Naczelny Sąd Administracyjny wydał precedensowy wyrok dotyczący spółdzielni mieszkaniowych, które nie mają praw do gruntów pod osiedlami.
Sprawa dotyczyła jednej z warszawskich spółdzielni. Jej problemy zaczęły się, gdy podjęła decyzję o likwidacji starego i budowie nowego przyłącza wodociągowego do jednego z budynków wielorodzinnych. Sprzeciw wobec tych zamiarów wniósł prezydent miasta. Tłumaczył, że inwestor nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 3 pkt 11 prawa budowlanego). Właścicielem działek pod budynkiem jest miasto, a spółdzielnia tylko włada terenem.
Wojewoda nie zgodził się z tym stanowiskiem. Zauważył, że z decyzji z grudnia 1971 r. wynika, iż teren nią objęty zostanie przekazany na osiedle mieszkaniowe. To wskazuje, że ówczesny właściciel przyzwolił, aby na jego gruncie mogły być prowadzone roboty zmierzające do wybudowania osiedla.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie podzielił tego stanowiska. Rację spółdzielni i wojewodzie przyznał dopiero NSA. Zauważył m.in., że dla oceny działań spółdzielni istotny jest zakres planowanych robót. Ważne jest to, że sporne prace nie poszerzają ingerencji władającego budynkiem w uprawnienia właściciela gruntu do korzystania z niego ponad to, co określono we wcześniej wydanych ostatecznych decyzjach, w tym o lokalizacji szczegółowej. Jak podkreślała sędzia NSA Maria Czapska-Górnikiewicz, planowane roboty nie przekraczają pierwotnego stanu. Obecny brak zgody na roboty zachowawcze w odniesieniu do urządzeń budowlanych dla nowego właściciela, jakim jest gmina, zdaniem NSA stanowi próbę odwrócenia zdarzeń z przeszłości, kiedy na skutek zgody właściciela gruntu spółdzielnia wykorzystała prawo wynikające z decyzji o lokalizacji szczególnej z konsekwencją prawa do wykonania robót zachowawczych.
NSA uznał, że przy wykładni art. 3 pkt 11 prawa budowlanego należy uwzględnić kontekst i szczególną sytuację inwestora, który za zgodą właściciela gruntu wybudował budynki mieszkalne, zarządza nimi i jest adresatem obowiązków wynikających z przepisów. Te zobowiązują go do utrzymania i użytkowania budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości i sprawności technicznej. Sąd stwierdził, że spółdzielnię i właściciela gruntu, na którym przewidziano inwestycję, łączy nienazwany stosunek zobowiązaniowy.
