"Rz": Chciał pan prowadzić "Żabkę" - nie dostał pan szansy. A dziś obraca pan milionami na rynku nieruchomości. To brzmi trochę niewiarygodnie...

Daniel Siwiec, prezes Big City Broker, lubelski inwestor na rynku nieruchomości: Rzeczywiście, od razu po szkole średniej chciałem otworzyć sklep typu "Żabka". Oczywiście, nie dysponowałem wtedy własnymi środkami, więc postanowiłem wesprzeć się dotacją z Urzędu Pracy. Nie dostałem jej ze względu na brak doświadczenia zawodowego. Postanowiłem zatem zdobyć wymagane doświadczenie. Doszedłem do wniosku, że jeśli chcę prowadzić własny biznes, to powinienem rozwijać umiejętności związane ze sprzedażą.

Pierwsze kroki jako handlowiec stawiałem w Browarach Lubelskich Perła. Po roku przeszedłem do firmy Mieszko i pracowałem tam jako przedstawiciel do spraw kluczowych klientów. Jednak praca na etacie męczyła mnie.

Zrozumiałem, że ta droga nigdy nie doprowadzi mnie do wolności finansowej. Niezależnie od tego, na jakim byłbym stanowisku zawsze ktoś będzie nade mną. I to właśnie on będzie decydował, co będę robił, ile czasu będę spędzał w pracy i ile będę zarabiał. Uznałem więc, że postawię wszystko na jedną kartę i spróbuję sił w branży nieruchomości.

Dlaczego w tej?

W którejś książce przeczytałem, że to najlepszy rynek do rozpoczęcia samodzielnego biznesu i w to uwierzyłem.

Zaczynałem nie mając żadnego przygotowania. Dlatego pierwszy rok spędziłem głównie na różnego rodzaju szkoleniach. W tym czasie nie zarobiłem ani złotówki. Dopiero potem znalazłem drogę wejścia na rynek nieruchomości.

Zostałem agentem w jednym z lubelskich biur nieruchomości. Po kilku miesiącach założyłem własną firmę: Big City Broker. Od tego tak naprawdę się zaczęło.

Jak pan zarobił pierwszy milion na nieruchomościach?

Mając niewielki kapitał kupowałem nieruchomości warte kilkaset tysięcy. Moje zyski bywały większe niż zainwestowane środki. Mitem jest, że trzeba mieć duże pieniądze, aby inwestować w nieruchomości. W tej branży jest wiele kreatywnych modeli, które działają tak samo dobrze przy transakcjach za 100 tys. zł, jak i tych za 100 mln zł.

Za co pan kupuje? Chyba nie za oszczędności?

Mam kilka sprawdzonych modeli finansowania. Głównie dzięki zastosowaniu różnych dźwigni finansowych. Teraz część nieruchomości nabywam za środki własne - zwłaszcza mieszkania, za które trzeba szybko zapłacić, aby uzyskać atrakcyjną cenę. Natomiast jeszcze dwa lata temu korzystałem ze środków inwestora, który w pełni finansował działalność polegającą na obrocie nieruchomościami.

Korzystam też z barteru. Na przykład kupuję działkę w zamian za rozliczenie się z części wybudowanej na niej nieruchomości. Zdarzają się też transakcje z odroczonym terminem płatności. Współpracuję także z inwestorami, którzy współfinansują lub wręcz finansują inwestycję dzięki mojemu "know-how".

Uważam, że grunt to znaleźć okazję i wykreować na niej biznes. Można zwiększyć wartość nieruchomości przez remont, rozbudowę lub zmianę zagospodarowania. Pieniądze nie są ograniczeniem. Więcej o modelach finansowych będzie można przeczytać w mojej książce "Nowoczesny Inwestor", którą planuję wydać do końca tego roku.

W co pan inwestuje? Jak pan szuka okazji?

Obecnie skupiam się na projektach deweloperskich. Teraz w spółce Big City Development mam ich pięć. Jest to budowa mikroapartamentów, domów w zabudowie szeregowej, rozbudowa i nadbudowa kamienicy oraz adaptacja fabryki na lofty.

W dalszym ciągu zajmuję się obrotem lokalami mieszkalnymi i prowadzę biuro nieruchomości. Dzięki temu okazje najczęściej znajduje mój zespół. Zdarza mi się kupić coś od innych pośredników. W wyszukaniu okazji jest ważne wiele rzeczy, ale najistotniejsze, to zobaczyć i wykreować wartość, której inni nie widzą. W przypadku mieszkania może to być dodatkowy pokój. Czasem warto kupić stary budynek wraz z działką.

Okazje same się nie nadarzają, trzeba ich nieustannie szukać. W tym momencie mam ich więcej niż fizycznie mogę zrealizować transakcji.

Jak się pan nauczył rynku nieruchomości? Skąd pan teraz czerpie wiedzę?

Rozwój osobisty jest inwestycją, która zwróciła mi się najlepiej. W to zaangażowałem większość środków, które odłożyłem z etatu. Chłonąłem mnóstwo książek o rozwoju osobistym i o inwestowaniu. Jeździłem na szkolenia w całej Polsce, dzięki temu poznałem ludzi z branży, którzy dzielili się ze mną doświadczeniem.

Nadal dużo się szkolę, staram się być na branżowych konferencjach, ale bardziej selektywnie wybieram szkolenia. Teraz zaczynam studia MBA na SGH. Wolę poszerzać swoje horyzonty niż rozwijać wiedzę techniczną czy prawną, ponieważ taką wiedzę czy usługi można relatywnie niedrogo kupić na rynku.

Uważam, że żeby rozwijać mój biznes i zwiększać skalę, muszę uczyć się od osób, które osiągnęły więcej. Mam to szczęście, że moi wspólnicy mają duże doświadczenie i zawsze mogę liczyć na ich rady. Jestem przekonany, że gdyby nie ciągłe szkolenia i nieustanny rozwój osobisty, nie było by mnie w miejscu, w którym jestem.

Najlepsza transakcja w pana życiu?

Liczę ze najlepsza transakcja jeszcze przede mną! Jedną z lepszych pod kątem stopy zwrotu był zakup działki i odsprzedaż po sześciu miesiącach z dochodem kilkaset tysięcy złotych. Zysk z kapitału wyniósł aż 500 proc., a roczna stopa zwrotu z kapitału aż 1000 proc.

A najbardziej nieudane przedsięwzięcie? Bo chyba nie wszystko zawsze szło idealnie?

Na swoim koncie mam wiele nietrafionych decyzji, jednak były one mniejszej wagi, dlatego nigdy żadna z nich nie zachwiała moim biznesem. Wydaje mi się, że mam to szczęście, że więcej nauczyłem się na cudzych błędach, obserwując rynek nieruchomości.

Przy zakupie nieruchomości jestem ostrożny i zawsze staram się liczyć przyszły zysk z dużym marginesem. Jeżeli mam zarobić mało, to wolę nie wchodzić w projekt. Zarabiając niewiele, nie tylko mrożę kapitał, ale przede wszystkim tracę czas, który mógłbym lepiej wykorzystać. Ustalam sobie pewne zasady i się ich trzymam. Wiem, że każde odstępstwo od nich może mnie sporo kosztować.

Słyszałam, że sam woli pan wynajmować dom niż go kupić. Dlaczego?

Dziś tak, jednak wszystko może się zmienić. W przypadku nieruchomości na własne cele, często górę bierze mentalność, chęć posiadania i poczucie bezpieczeństwa. Mogłem, i poważnie rozważałem zakup domu, w którym mieszkam. Doszedłem jednak do wniosku, że w tym czasie lepiej będzie go wynająć z możliwością odkupienia po kilku latach. Udało mi się przekonać żonę, że nasze potrzeby mieszkaniowe wynajęty dom zaspokoi tak samo jak własny.

Na kursach CCIM z zakresu nieruchomości komercyjnych, uczy się tego że zawsze należy porównać sobie w arkuszu kalkulacyjnym dwie możliwości - biorąc pod uwagę rożne okresy oraz alternatywne możliwości zainwestowania środków. Dlatego bardziej opłacało mi się reinwestować i pomnażać kapitał, niż lokować go w nieruchomość mieszkalną dającą przeciętną stopę zwrotu.

Taką samą decyzje podjąłem w przypadku siedziby swojej firmy. Ponieważ jednak nie zawsze wszystko musi się opłacać, obiecałem żonie że po wygaśnięciu umowy najmu, kupimy ten lub inny dom.

Mówił pan, że w ciągu jednego roku jest pan w stanie zarobić tyle na nieruchomościach, ile jako przedstawiciel handlowy na etacie zarobiłby pan pracując przez 30 lat. Czyli ile?