Moskwa, Sztokholm oraz miasta wokół Pacyfiku - Sydney, Tokio i Vancouver - zanotowały dwucyfrowy wzrost cen. W Warszawie wzrost ten był prawie dwukrotnie niższy – jedynie 3 proc. – wynika z tegorocznego raportu UBS "Global Real Estate Bubble Index".

UBS Global Real Estate Bubble Index 2021, coroczne badanie prowadzone przez UBS Global Wealth Management's Chief Investment Office, wskazuje, że w ujęciu średnim ryzyko bańki spekulacyjnej wzrosło w ciągu ostatniego roku, podobnie jak potencjalna waga korekty cen w wielu miastach objętych indeksem.

Frankfurt, Toronto i Hongkong znajdują się na szczycie tegorocznego indeksu i przedstawiają najwyraźniejsze ryzyko bańki na analizowanych rynkach. Podwyższone ryzyko jest również w Monachium i Zurychu, natomiast Vancouver i Sztokholm ponownie weszły do strefy miast zagrożonych bańką. Tę listę zamykają Amsterdam i Paryż. Wszystkie analizowane miasta w USA – Miami (zastępujące Chicago w tegorocznym indeksie), Los Angeles, San Francisco, Boston i Nowy Jork – znajdują się w kategorii przeszacowanych. Zakłócenia równowagi na rynku mieszkaniowym są również znaczne w Tokio, Sydney, Genewie, Londynie, Moskwie, Tel Awiwie i Singapurze, podczas gdy Madryt, Mediolan i Warszawa pozostają odpowiednio wyceniane. Dubaj jest jedynym niedowartościowanym rynkiem i jedynym sklasyfikowanym w niższej kategorii niż w zeszłym roku.

Wzrost cen mieszkań przyspieszył od połowy 2020 r. do połowy 2021 r., sięgając 6 proc. po uwzględnieniu inflacji. We wszystkich miastach z wyjątkiem czterech - Mediolanu, Paryża, Nowego Jorku i San Francisco - ceny mieszkań wzrosły. W pięciu miastach odnotowano nawet dwucyfrowy wzrost: w Moskwie i Sztokholmie oraz miastach regionu Pacyfiku - w Sydney, Tokio i Vancouver. Ten wzrost cen wywołał zbieg kilku wyjątkowych okoliczności.

- Pandemia koronawirusa zamknęła wiele osób w czterech ścianach, zwiększając znaczenie przestrzeni życiowej i motywując ludzi do nabywania nieruchomości. Złagodzenie polityki kredytowej dla klientów, jeszcze bardziej poprawiły warunki finansowania kupna nieruchomości. Co więcej, wyższe stopy oszczędności i boom na rynkach akcji uwolniły dodatkowy kapitał własny - wyjaśnia Claudio Saputelli, Head of Real Estate w UBS Global Wealth Management’s Chief Investment Office.

Niskie koszty posiadania nieruchomości w porównaniu z obecnymi kosztami wynajmu oraz przekonanie o długotrwałym wzroście cen domów sprawiają, że posiadanie domu jest atrakcyjnym rozwiązaniem niezależnie od poziomu cen i udziału dźwigni. Może to podtrzymać przez pewien czas obecną sytuację na rynkach. Gospodarstwa domowe muszą jednak pożyczać coraz większe kwoty, aby nadążyć za rosnącymi cenami nieruchomości.  Stąd niemalże wszechobecne przyspieszenie wzrostu zadłużenia hipotecznego w ostatnich kwartałach oraz skok wskaźnika zadłużenia do dochodu. Ogólnie rzecz biorąc, rynki mieszkaniowe stały się jeszcze bardziej zależne od bardzo niskich stóp procentowych, więc zaostrzenie polityki kredytowej może spowodować gwałtowne zatrzymanie wzrostu cen na większości rynków. Niemniej jednak w wielu krajach wskaźniki lewarowania i wzrostu zadłużenia są nadal znacznie poniżej historycznych rekordów. Z tej perspektywy rynek mieszkaniowy raczej nie wywoła poważnych zakłóceń na światowych rynkach finansowych.

W ostatniej dekadzie wzrost cen mieszkań w centrach miast był napędzany niższymi kosztami finansowania oraz urbanizacją. Jednak wprowadzone środki dystansu społecznego obniżyły atrakcyjność życia w mieście. Aktywność gospodarcza rozprzestrzeniła się z centrów miast na ich przedmieścia i pobliskie miasteczka – podobnie jak popyt na mieszkania. W rezultacie w ciągu minionych czterech kwartałów ceny mieszkań na obszarach pozamiejskich rosły szybciej niż w miastach. Taka sytuacja nie miała miejsca od początku lat 90. ub. wieku.

Chociaż niektóre skutki mogą być przejściowe, to jednak tendencja ta osłabia argumenty za – dotychczas niemalże gwarantowanym – wzrostem cen domów w centrach miast. Wpływ tej sytuacji będzie prawdopodobnie jeszcze większy w regionach odnotowujących niski przyrost ludności (np. w Europie), ponieważ podaży będzie łatwiej nadążać za popytem. 

- Chude lata na miejskich rynkach mieszkaniowych wydają się coraz bardziej prawdopodobnym scenariuszem, nawet jeśli stopy procentowe pozostaną niskie - podsumowuje Matthias Holzhey, główny autor analizy, Head of Swiss Real Estate w UBS Global Wealth Management.

Zakłócenia równowagi utrzymują się na wysokim poziomie we Frankfurcie, Monachium, Paryżu i Amsterdamie – miastach czołowych krajów strefy euro - ocenia sytuację w Europie raport UBS. Rynki mieszkaniowe pozostają pod wpływem polityki ujemnych stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego i łatwości w pozyskaniu kredytów. Jednak wzrost cen spowolniał w ciągu ostatniego roku i pozostał w tyle za odpowiednimi średnimi krajowymi, ponieważ centra miast stały się mniej przystępne cenowo, a popyt przeniósł się na przedmieścia i miasteczka peryferii. Niemniej jednak korekta cen nie jest nieuchronna, dopóki dynamika zatrudnienia w tych miastach jest wysoka, a stopy procentowe pozostają ujemne.

Z kolei rynki mieszkaniowe w Mediolanie i Madrycie silniej ucierpiały przez pandemię. Surowe i obowiązujące przez długi czas środki izolacji społecznej spowodowały zahamowanie ożywienia na rynku mieszkaniowym. Aby wywołać boom mieszkaniowy w tych miastach, potrzebny byłby okres trwałego i zdrowego wzrostu gospodarczego.

Chociaż wzrost cen w Londynie nadal pozostaje poniżej średniej krajowej, pandemia doprowadziła do odbicia na rynku nieruchomości w centrum miasta, które pozostaje przeszacowane. Popularyzacja modeli pracy zdalnej i elastycznej napędziła popyt i przyspieszyła wzrost cen domów o większej powierzchni i bardziej przystępnych cenowo (tj. poza centrum). Z kolei rynek mieszkaniowy w centrum Londynu został mocno dotknięty przez pandemię.

Korzystając z uproszczonych warunków finansowania, Moskwa i Sztokholm odnotowały w ciągu ostatnich czterech kwartałów najwyższe wzrosty cen spośród wszystkich analizowanych miast, a zakłócenia równowagi rynkowej gwałtownie się pogłębiły. Warszawski rynek mieszkaniowy jest nadal odpowiednio wyceniany, a odnotowany wzrost cen był niższy od średniej krajowej.