyż to oni mogą ponieść negatywne konsekwencje błędnego opodatkowania transakcji.

Z drugiej strony warto znać przepisy chociażby po to, aby bezkrytycznie nie godzić się na opodatkowanie PCC, co wiąże się z przekazaniem pieniędzy notariuszowi.

Pamiętajmy, że kupując działkę zabudowaną, transakcję traktujemy jednolicie, tzn. grunt jest opodatkowany tak samo jak znajdujący się na nim budynek.

Jeżeli działkę budowlaną lub rekreacyjną nabywamy od osoby prywatnej, to transakcja podlega PCC. Nabycie działki od profesjonalnej firmy zasadniczo podlega VAT. Trzeba mieć również na uwadze, że w przypadku sprzedaży dużej liczby działek przez osobę prywatną organy podatkowe mogą traktować taką osobę jako profesjonalny podmiot. Wtedy należny będzie VAT.

Ale nawet jeżeli kupujemy ziemię od firmy, to transakcja może podlegać PCC, jeśli działka nie została przez gminę przeznaczona do zabudowy. Ma to związek ze zwolnieniem dla gruntów niebudowlanych.

Zatem działka rekreacyjna będzie podlegała VAT, tylko jeśli została przeznaczona pod zabudowę.

A od czego zależy wysokość podatku przy sprzedaży mieszkania używanego? Ile wynosi podatek w określonych sytuacjach?

Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości jest dla wielu zaskoczeniem. Na szczęście nie wystąpi on w każdym przypadku.

Podatek zależy od ceny sprzedaży mieszkania i wysokości wydatków, które ponieśliśmy na jego nabycie i urządzenie. Sprzedaż mieszkania za 300 tys. zł – które zostało nabyte za 200 tys. zł i wykończone za 60 tys. zł – wiąże się z podatkiem w wysokości 7,6 tys. zł (19 proc. x 40 tys. zł).

Przy sprzedaży mieszkań mamy bowiem stałą stawkę podatku – 19 proc. od różnicy pomiędzy przychodem a łącznymi kosztami.

Kiedy podatku za sprzedane mieszkanie nie trzeba płacić? Jakie są zwolnienia i co trzeba zrobić, aby z nich skorzystać?

Podatek nie wystąpi, gdy sprzedaż ma miejsce po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nabyliśmy mieszkanie. Zatem osoba, która np. kupiła lub otrzymała w spadku mieszkanie w 2009 r., już teraz nie musi martwić się tym podatkiem. Z drugiej strony, jeżeli sprzedajemy za mniej, niż kupiliśmy, to podatek też nie wystąpi, niezależnie kiedy kupiliśmy.

A nawet gdy dochód formalnie podlega opodatkowaniu, to podatek może nie być należny, jeśli zastosowanie ma zwolnienie z podatku. Tak będzie np. w sytuacji, gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe – np. na zakup innego mieszkania, remont drugiego domu czy spłatę kredytu zaciągniętego na zakup innego mieszkania.

Nie musi to być nieruchomość położona w Polsce?