Rozwiązanie najmu nie zawsze bywa łatwe

Nie ma problemu z umową najmu zawartą na czas określony, bo rozwiązuje się z ona jego upływem. Dotyczy to zarówno najmu mieszkań, jak i lokali użytkowych. W samej jednak takiej umowie mogą być wskazane sytuacje, w których zarówno wynajmującemu, jak i najemcy wolno ją wypowiedzieć. Może to być ogólny zapis, że jest to dopuszczalne „z ważnych przyczyn”. Jeśli takiej możliwości w umowie nie przewidziano, a żadna ze stron nie daje powodów do rozwiązania jej ze skutkiem natychmiastowym – bez zachowania terminów wypowiedzenia, wcześniejsze jej zerwanie jest niedopuszczalne. W razie bezpodstawnego zerwania umowy przez którąkolwiek ze stron, druga może domagać się od niej odszkodowania.

Umowę najmu na czas nieokreślony mogą zwykle wypowiedzieć obie strony. Zasada ta w pełni odnosi się :

- do obu stron umowy najmu lokali innych niż mieszkalne, a także

- do najemców mieszkań.

Natomiast sytuacje, w których może wypowiedzieć najem mieszkania właściciel (wynajmujący), zostały określone ściśle w ustawie o ochronie lokatorów (o tym dalej).

W umowie najmu można określić konkretny termin jej wypowiedzenia (np. na rok, na pół roku naprzód).

Jeśli takiego zastrzeżenia w niej nie ma, obowiązują tzw. ustawowe terminy wypowiedzenia. W przypadku najmu na czas nieoznaczony, jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to zasada obowiązująca bezwzględnie. W umowie najmu nie można zapisać terminu krótszego. Wiąże on zarówno właściciela, jak i lokatora. Można natomiast ustalić dłuższy okres wypowiedzenia.

Jeszcze inny jest ten termin, jeśli czynsz jest płatny w terminach dłuższych niż miesiąc (np. kwartalnie, co dwa miesiące). Wtedy najem wypowiada się na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

Przepisy nie wymagają wypowiedzenia na piśmie, ale oczywiście wymaga tego dbałość o własne interesy.

Sytuacje, w których właściciel może wypowiedzieć najem lokalu innego niż mieszkalny z przyczyn zawinionych przez lokatora, dotyczą zarówno najmu na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony. Wypowiedzenie najmu dopuszczalne jest wówczas ze skutkiem natychmiastowym.

Właściciel może wypowiedzieć najem w taki sposób, jeśli najemca albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swe niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w danym budynku.

Na najemcy ciąży obowiązek używania wynajętego mieszkania, lokalu użytkowego czy innego pomieszczenia w sposób określony w umowie. Jeśli narusza on ten obowiązek, także jeśli używa lokum w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, właścicielowi wolno wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Wypowiedzenie musi być poprzedzone upomnieniem.

Właścicielowi wolno zerwać umowę, jeśli lokator zaniedbuje lokal w taki sposób, że narażony jest on na zniszczenie (art. 667 k.c.). To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Kodeks cywilny nie wymaga, by wypowiedzenie w tych wypadkach miało formę pisemną, ale lepiej zachować ją dla celów dowodowych.

Najem mieszkania może być wypowiedziany tylko w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów i obowiązkowo na piśmie, z określeniem przyczyny wypowiedzenia (art. 11 tej ustawy). Właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód.

Taką możliwość ma on wówczas, gdy lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w mieszkaniu prowadzi działalność gospodarczą) lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

- pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (np. organizuje całonocne, hałaśliwe imprezy),

- zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie mieszkania co najmniej za trzy pełne okresy płatności,

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Wypowiedzenie z powodu zalegania z czynszem właściciel musi poprzedzić uprzedzeniem na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia najmu z tego powodu. Ma wówczas obowiązek wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli formalności tych nie dopełni, wypowiedzenie będzie nieważne.

Wskazane przyczyny i warunki wypowiedzenia dotyczą wszystkich mieszkań, w tym najmu okazjonalnego i umów zawartych na czas oznaczony, które zasadniczo rozwiązują się z upływem okresu, na jaki zostały zawarte. Dlatego, ze względu na wskazane ograniczenie w wypowiadaniu najmu mieszkań, warto wynajmować je tylko na czas oznaczony.

Wypowiedzenie najmu wszystkich mieszkań, oprócz wynajmowanych okazjonalnie, dopuszczalne jest jeszcze z jednej przyczyny: gdy lokal musi zostać opróżniony w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu.

Dodatkowe przyczyny wypowiedzenia odnoszą się do mieszkań z czynszem niższym w skali roku niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu oraz do mieszkań komunalnych. Wówczas taką przyczyną jest także:

- niezamieszkiwanie najemcy w lokalu przez czas dłuższy niż 12 miesięcy (z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia),

- posiadanie przez lokatora prawa do innego mieszkania w tej samej miejscowości spełniającego warunki przewidziane dla lokalu zamiennego (z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia).

Wypowiedzenie w odniesieniu do wszystkich mieszkań (poza najmem okazjonalnym) uzasadnia zamiar zamieszkania w danym lokum przez właściciela albo jego pełnoletnie dzieci czy wnuki, dziadków i rodziców, z tym że jeżeli: