Użytkowanie wieczyste mogą ustanawiać jedynie samorządy i Skarb Państwa (a więc sektor publiczny), a nie np. prywatne firmy, choć sama umowa ma charakter cywilnoprawny. Tworzy to skomplikowanie procedury kwestionowania podwyżek. Organ aktualizujący wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste przysyła nam wypowiedzenie starej opłaty na piśmie.
W ciągu 30 dni możemy się od niego odwołać. Polega to na złożeniu w samorządowym kolegium odwoławczym (SKO) właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosku o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo też jest co prawda uzasadniona, ale w niższej wysokości. W postępowaniu przed SKO stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, co oznacza np., że na rozprawę nie są wpuszczane osoby postronne.
Jeśli uda nam się wywalczyć inną, niższą od planowanej stawkę opłaty (zgodną z naszą propozycją, którą bezwzględnie należy podać i przekonująco uzasadnić, najlepiej operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego), to ta kwota zaczyna obowiązywać. Co się zaś dzieje, gdy SKO nie zmieni opłat albo tylko częściowo uwzględni nasze postulaty i np. obniży opłaty, ale nie na taki poziom, jakiego oczekujemy? Można wtedy wnieść sprzeciw do sądu. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie SKO (nawet to częściowo dla nas korzystne) traci moc. Wyjątek to zaskarżenie samych kosztów postępowania.
Na wniesienie sprzeciwu jest już jednak inny, krótszy termin, jedynie 14-dniowy. I tu napotykamy często kolejny problem: sąd nakazuje nam poprawić pismo i wskazać właściwą stronę postępowania. O co chodzi? W sądzie cywilnym tzw. zdolność sądową mają osoby prawne, ale nie ich konkretne organy ani jednostki organizacyjne. Sąd powoła się na art. 199 § 1 pkt 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link]. Najczęściej w pouczeniu sąd informuje, co powinniśmy wpisać (np. zamiast „prezydent m.st. Warszawy” trzeba wpisać „Miasto stołeczne Warszawa”).
Jeśli źle wskażemy stronę postępowania, to musimy liczyć się z tym, że sąd wyda postanowienie o odrzuceniu naszego sprzeciwu. Wtedy ostatnią nadzieją dla nas jest wniesienie zażalenia do sądu wyższej instancji.
