Przepis ten wymaga, aby w umowie wskazać sytuacje, których zaistnienie będzie uprawniało strony do skutecznego wypowiedzenia terminowej umowy najmu.
Niekorzystne dla najemcy rozwiązania
W obrocie prawnym często zawierane są długoterminowe umowy najmu, obejmujące okres od pięciu do dziesięciu lat lub dłuższy. Wynajmujący, proponujący zwykle treść takiej umowy, zastrzega wyłącznie dla siebie uprawnienie do wcześniejszego jej wypowiedzenia. Stawarza to niekorzystną dla najemcy sytuację, gdyż jest on pozbawiony możliwości zakończenia umowy przed upływem okresu jej obowiązywania nawet wówczas, gdy znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej i nie będzie w stanie nadal ponosić uregulowanych w umowie kosztów czynszu najmu.
Co więcej, wynajmujący może również narzucać w umowie najmu ograniczenia w zakresie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania. Częstą praktyką jest zastrzeganie kar umownych na wypadek wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę przed upływem pierwotnie ustalonego terminu. W konsekwencji zerwanie stosunku najmu wiąże się z koniecznością zapłacenia przez najemcę na rzecz wynajmującego wysokich kar umownych.
Nieskuteczne zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia
Zgodnie z orzecznictwem i stanowiskiem literatury wcześniejsze rozwiązanie umowy może nastąpić jedynie wówczas, gdy w umowie podane są przyczyny, których zaistnienie będzie podstawą do wypowiedzenia. W przeciwnym wypadku oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożone przez którąkolwiek ze stron nie będzie miało żadnych skutków prawnych. Sądy w wydawanych orzeczeniach wyraźnie podkreślają, iż nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie. Oznacza to, iż złożenie przez którąkolwiek ze stron oświadczenia o wypowiedzeniu w takich okolicznościach nie doprowadzi do ustania stosunku najmu.
Sąd Najwyższy w jednej ze swoich uchwał wyraził wręcz pogląd, że postanowienie umowy przewidujące możliwość wypowiedzenia bez określenia jego przyczyn jest w świetle przepisów Kodeksu cywilnego nieważne, gdyż jest sprzeczne z istotą stosunku zobowiązaniowego najmu zawartego na czas określony. Jeżeli okazałoby się ponadto, że bez tego postanowienia strony w ogóle nie zawarłyby umowy, to nieważnością byłaby dotknięta w myśl przepisów Kodeksu cywilnego cała umowa.
