Inwestorzy stawiający na nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy zazwyczaj koncentrują się na stolicach. Na tym tle polski rynek jest wyjątkiem, fundusze coraz chętniej kupują obiekty poza Warszawą.

Jak wynika z szacunków Colliers International, już w latach 2005–2007, kiedy rynek skokowo rósł dzięki wejściu Polski do UE, wartość transakcji rozkładała się mniej więcej po równo na stolicę i pozostałe aglomeracje. W pokryzysowych latach 2008–2012 inwestorzy znów stawiali na Warszawę, trend kupowania nieruchomości głównie w innych miastach nasilił się w ostatnich latach. W 2015 r. udział inwestycji na rynkach lokalnych stanowił 87 proc., rok później 72 proc. Po I połowie 2017 r. to 61 proc.

Brak polskiego kapitału

– Dla nabywców nieruchomości kluczowa jest płynność. Nasze badania obejmują sześć kluczowych aglomeracji, ale praktycznie wszystkie dawne miasta wojewódzkie są atrakcyjne dla inwestorów. Wszystko zależy od tego, jakie ryzyko są w stanie zaakceptować – ocenia Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Colliers. – Na tle pozostałych państw Europy Środkowo-Wschodniej nasz rynek charakteryzuje się dużą aktywnością inwestorów poza stolicą. Dostępność wykwalifikowanych pracowników w miastach regionalnych przyciąga firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych, a to przekłada się na wzrost popytu na biurowce. Inwestorzy lokujący fundusze w nieruchomości komercyjne pozytywnie oceniają stabilność oraz długofalowe perspektywy rozwoju rynków regionalnych w Polsce.

Nabywcy nieruchomości komercyjnych w Polsce to praktycznie wyłącznie kapitał zagraniczny. – Przyjęcie w Polsce przepisów o REIT-ach miało sprawić, że udział polskiego kapitału w transakcjach zacząłby rosnąć. Zapowiedź, że REIT-y będą mogły inwestować tylko w mieszkania, była ogromnym zaskoczeniem. Zobaczymy, jak potoczą się prace legislacyjne – mówi Mędrzecki. – Wielu inwestorów zwracało się do nas w sprawie przygotowaniu struktur pod REIT-y w Polsce. Wiele podmiotów czeka z transakcjami na te przepisy, a jeśli nie uda się u nas, powołają REIT-y za granicą.

Sześć głównych rynków

Aktywność inwestorów nie ustaje. W ostatnich dniach ogłoszona została ogromna, bo warta niemal 0,7 mld euro (blisko 3 mld zł) transakcja zakupu 12 nieruchomości komercyjnych przez Echo Polska Properties – oparty na polskich nieruchomościach REIT notowany w Johannesburgu – od Chariot Top Group. Inwestycja rozłożona jest na trzy etapy i zostanie zamknięta do połowy 2020 r. Nie ujawniono, o jakie obiekty chodzi, ale przypomnijmy, że notowany EPP na początku 2017 r. zainwestowało blisko 170 mln euro w nabycie centrów handlowych w Kłodzku, Zamościu, Kaliszu i Włocławku.

Co mówią dane za I połowę 2017 r.? W całej Polsce zawarto 30 transakcji o łącznej wartości ponad 1,5 mld euro (6,3 mld zł). Na rynki regionalne przypadło 0,9 mld zł.

W nieruchomości handlowe inwestorzy ulokowali w sumie 0,9 mld euro. Największą transakcją był zakup przez fundusz Pradera czterech parków handlowych Homepark, zlokalizowanych przy sklepach Ikea, za 220 mln euro, w tym dwóch poza aglomeracją warszawską: w Katowicach i Poznaniu.

Rekordową wartość 340 mln euro osiągnęły transakcje w segmencie hotelowym. To głównie efekt sprzedaży portfela obiektów przez Warimpex – wśród nich były hotele w Łodzi, Krakowie, Katowicach czy Międzyzdrojach. Właściciela zmienił też krakowski Sheraton – fundusz Invesco zapłacił 70 mln euro.

Ponad ćwierć miliarda euro inwestorzy ulokowali w biura. Najmniej wyniosła wartość transakcji w sektorze magazynowym – tylko 0,3 mld euro.

Eksperci Colliers przeanalizowali aktywność inwestorów w ostatnich latach (2015 r. – połowa 2017 r.), kiedy zainteresowanie rynkami regionalnymi wyraźnie się zwiększyło.

Poza Warszawą największym powodzeniem cieszy się Kraków. Inwestorzy kupili tu nieruchomości za 1,3 mld euro, z czego 0,95 mld przypadło na obiekty handlowe, a 0,75 mld na biurowe. Rekord padł w 2016 r., kiedy to fundusz Rockcastle zapłacił 360 mln euro za centrum handlowe Bonarka.