Jak korzystnie przekształcić użytkowanie wieczyste gruntu we własność

Od początku października zmienią się nie tylko przepisy dotyczące opłat za użytkowanie wieczyste, ale także te dotyczące przekształcania tego prawa w odrębną własność. Nowelizacja z 28 lipca 2011 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza bowiem zmiany do ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności (dalej: ustawa).

Także firmy

W tej chwili można wykupić jedynie nieruchomości rolne, mieszkaniowe oraz garaże. Nowelizacja znosi to ograniczenie. Na jej podstawie będzie można przekształcić wszystkie rodzaje gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, także te o charakterze komercyjnym.

Nowością jest również to, że o wykup będą mogły wystąpić wszystkie osoby fizyczne oraz prawne będące użytkownikami wieczystymi 13 października 2005 r., a także ich następcy prawni. Oznacza to, że po wejściu w życie zmian nie będzie miało już znaczenia, czy o przekształcenie ubiega się spółka, fundacja czy też osoba fizyczna.

Obecnie tylko w dwóch wypadkach osoby prawne mogą korzystać z możliwości przekształcenia użytkowania. Po pierwsze – są to spółdzielnie mieszkaniowe, ale tylko w wypadku nieruchomości mieszkaniowych i garaży (są wątpliwości prawne, czy po nowelizacji to ograniczenie w ich wypadku zostanie utrzymane). Po drugie – z przekształcenia skorzysta osoba prawna będąca właścicielem lokali, do których przyporządkowany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu.

Uwaga! Nowelizacja daje osobom prawnym roszczenie o wykup np. gruntów komercyjnych, ale nie mogą one liczyć na żadne bonifikaty (wyjątkiem są spółdzielnie).

Zakaz dla działkowców

Wykup nie będzie przysługiwał w wypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste:

Uwaga! Nowelizacja przewiduje, że jeżeli wspomniane osoby prawne i spółki zbyły po 13 grudnia 2005 r. nieruchomość, którą miały oddaną w użytkowanie wieczyste, to zakaz przekształcania na podstawie tej ustawy obowiązuje także w stosunku do nabywców tych gruntów (wynika to z literalnego brzmienia tego przepisu, ale są wątpliwości prawne).

Kolejne ograniczenie

Zakaz przekształcania użytkowania wieczystego we własność dotyczy także tych użytkowników wieczystych, wobec których toczy się postępowanie administracyjne mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycje celu publicznego. Chodzi tu przede wszystkim o postępowania wywłaszczeniowe oraz prowadzone w trybie specustaw, np. drogowej, Euro 2012.

W tym wypadku zakaz ma charakter czasowy, kończy się bowiem z chwilą zakończenia tego rodzaju postępowania. Jeżeli użytkownik nie zostanie wywłaszczony z tego prawa lub wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości, będzie mógł wystąpić o wykup całego gruntu lub jego części.

Użytkownik może również złożyć wniosek o przekształcenie w trakcie postępowania przewłaszczeniowego. Wówczas gmina czy starostwo zawiesi postępowanie przekształceniowe do czasu zakończenia postępowania wywłaszczeniowego.

Dlaczego opłaca się przekształcić

Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntu wynosi 1 proc. (gdy grunt jest przeznaczony na cele mieszkaniowe) lub 3 proc. (cele komercyjne). Co roku miasta podnoszą różnym grupom użytkowników wieczystych roczne opłaty. Rekordowa podwyżka wynosi nawet kilka tysięcy razy. Dotyczy to głównie dużych miast. Zlecają one biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów i na tej podstawie aktualizują następnie wysokość opłat. Jeżeli ostatnia wycena była np. pięć lat temu, to siłą rzeczy skok w opłatach jest spory. Wielu więc użytkowników wieczystych chętnie wykupiłoby grunt na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianki w postaci rekordowych podwyżek opłat. Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są niższe.