Najem okazjonalny: jak zawrzeć umowę, by zyskać przywileje

Nie każda umowa może być zakwalifikowana jako najem okazjonalny. Chodzi jedynie o lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Żadne regulacje najmu okazjonalnego nie znajdują więc zastosowania przy najmie powierzchni biurowych, komercyjnych, magazynowych itp.

Poza tym umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć jedynie z właścicielem lokalu (w szerokim rozumieniu tego słowa), który jest osobą fizyczną, a w dodatku nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Przykład

Posiadacz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie konsultingu. Może on wynająć swoje mieszkanie spółdzielcze (jest właścicielem lokalu w rozumieniu ustawy z 2001 r.).

Ponadto, choć prowadzi działalność gospodarczą, to jej przedmiotem nie jest najem lokali mieszkalnych, ale inne usługi. Inaczej byłoby, gdyby miał np. siedem mieszkań na wynajem. Wtedy w zasadzie niezależnie od rejestracji wynajmu jako działalności gospodarczej trzeba byłoby go uznać za przedsiębiorcę, bo prowadzi stałą zarobkową działalność wynajmu mieszkań.

Kolejne ograniczenie to okres, na jaki może być zawarta umowa najmu okazjonalnego – na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. Nie oznacza to oczywiście, że po zakończeniu najmu okazjonalnego nie można podpisać kolejnej umowy na czas oznaczony.

Można taką umowę ponownie zawrzeć i też może ona zostać zakwalifikowana jako najem okazjonalny. Dla oceny, czy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym, nie ma natomiast znaczenia tytuł umowy. Nazwanie podpisanej umowy „najmem okazjonalnym”, ale bez spełnienia zastrzeżonych dla tej umowy warunków oznacza, że jest to jedynie zwykła forma najmu.

Koniecznie na piśmie

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Podobnie jest ze zmianami tej umowy.

To jednak nie wszystko. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się kilka istotnych dokumentów, a w szczególności oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Ponadto należy dołączyć dokument ze wskazaniem przez najemcę innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Dokument taki nie musi być jednak sporządzony w formie aktu notarialnego – w tym przypadku wystarczy zwykła forma pisemna.

Kolejny dokument to oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę w oświadczeniu (lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Co istotne, na żądanie wynajmującego najemca musi załączyć to ostatnie oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem odpowiedniej osoby.

Co się stanie w razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym wcześniej wynajmującemu jako ten, do którego może się on przeprowadzić po zakończeniu najmu?

Najemca musi wtedy w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania, oraz przedstawić nowe oświadczenie (kolejnego właściciela lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie tam przez najemcę. Jeśli wynajmujący nie dostanie takiego oświadczenia, to ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem minimum siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Kaucja mieszkaniowa

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnie kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja przy najmie okazjonalnym nie jest czymś nadzwyczajnym, bo można ją pobierać także przy zwykłym najmie. Podobne są też zasady jej waloryzacji.

Niemniej jednak kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. To rozwiązanie korzystniejsze dla lokatora w porównaniu ze zwykłą umową najmu, bo normalnie wynajmujący ma prawo żądać aż 12-krotności miesięcznego czynszu jako kaucji.

Podobnie jak i przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego także przy najmie okazjonalnym kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Z kaucji potrąca się należności właściciela (np. zaległego czynszu).

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Zachowanie wszystkich warunków przewidzianych dla najmu okazjonalnego nie wystarczy jednak do objęcia konkretnej umowy korzystniejszymi dla właściciela lokalu regulacjami prawnymi, jeśli nie zgłosi on w odpowiednio krótkim czasie zawarcia umowy do swojego urzędu skarbowego. Czas liczy się jednak nie od dnia zawarcia umowy, ale od dnia rozpoczęcia najmu. Przesądza o tym brzmienie art. 19b ust. 1 ustawy z 2001 r.

Ponieważ objęcie najmu przepisami o najmie okazjonalnym ma znaczenie dla praw i obowiązków obu stron, najemca może zażądać od wynajmującego, aby poinformował go o zgłoszeniu umowy do urzędu skarbowego. Właściciel lokalu ma obowiązek przedstawić takie potwierdzenie zgłoszenia, jeśli otrzyma takie żądanie od najemcy.

Co się stanie, jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy do urzędu skarbowego albo co prawda zgłosi, ale po 14-dniowym terminie? Wtedy traci wiele przywilejów związanych z najmem okazjonalnym, w tym możliwość eksmisji najemcy okazjonalnego nie do pomieszczenia tymczasowego, ale wprost do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych.

Prawa i obowiązki stron

Najem okazjonalny wiąże się z modyfikacją praw i obowiązków obu stron – część z nich jest korzystna dla najemcy, ale niektóre są z korzyścią dla wynajmującego.

Przykładowo jeśli w umowie najmu okazjonalnego strony nic innego nie zapiszą, to zgodnie z art. 19c ustawy z 2001 r. właściciel może oprócz czynszu pobierać jedynie opłaty od siebie niezależne (np. za media). Ponadto właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Zakończenie najmu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta. Nie może to być okres dłuższy niż dziesięcioletni, z tym że po jego upływie można zawrzeć kolejną umowę najmu okazjonalnego na kolejną dekadę.

Umowa najmu okazjonalnego ulega też rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Z wygaśnięciem lub rozwiązaniem umowy wiąże się obowiązek najemcy opuszczenia zajmowanego mieszkania.

Możliwa eksmisja

Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu mieszkalnego po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, to wynajmujący musi przeprowadzić procedurę eksmisyjną. Różni się ona od usunięcia z mieszkania najemcy przy zwykłym najmie. Art. 19d ustawy z 2001 r. przewiduje specjalny tryb, który trzeba zastosować, aby eksmisja była skuteczna.

Pierwszy etap to doręczenie najemcy przez właściciela żądania opróżnienia lokalu. Musi być ono sporządzone na piśmie oraz opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

W praktyce najlepiej w tej sprawie udać się do notariusza. Ponadto żądanie musi zawierać dokładne oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy. Należy tez wskazać umowę najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego. W żądaniu należy też wskazać termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy.

W razie bezskutecznego upływu siedmiodniowego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Po to właśnie jest potrzebna forma aktu notarialnego, aby nie trzeba było prowadzić sprawy sądowej o eksmisję lokatora, który sam dobrowolnie nie chce się wyprowadzić.

Akt notarialny jest (wraz z nadaną mu przez sąd klauzulą wykonalności) tytułem egzekucyjnym uprawniającym komornika do działania, czyli eksmitowania byłego najemcy z lokalu. Byłemu najemcy przy najmie okazjonalnym nie trzeba zapewniać żadnego innego lokum, w tym pomieszczenia tymczasowego, to poddanie się egzekucji w akcie notarialnym oznacza, że można szybko przeprowadzić eksmisję z lokalu najemcy, który sam dobrowolnie nie chce się wyprowadzić. Osoby takie trafią wtedy do noclegowni albo schroniska dla bezdomnych.

Do wniosku składanego w sądzie załącza się żądanie opróżnienia lokalu (wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą). Ponadto do wniosku należy też dołączyć dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela (np. odpis z księgi wieczystej).

Sąd wraz z wnioskiem powinien także otrzymać potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Wszystkie te dokumenty posłużą sądowi do oceny, czy rzeczywiście umowa najmu dotyczyła najmu okazjonalnego, a jeśli tak, to czy zostały przeprowadzone prawidłowo czynności poprzedzające eksmisję.

Dopiero po spełnieniu tych wszystkich wymagań sąd może nadać klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Jak więc widać, procedura wypowiadania umowy najmu okazjonalnego jest bardzo sformalizowana. Ma ona oczywiście sens tylko wtedy, gdy strony umowy przewidują dobrowolne poddanie się najemcy eksmisji.