Drobne nakłady obciążają lokatora

Te obowiązki ciążą na wszystkich najemcach – zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych – bez względu na okres, na jaki zawarto umowę najmu.

Najemcy nie wolno co do zasady samowolnie podnająć lokalu ani nawet jego części czy użyczyć go nieodpłatnie. Musi mieć na to zgodę właściciela. Jeśli tak zadysponuje lokalem bez jego zgody, właścicielowi wolno rozwiązać z nim umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeśli jednak jest to mieszkanie, także wynajęte okazjonalnie, właściciel musi, stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód.

Zgody właściciela nie wymaga tylko udostępnienie lokalu osobie, wobec której na najemcy ciąży obowiązek alimentacyjny. Chodzi przede wszystkim o dzieci.

Najemca ma obowiązek stosowania się do porządku domowego, jeśli ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien też liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Porządek domowy to nie tylko regulamin ustalony przez właściciela, ale w praktyce przede wszystkim ustalone zwyczaje.

Sankcją za rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego jest wypowiedzenie, a nawet eksmisja.

Najemca musi dbać o przedmiot najmu. Naruszenie tego obowiązku może być podstawą do rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (gdy chodzi o lokale użytkowe) i z miesięcznym wypowiedzeniem (w odniesieniu do mieszkań).

Bardziej szczegółowo obowiązki lokatora określa art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, który jednak, co do zasady, nie dotyczy okazjonalnego najmu mieszkań ani lokali użytkowych i innych pomieszczeń. Natomiast do mieszkań w domach prywatnych odnosi się wówczas, gdy kwestia dbałości o lokum nie została unormowana inaczej w umowie między najemcą a właścicielem.

Art. 6b zobowiązuje najemcę do utrzymywania mieszkania i pomieszczeń, które ma on prawo używać, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, wynikającym z przepisów. Zobowiązuje go do dbania i chronienia przed uszkodzeniem i dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, takich jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów i inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemca ma obowiązek, po wcześniejszym ustaleniu terminu, udostępniania właścicielowi mieszkania w celu dokonania okresowego przeglądu stanu i wyposażenia lokalu.

Jeśli uzasadniają to szczególne okoliczności, to również dla potrzeb doraźnego przeglądu. Tak będzie, jeśli np. zachodzi podejrzenie, że źródło niedrożności przewodów wentylacyjnych znajduje się w danym mieszkaniu. W takim wypadku powinien też być ustalony zakres ewentualnych prac i sposób ich wykonania. Dotyczy to wszystkich mieszkań, a także najmu okazjonalnego.

Co ważne, na jego podstawie właściciel ma też prawo domagać się, by lokator udostępnił mu lokal w celu wykonania za niego i na jego koszt prac, które obciążają lokatora.

Najemcy nie wolno bez zgody właściciela dokonywać w mieszkaniu czy innym lokalu zmian sprzecznych z umową lub jego przeznaczeniem. Taka zgoda może mieć dowolną formę, ale zawsze warto mieć ją na piśmie, by uniknąć przyszłych sporów.

Najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu. Gdy chodzi o lokale, są to, zgodnie z art. 681 k.c., przede wszystkim:

- drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,

- malowanie ścian, wewnętrznej strony drzwi wejściowych,

- drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Przedstawione tu wyliczenie, odnoszące się do wszystkich lokali, bez względu na ich charakter, jest przykładowe.

Najemca ma obowiązek niezwłocznego zawiadomienia właściciela o potrzebie napraw, które obciążają właściciela (art. 666 k.c.).

Jeśli dokonanie napraw obciążających właściciela jest konieczne, a on mimo zawiadomienia go przez najemcę zwleka z ich wykonaniem, najemca może je wykonać na jego koszt.

Bardziej szczegółowo naprawy i konserwacje obciążające lokatora określa ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b). Przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego, a do mieszkań w domach prywatnych odnosi się wówczas, gdy kwestia napraw nie została unormowana inaczej w umowie między najemcą a właścicielem. W tych sytuacjach do najmu odnoszą się wskazane wyżej ogólne zasady (art. 681 k.c.), ale także te zasady może zmienić umowa między właścicielem a najemcą. Słowem, mogą oni przyjąć, że któreś z tych napraw obciążają wynajmującego albo np. postanowić, że wymiana drzwi i okien to sprawa najemcy. Warto te kwestie sprecyzować w umowie najmu albo w aneksie do niej, bo pozwoli to obu stronom uniknąć niepotrzebnych sporów.

Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów najemcy mieszkań nim objętych muszą z własnej kieszeni finansować naprawę i konserwację:

- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,

- drzwi i okien,

- wbudowanych mebli, włącznie z ich wymianą,

- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych – jeśli mieszkanie jest w nie wyposażone, łącznie z ich wymianą,

- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyjątkiem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,

- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,

- etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego (właściciela) – także jego wymiana,

- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym bezzwłoczne usuwanie niedrożności,

- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (piwnic, komórek, pomieszczeń gospodarczych itd.) przez:

– malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

– malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.