Inwestorzy nie zarobią tyle, ile planowali?

Wśród doradców, agentów, inwestorów i rzeczoznawców trwa gorąca wymiana zdań.

Uwaga, bańka

Chris Grzesik, dyrektor zarządzający, Polish Properties:

- Najnowsze badania RICS, dotyczące nastrojów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, wskazują raczej na zastój na rynku inwestycyjnym. Jestem przekonany, że jest to w głównej mierze efekt niepewności co do kierunków, w jakich podążają zarówno polska gospodarka, jak i polski rząd.

Nie zmienia to jednak faktu, że o pierwszorzędne nieruchomości w najlepszych lokalizacjach nadal konkurują zagraniczne fundusze inwestycyjne.

Niektórzy uczestnicy rynku sygnalizowali na spotkaniu RICS obawy odnośnie zbliżającej się bańki w segmencie nieruchomości komercyjnych. Miałaby być ona rezultatem wycen w pełni uwzględniających tzw. czynsze headline (czyli bazowe, nominalne), ale już mniej biorących pod uwagę wysokie zachęty oferowane najemcom (wakacje czynszowe, pokrycie kosztów wykończenia wnętrz etc.).

Rolą rzeczoznawców majątkowych nie jest kreowanie rynku i wpływanie na niego. Powinni oni zatem zamieszczać w swoich raportach szerszy komentarz dotyczący rynkowych trendów.

Gracze czekają na rozwój sytuacji

Paweł Welo, dyrektor departamentu zarządzania portfelami nieruchomości w PKO TFI:

- Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest w trendzie stabilizacji, ale i też pewnego rodzaju wyczekiwania zwłaszcza w obszarze inwestycyjnym. Na rynku deweloperskim panuje bardzo duża konkurencja praktycznie we wszystkich sektorach. Deweloperzy prześcigają się w pomysłach, aby zachęcić najemców do wynajęcia powierzchni właśnie w ich budynku.

Można powiedzieć, że rynek najmu nieruchomości komercyjnych jest obecnie rynkiem najemcy. To oni dyktują warunki najmu. Inwestorzy natomiast bardzo wybiórczo dokonują swoich inwestycji. Nie mamy kolejek inwestorów ustawiających się do przetargu przy sprzedaży danej nieruchomości, konkursów ofert itp.

Inwestorzy raczej dokonują selektywnego wyboru interesujących ich nieruchomości i składają oferty zakupu w transakcjach typu „off-market". Oczywiście należy pamiętać, że najlepsze projekty cieszą się zainteresowaniem nawet kilku inwestorów, ale nie jest to sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia np. w roku 2006, kiedy łączna wartość wszystkich transakcji wyniosła blisko 5 miliardów euro. Choć roczne obroty na rynku nieruchomości komercyjnych są na wysokim poziomie (ok. 4 mld euro), i są najwyższe w regionie Europy Środkowej, to należy pamiętać o tym, że mamy obecnie na rynku dużo więcej produktów inwestycyjnych niż w 2006 r.

Przez ostanie 10 lat nastąpiło praktycznie podwojenie dostępnej nowoczesnej powierzchni najmu w sektorze biurowym i handlowym, a zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły czterokrotnie. Część międzynarodowych graczy na rynku inwestycyjnym przyjęła strategię wyczekiwania na moment, w którym sytuacja polityczna Polski ustabilizuje się, a nowe regulacje dotyczące podatków i danin zostaną ostatecznie określone. W tym czasie realizując zakupy w innych krajach europejskich. Polska jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, ze stopami zwrotu/kapitalizacji dla najlepszych obiektów inwestycyjnych znacząco wyższymi od tych na rynkach Europy Zachodniej, a Europa właśnie jest obecnie w obszarze dużego zainteresowania funduszy inwestycyjnych.

Nieruchomości dają zarobić dużo więcej - średnio około 3 proc. - niż np. inwestycje w 10-letnie obligacje skarbowe. Znaczący wpływ na rozwój polskiego rynku nieruchomości komercyjnych może mieć wprowadzenie regulacji prawno-podatkowej dającej możliwości tworzenia efektywnych podatkowo struktur inwestycyjnych typu REIT.

Regulacja ta pozwoliłaby na tworzenie rodzimych wehikułów inwestycyjnych rejestrowanych na terenie Polski. Projekt takiej ustawy („O spółkach rynku wynajmu nieruchomości") został już przygotowany i trafił do opiniowania środowisk związanych z rynkiem nieruchomości i rynkiem kapitałowym. Nowa regulacja dotycząca polskich REIT-ów powinna przyczynić się także do umożliwienia przeciętnemu Kowalskiemu inwestowania w nieruchomości komercyjne, których jednostkowa wartość często przekracza kilka lub kilkadziesiąt milionów euro.

Stan gotówki i depozytów krótkoterminowych polskich gospodarstw domowych wynosi obecnie dużo ponad 100 mld euro. Część tych środków przeznaczonych na inwestycje w nieruchomości może znacząco zmienić inwestycyjny obraz polskiego rynku nieruchomości, gdzie dotychczasowym głównym graczem były podmioty zagraniczne, a udział rodzimych inwestorów wynosił zaledwie kilka procent.

Czeka nas korekta

Wojciech Doliński, rzeczoznawca majątkowy

- Słabnący popyt na rynku inwestycyjnym może być oznaką zwrotu w cyklu nieruchomości. W rezultacie trwającej niepewności w obszarze legislacji i w perspektywie wprowadzenia podatku od sprzedaży detalicznej, wiele decyzji inwestycyjnych zostało wstrzymanych.

Zainteresowanie inwestorów przesunęło się w kierunku obiektów biurowych, co jest widoczne w rekordowych stopach zwrotu/kapitalizacji.

Wobec oczekiwanych dalszych spadków czynszów w sektorze nieruchomości biurowych, perspektywy dla wartości kapitałowych najlepszych aktywów w 3-letnim horyzoncie czasowym są obiecujące.