Jaki grunt pod osiedle w Warszawie

Opowiada Wojciech Kwiatkowski, ekspert firmy Neocity Polska:

- Nieustannie wyrastają nowe inwestycje mieszkaniowe. Ich zróżnicowana lokalizacja często rodzi pytanie o to, jakimi kryteriami kierują się deweloperzy poszukujący nowych gruntów pod budynek czy osiedle. To proces wymagający długiej i drobiazgowej pracy. Co zatem decyduje o lokalizacji inwestycji?

Deweloper, który w danym mieście chce postawić nowy budynek mieszkalny, o dostępnych lokalizacjach dowiaduje się współpracując z wyspecjalizowanymi agencjami oraz monitorując oferty zamieszczane w Internecie. Z reguły są one wystawiane są przez agencje pośrednictwa, więc warunkiem otrzymania szczegółowych informacji jest podpisanie z taką firmą umowy. Często zdarza się również, że indywidualni właściciele bezpośrednio kontaktują się z deweloperem, informując go o posiadanych gruntach.

Przy zakupie działki deweloper kieruje się relacją kwoty zakupu ziemi do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań, która w różnych rejonach miasta kształtuje się inaczej. Przykładowo: Warszawa podzielona jest na obszary o określonym standardzie, a co za tym idzie możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży.

Sektor najtańszych mieszkań - od 4900 zł za mkw. do 6500 zł za mkw. lokowany jest w Warszawie w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Ursus czy Białołęka. Pod mieszkania ze średniej półki (6500 - 8500 zł za mkw.) wybierane są dzielnice w okolicach centrum, np. Wola, Bielany. Natomiast segment mieszkań premium (8500  - 12500 zł za mkw.) lokowany jest w ścisłym centrum, bądź w wybranych lokalizacjach, takich jak Górny Mokotów czy Saska Kępa. Osobno traktować należy Ursynów, gdzie z uwagi na dobrą komunikację ceny sprzedaży są wyższe niż na innych terenach o podobnej lokalizacji.

Szukając działek pod inwestycję bardziej koncentrujemy się na łącznych kosztach inwestycji, która pozwoli na sprzedaż mieszkań w pułapie cenowym dla danego regionu, niż na określonej lokalizacji. W ten sposób udaje się nam uzyskać przedział 6 - 8 tys. zł za mkw.

Położenie jest głównym, ale nie jedynym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji pod inwestycję. Należy też brać również pod uwagę takie aspekty jak zezwolenia, sytuacja techniczna czy stan prawny nieruchomości. Wiele działek leży bowiem poza infrastrukturą techniczną i niezbędne są dodatkowe nakłady na jej wybudowanie. Każdorazowo przeprowadzana jest analiza opłacalności doprowadzenia mediów do inwestycji przy zachowaniu zasady, że im działka większa, tym koszty infrastrukturalne rozkładane są na większą liczbę sprzedanych mieszkań.

Podobny problem dotyczy dróg dojazdowych. Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do istniejącej infrastruktury drogowej, koszt budowy drogi obciąża dewelopera.

Istnieją również ograniczenia wynikające z przepisów budowlanych, takie jak to, że budynki nie mogą się nawzajem zaciemniać. W przypadku planowania inwestycji w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, szczególnie tej wysokiej, konieczność zapewnienia dostępu światła słonecznego może bardzo ograniczyć możliwości.

Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie wykonywana jest koncepcja architektoniczna, która dokładnie określa możliwą do osiągnięcia wielkość tzw. PUM-u, czyli łącznej powierzchni mieszkań.

Należy również sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę, na podstawie których wydawane jest pozwolenie na budowę.