Były fabryki i kopalnie, są biurowce, galerie i apartamenty

Byłe fabryki, młyny, spichlerze od lat są na celowniku deweloperów mieszkaniowych. W starych murach powstają apartamenty. Na terenach poprzemysłowych wyrastają także obiekty komercyjne.

Chętni do budowania

– Jednym z przykładów zagospodarowania dużego obszaru poprzemysłowego jest warszawski Służewiec pomiędzy ulicami Konstruktorską, Marynarską i Wołoską, gdzie od 1990 roku powstało ponad 1 mln mkw. powierzchni biurowej – mówi Marcin Kocerba, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield. – Wśród największych deweloperów działających w tym rejonie są Ghelamco, GTC i Skanska.

Dziś zabudowywane są tereny w okolicach ronda Daszyńskiego na Woli. – Obok inwestycji biurowych, jak Proximo, Generation Park, Warsaw Spire, powstają liczne inwestycje mieszkaniowe. Planowane są także obiekty handlowe, np. w miejscu centrum Jupiter. Na terenie dawnych zakładów Norblina mają powstać biura i usługi – opowiada Kocerba.

Jakub Budych, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, do najbardziej spektakularnych inwestycji na terenach poprzemysłowych zalicza centrum handlowe Stary Browar w Poznaniu w miejscu dawnego Browaru Huggerów oraz Manufakturę w Łodzi. Ta ostatnia inwestycja, jak mówi Jakub Budych, to wynik udanej rewitalizacji dawnego kompleksu fabrycznego Izraela Poznańskiego.

– Na uwagę zasługuje również rekultywacja terenu byłej kopalni piasku Maczki-Bór położonej wzdłuż trasy S1 na terenie Sosnowca – wskazuje ekspert C&W. – Większość terenu o powierzchni niemal 200 ha jest zagospodarowana przez deweloperów magazynowych – dodaje. Jakub Budych wskazuje też na teren dawnych Browarów Warszawskich, gdzie spółka Echo Investment rozpoczęła budowę pierwszego apartamentowca. – Projekt zakłada stworzenie całkowicie nowej przestrzeni publicznej z niemal 50 tys. mkw. biur oraz 1 tys. mieszkań – opowiada. – Przy ulicy Towarowej joint venture firm Echo Investment oraz Echo Polska Properties stworzy projekt handlowy o powierzchni najmu ponad 100 tys. mkw. Inwestycja powstanie na terenie dawnych Zakładów Graficznych Dom Słowa Polskiego oraz centrum handlowego Jupiter.

Jan Jakub Zombirt, dyrektor z działu doradztwa strategicznego w firmie JLL, zauważa, że uwaga inwestorów skupiła się na terenach poprzemysłowych już jakiś czas temu. – Powodem jest ograniczona podaż dobrze zlokalizowanych wolnych działek w głównych miastach – wyjaśnia Zombirt.

Dodaje, że na terenach, gdzie kiedyś istniał przemysł, deweloperzy realizują całe spektrum projektów – od mieszkaniowych po komercyjne. – Przykładami takich przedsięwzięć w Warszawie są inwestycje biurowe i mieszkaniowe w Porcie Praskim czy planowane projekty mieszkaniowe na Żeraniu, nie wspominając już o zagłębiu biurowym, jakie powstało na Służewcu Przemysłowym, czy inwestycjach komercyjnych na niegdyś przemysłowej Woli – opowiada Jan Jakub Zombirt. Ekspert JLL wspomina też o inwestycjach poza Warszawą.

– Są plany zagospodarowania postoczniowych terenów w Gdańsku. Wśród budynków o różnej funkcji są tam także bloki mieszkaniowe – podaje. – Zagospodarowywane są także tereny po śląskich kopalniach i innych zakładach przemysłowych. W ich miejscu powstają obiekty handlowe i magazynowe.

Zakończonymi sukcesem inwestycjami tego typu są Silesia City Center oraz projekty realizowane w ramach tzw. Strefy Kultury, które powstały na terenach dawnych katowickich kopalni. – Wiele udanych projektów zrealizowano w Łodzi, adaptując historyczną zabudowę terenów poprzemysłowych na cele handlowe (Manufaktura), mieszkaniowe (lofty U Scheiblera). Dziś realizowana jest koncepcja Nowego Centrum Łodzi – opowiada ekspert JLL.

Na ten projekt zwraca uwagę także Marcin Kocerba. – Nowe Centrum Łodzi to program przebudowy kwartału o powierzchni 100 ha w samym sercu miasta. Od momentu uruchomienia programu wielu deweloperów zdążyło już kupić działki w tym rejonie. Pierwsze inwestycje zostały już oddane do użytkowania, niemniej jest tam jeszcze wiele interesujących obszarów do zagospodarowania – zapewnia.

I dodaje, że niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się także postindustrialne obszary na warszawskiej Pradze, gdzie powstają takie obiekty jak Koneser czy Port Praski. – Warszawiacy czekają również na otwarcie kompleksu EC Powiśle – mówi Marcin Kocerba. – Powstaną tam biurowce oraz budynki mieszkalne, a dawny budynek elektrowni zostanie przekształcony w pasaż handlowy.

Wielkie projekty

– Określona struktura właścicielska oraz nierzadko duża powierzchnia takich działek sprzyjają realizacji spektakularnych projektów – komentuje Jan Jakub Zombirt. – Kolejnym atutem terenów poprzemysłowych jest też zazwyczaj ich lokalizacja oraz dostęp do infrastruktury technicznej i komunikacyjnej. Wyzwaniem w przypadku niektórych działek może być jednak zanieczyszczenie terenu oraz koszty związane z wyburzeniami, jeśli istniejąca zabudowa nie prezentuje wartości historycznej i nie daje możliwości przeprowadzenia udanej rewitalizacji połączonej z adaptacją na funkcje komercyjne – zastrzega.

Ekspert JLL wskazuje też na grunty kolejowe. – To ciekawa i odrębna kategoria. Takie tereny pozostają najczęściej w rękach PKP, niejednokrotnie są wyłączone z planowania przestrzennego – zwraca uwagę. – Rząd planuje na takich gruntach budowę mieszkań na wynajem. Na kolejowych działkach planowane są projekty, których celem jest rozwój nowej miejskiej zabudowy (Wolne Tory w Poznaniu czy Międzytorze w Gdyni).

Jakub Budych podkreśla, że na terenie polskich miast jest jeszcze dużo terenów poprzemysłowych, które w niedalekiej przyszłości mogą być poddane procesom rewitalizacyjnym. – W 2015 roku rozstrzygnięto konkurs na zagospodarowanie prawie 50 ha obszaru Wolnych Torów w Poznaniu, gdzie może powstać nowa wielofunkcyjna dzielnica miasta. Na terenie byłej stoczni w Gdyni na obszarze ok. 200 ha powstaje nowoczesna zabudowa przemysłowa w ramach Bałtyckiego Portu Nowych Technologii – wskazuje ekspert Cushman & Wakefield.

Jan Jakub Zombirt podkreśla, że podaż dobrze zlokalizowanych terenów poprzemysłowych nie jest nieograniczona. – Najlepsze grunty szybko znajdują nabywców – mówi.

Anna Staniszewska, dyrektor działu analiz i doradztwa na Europę Środkowo-Wschodnią w BNP Paribas Real Estate, podaje, że według szacunków Instytutu Rozwoju Miast ok. 20 proc. obszarów miast wymaga rewitalizacji. – Połowę z nich stanowią tereny śródmiejskie, natomiast pozostała część przypada na tereny poprzemysłowe, powojskowe i kolejowe oraz na blokowiska z okresu PRL – mówi dyrektor Staniszewska. – Analizując mapy funkcjonalno-użytkowe polskich miast, jak i skalę obszarów postindustrialnych wymagających rewitalizacji lub zagospodarowania od nowa, widać, że pozostało jeszcze sporo do zrobienia. Dobrze zlokalizowane grunty poprzemysłowe cieszą się dużym zainteresowaniem deweloperów – podkreśla.