Grzyb rośnie, a pieniędzy na jego usunięcie brak

Walka o pieniądze na usunięcie wad w budynku nie jest ani prosta, ani krótka. Trzeba poświęcić na nią długie lata.

Z tarasów i balkonów leje się woda, a na ścianach na klatkach schodowych pojawiły się pęknięcia oraz grzyb. I nie chodzi bynajmniej o stary budynek, który pamięta jeszcze czasy II wojny światowej, lecz o całkiem nowy apartamentowiec we Wrocławiu. I to taki o podwyższonym standardzie.

Po przeszło dwóch latach od jego oddania do użytkowania zaczęły wychodzić na jaw kolejne usterki. Właściciele zaczęli wydzwaniać do dewelopera. Ale ten uznał, że histeryzują, bo wady są małe i usuwać ich nie trzeba.

Wspólnota postanowiła więc pójść na wojnę z deweloperem. I choć przez ostatnich kilka lat sporo się zmieniło na korzyść osób, które kupiły mieszkania, to okazało się, że dochodzenie swoich racji wcale jest takie proste.

Wady w apartamentowcu ujawniły się bowiem nie w dniu odbioru, ale znacznie później. Wtedy na ogół pozostaje jedynie możliwość skorzystania z  rękojmi, o której mówią przepisy kodeksu cywilnego.

Rękojmia chroni nabywców lokali zarówno w wypadku wad prawnych, jak i  fizycznych sprzedanej nieruchomości. Te pierwsze dotyczą odstępstw od deklarowanego w umowie stanu prawnego nieruchomości, np. obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich. W wypadku tych drugich chodzi o sytuacje, w których nieruchomość ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność lub nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił deweloper kupującego – np. w mieszkaniu nie ma w ogóle słońca. Dotyczy to też przypadków, gdy nieruchomość została kupującemu wydana w tzw. stanie niezupełnym, np. brakuje komórki lokatorskiej.

Deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi przez pięć lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 § 1 k.c.). Ale warto pamiętać, że pięcioletni okres rękojmi obowiązuje od niedawna, bo dopiero od 25 grudnia 2014 r. Wtedy bowiem weszły w  życie przepisy nowelizujące kodeks cywilny. Wcześniej wspomniany okres wynosił trzy lata.

Oznacza to, że osoby, które kupiły mieszkanie przed 25 grudnia 2014 r., mogą dochodzić swoich roszczeń z rękojmi o dwa lata krócej. Stosuje się również do nich stare zasady dotyczące rękojmi.

Mieszkańcy wrocławskiego apartamentowca mieli jednak trochę szczęścia. Okazało się, że mogą skorzystać z  nowszych przepisów kodeksu cywilnego. Gdy po kilku telefonach zorientowali się, że u dewelopera nic polubownie nie załatwią, niezwłocznie poinformowali go na piśmie o wadach budynku.

Kodeks cywilny daje im oraz innym kupującym prawo żądania: naprawienia wady, wymiany, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy (jeśli wada jest istotna). Jednak deweloper może też nie uznać tego wyboru i zaproponować inny sposób rozpatrzenia reklamacji. Jest też zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.