Jak wykupić korzystnie ziemię na własność

Wykupić, nie wykupić? To dylemat, przed którym stoi wielu użytkowników wieczystych. Być może podjęcie decyzji ułatwi im wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r. Sędziowie zdecydowali, że jeszcze tylko przez 18 miesięcy będą obowiązywać korzystne dla użytkowników bonifikaty przy wykupie (okres ten liczy się od daty publikacji wyroku w Dzienniku Ustaw). Potem przepisy w ich sprawie stracą ważność, a ich miejsce mają zająć nowe.

TK uznał bowiem, że nie można narzucać ustawą właścicielowi (czyli samorządom i Skarbowi Państwa) obowiązkowych upustów podczas wykupu. Chodzi o art. 4 ust. 8 i 9 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=61D70C15EF459DEB46A601B6E89B6302?id=179106] ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości[/link] (DzU z 2005 r. nr 175, poz. 1459 ze zm.; dalej: ustawa).

Kiedy konkretnie przepisy stracą ważność? Dokładnie nie wiadomo, bo wyroku TK jeszcze nie opublikowano (druk nastąpi lada dzień). Będzie to jednak na przełomie sierpnia i września 2011 r.

[srodtytul]Dwa systemy[/srodtytul]

W tej chwili można przekształcić użytkowanie wieczyste we własność na dwa sposoby. Pierwszy opiera się na ustawie z 29 lipca 2005 r. Drugi wiąże się z tym, że w części miast (przede wszystkim tych dużych) przyjęto uchwały, które przewidują możliwość wykupu. Często zawierają one korzystniejsze bonifikaty od tych z ustawy, wynoszące niejednokrotnie nawet od 90 do 95 proc. opłaty. To od użytkownika wieczystego zależy, który system wybierze (ustawa czy uchwała).

Nie wszyscy jednak mają wybór. W wielu miastach (głównie mniejszych) i miejscowościach rady miast (gmin) nie zdecydowały się na wprowadzenie korzystnego przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Oznacza to, że tam można korzystać tylko z tych, które przewiduje ustawa. I to przede wszystkim te osoby odczują skutki wyroku TK. Orzeczenie nie dotyczy drugiego rodzaju wykupu, czyli tego wynikającego z uchwał.

[srodtytul]Przekształcić z ustawą[/srodtytul]

Ustawa przewiduje [b]bonifikaty przy przekształceniu w wysokości 50 i 90 proc. opłat.[/b] Czym jest ta opłata? To różnica między wartością prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.

Na pierwszy, niższy upust mogą liczyć osoby fizyczne, które prawo wieczystego użytkowania uzyskały przed 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcy prawni. W takiej samej wysokości upust otrzymają użytkownicy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków.

Z drugiej, znacznie wyższej bonifikaty mogą skorzystać użytkownicy wieczyści, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za

ostatnie półrocze poprzedzające rok złożenia wniosku o przekształcenie. Ogłasza je prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim. Za ostatnie półrocze 2009 r. jeszcze tego nie zrobił, ale w drugim półroczu 2008 r. było to 2666, 77 zł. Dużej różnicy raczej być nie powinno.

[b]Uwaga! Może być i tak, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje pierwszy i drugi rodzaj bonifikaty. Wówczas urzędnik ma obowiązek zastosować przy przekształceniu tę korzystniejszą, czyli wyższą[/b] (art. 4 ust. 12 ustawy.)

To jednak nie wszystko. Zgody na udzielenie tych bonifikat musi udzielić wojewoda w formie zarządzenia (w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa) lub uchwałą rada miasta (gminy) albo sejmik województwa (gdy chodzi o nieruchomości samorządu terytorialnego), co wydłuża wszelkie formalności.

Do 7 stycznia br. urzędnicy musieli występować o taką zgodę dla każdego użytkownika oddzielnie. Tego dnia zaś weszła w życie [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=333887]nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2009 r. nr 206, poz. 1590)[/link], która uprościła te zasady. Oznacza to, że od 7 stycznia wspomniane organy mogą udzielić jednej generalnej zgody, która wywiera skutek wobec wszystkich przekształcających. Znacznie to uprasza i skraca rozpatrzenie wniosku.

[ramka][srodtytul]Dlaczego się opłaca[/srodtytul]

[b]W ubiegłym roku wiele miast podniosło opłaty za użytkowanie wieczyste. Rekordowa podwyżka wyniosła 1000 proc. Dlaczego tak się dzieje?[/b] Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntu wynosi 1 proc. (gdy grunt jest przeznaczony na cele mieszkaniowe) lub 3 proc. (cele komercyjne). Raz na jakiś czas – dotyczy to głównie gmin – zlecają one biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów i na tej podstawie aktualizują następnie wysokość opłat. Jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłą rzeczy skok w opłatach jest spory. Wielu więc użytkowników wieczystych chętnie wykupiłoby grunt na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianki w postaci rekordowych podwyżek opłat. Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są dużo bardziej atrakcyjne.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Nierozpatrzone wnioski[/srodtytul]