Użytkowanie wieczyste pod warunkami

Wbrew nazwie użytkowanie nie jest prawem wieczystym, tylko terminowym, i właściciel terenu może odmówić jego przedłużenia. Tak uznał Sąd Najwyższy w sprawie Klubu Sportowego Skra i jego wspólnika – firmy deweloperskiej Global Partners, która w 2006 r. wykupiła 60 proc. udziałów w nieruchomości ze stadionem.

Sport kontra biznes

Klub i spółka przegrali sprawę o przedłużenie prawa użytkowania wieczystego 20,4 ha wyjątkowo atrakcyjnej nieruchomości będącej elementem Pola Mokotowskiego. Na nim właśnie działa Klub Sportowy Skra – z ogromną tradycją, wciąż odnoszący poważne sukcesy sportowe. Klub i spółka Global wystąpiły z pozwem, by sąd zobowiązał miasto Warszawa do przedłużenia im wieczystego użytkowania o 99 lat, tj. do 29 stycznia 2113 r., gdyż dotychczasowe użytkowanie wygasło w styczniu 2014 r.

Miasto odrzuciło żądanie. Wskazało, że nieruchomość jest od lat zaniedbana, urządzenia sportowe nie nadają się do użytku, natomiast użytkownicy prowadzą na niej działalność gospodarczą niezwiązaną ze sportem. Nadto uchwalony 18 czerwca 2009 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Pola Mokotowskiego określa jako podstawowe przeznaczenie terenu sport i rekreację i nie dopuszcza tam zabudowy mieszkaniowej. w czym Global Partners się specjalizuje.

Ważny interes społeczny

Przedłużenie użytkowania wieczystego reguluje art. 236 § 2 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalsze 40 do 99 lat, a odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Sąd Okręgowy w Warszawie zobowiązał miasto do przedłużenia użytkowania o 99 lat. Wskazał w uzasadnieniu, że o istnieniu ważnego interesu społecznego można mówić, np. kiedy następuje zmiana w planie zagospodarowania, której nie da się zrealizować w wypadku przedłużenia użytkowania, a taki wypadek tu nie zachodzi. Tereny Skry miały i mają przeznaczenie rekreacyjno-sportowe. Poza tym korzystanie niezgodnie z umową może co najwyżej uzasadniać rozwiązanie użytkowania (na podstawie art. 240 k.c.), a nie odmowę przedłużenia.

Sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego, a ten nie podzielił stanowiska SO.

– Jeżeli niezgodność powoduje stan sprzeczny z interesem społecznym, jak ma to miejsce w tej sprawie, to może uzasadniać odmowę przedłużenia umowy – wskazał z kolei w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego Jacek Sadomski, sędzia sprawozdawca.

Stanowisko SA utrzymał Sąd Najwyższy. Nie pomogła argumentacja pełnomocników Skry i jej wspólnika, że użytkowanie to substytut własności i winno być chronione jak własność, a więc winno być przedłużane.

– Użytkowanie jest substytutem własności, ale tylko substytutem, i wbrew nazwie nie jest prawem wieczystym tylko terminowym – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Kazimierz Zawada. – Jeżeli więc użytkownik korzysta z nieruchomości niezgodnie z umową i planem zagospodarowania, właściciel może odmówić przedłużenia. Tym bardziej że chodzi o tereny szczególnie ważne dla miasta.

Sprawa ma szersze znacznie. Tylko w Warszawie jest ponad 50 tys. nieruchomości z użytkowaniem wieczystym.

Stefan Jacyno - ?adwokat i partner w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy