W maju w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 3,2 tys. mieszkań, o 10 proc. mniej niż w kwietniu i o prawie 20 proc. mniej niż rok wcześniej – wynika ze wstępnych szacunków Otodom Analytics. Maj to trzeci z rzędu miesiąc zmniejszającej się sprzedaży, a wynik poniżej 3,5 tys. widziany był ostatnio w czasie kryzysu kredytowego na przełomie 2022 i 2023 r.
Najedź myszką (stuknij w ekran) na diagram, by wyświetlić interesującą Cię wartość liczbową z opisem.
Popyt na mieszkania mniejszy, produkcja też już zwalnia
Schłodzenie widać także pod względem rezerwacji. W maju rezerwacji było 1,86 tys., o 22 proc. mniej niż w kwietniu – w pierwszej połowie tego miesiąca doszło do chwilowego gwałtownego skoku, po publikacji założeń programu dopłat do kredytów „Na start”. Ostatni raz mniej niż 2 tys. lokali w miesiącu rezerwowano w II połowie 2022 r., kiedy popyt był sparaliżowany przez spadek dostępności kredytów. Największe zawieszenie aktywności konsumentów obserwowane było w maju w Warszawie – tu liczba rezerwacji skurczyła się wobec kwietnia o 42 proc.
Czytaj więcej
Bez programu dopłat tempo wzrostu cen wyhamuje, jednak sprzedaż mieszkań skurczy się rok do roku. Najgorszy jest brak jasnego sygnału od decydentów.
Jednocześnie w maju do oferty deweloperów trafiło 4,3 tys. lokali – czyli kolejny miesiąc z rzędu produkcja była większa niż sprzedaż, niemniej wobec marca i kwietnia mamy bardzo wyraźnie uspokojenie – wtedy na rynek wchodziło po około 6 tys. lokali.
Na koniec maja w ofercie w siedmiu miastach było 47,5 tys. mieszkań, o ponad 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Przypomnijmy, że dołek oferty rynek zaliczył we wrześniu ub.r. Choć program „Bezpieczny kredyt” zaczął działać od 1 lipca, to deweloperom nadgonienie z produkcją zabrało trochę czasu.
Niedostatek mieszkań w Warszawie, zalew w Łodzi
Sytuacja w poszczególnych aglomeracjach jest mocno zróżnicowana. W Warszawie utrzymuje się niska w relacji do popytu podaż, przez co wskaźnik wyprzedaży świeci na czerwono. Gdyby deweloperzy przestali wprowadzać nowe inwestycje, a tempo sprzedaży utrzymało się, oferta wyprzedałaby się w mniej niż 10 miesięcy. W Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie wskaźnik podchodzi pod 4 kwartały. W Poznaniu i Katowicach to bliżej 6 kwartałów.
Czytaj więcej
Popyt na mieszkania zmalał. Klienci mogą wynegocjować większe obniżki cen.
Anomalią pozostaje Łódź, gdzie deweloperska produkcja aż furczy i przerasta sprzedaż – tu wyprzedaż oferty zajęłaby aż dziewięć kwartałów. W Łodzi w ofercie na koniec maja było 8,5 tys. lokali – więcej było tylko w Warszawie.
Ceny w maju lekko w górę niezależnie od gry popytu i podaży
Jak wynika z badań Otodom Analytis, mimo schłodzenia sprzedaży i rezerwacji, we wszystkich siedmiu miastach średnie ceny za mkw. rosły miesiąc do miesiąca (1 proc.) i rok do roku (10-20 proc.). Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics zaznacza, że dynamika rocznego wzrostu cen przekraczająca 20 proc. w trzech największych miastach zaprzecza oczekiwaniom części obserwatorów wieszczących rychłe obniżki.
Czytaj więcej
Klienci, zamiast szturmować biura sprzedaży mieszkań, w maju postawili na relaks, ignorując prognozy o kolejnej fali wzrostów cen. W części miast l...
- Wcale nie jest jednak tak, że wzrost cen ofertowych wynika z tego, że z puli mieszkań w ofercie znikają tylko mieszkania tanie, a trafiają do niej tylko drogie (takie zjawisko byłoby nieco sztucznym wzrostem cen ofertowych). Przykładowo w Trójmieście od kilku miesięcy nowa oferta jest tańsza od tej dotychczas dostępnej, ale jednocześnie z puli znikają mieszkania jeszcze tańsze – mówi Krasoń.
W Łodzi stawka przebiła już 11 tys. zł za mkw., w Warszawie to ponad 17 tys. zł, w Krakowie prawie 16 tys. zł.
Stabilizacja, promocje – ale czy korekta?
- Dokąd zmierzamy? Spodziewam się kilku spokojnych miesięcy. W ofertach deweloperów będą pojawiać się promocje i rabaty, bo ci, którzy nie mają solidnego zapasu kapitału, będą potrzebować gotówki, dodatkowo trzeba wyprzedać lokale wprowadzone do sprzedaży przez zmianą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ale czy czeka nas korekta cenowa? Jeśli już, to niewielka, niwelująca co najwyżej kilka miesięcy wzrostów — ocenia Krasoń.
Czytaj więcej
Skok rezerwacji w kwietniu świadczy o tym, że jest popyt, który będzie chciał skorzystać z dopłat – mówi Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań...
Ekspert zaznacza, że sytuacja na rynku kredytowym jest lepsza niż się spodziewano. - Ponad 32 tys. wniosków w kwietniu to wynik naprawdę niczego sobie jak na to, co się dzieje. Pamiętajmy, że mieszkanie to przede wszystkim potrzeba dachu nad głową, a nie produkt inwestycyjny. A ta potrzeba nie znika, ludzie muszą ją realizować. Statystyki pokazują, że Polacy mają na rachunkach bankowych sporo środków, chętnych na kredyty nie brakuje, wygląda na to, że ewentualny nowy program wsparcia będzie miał dla rynku dużo mniejsze znaczenie niż „Bezpieczny kredyt”. Pamiętajmy bowiem, że rok temu dodatkowym przyspieszeniem dla rynku była zmiana bufora przy liczeniu zdolności kredytowej, co dodatkowo pobudziło rynek — podsumowuje Krasoń.
