Kiedy gmina udzieli bonifikaty

W niektórych sytuacjach przedstawiciele gminy mogą  zrezygnować z wymagania od nabywców  terenów czy obiektów budowlanych uiszczenia rynkowej ceny. Z różnych względów może to być zgodne z prezentowaną przez gminę koncepcją lub wizją rozwoju. Aby umożliwić takie zwolnienia, wprowadzona została instytucja bonifikaty.

W trybie bezprzetargowym

Bonifikata jest udzielana, gdy nieruchomość może być zbywana w trybie bezprzetargowym. Może ona przysługiwać od ceny ustalonej tylko przez rzeczoznawcę. Cena nieruchomości szacowana jest na podstawie jej wartości. Przy określaniu np. ceny lokalu, który stanowi przedmiot odrębnej własności, cena obejmuje lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, a także udział w nieruchomości wspólnej. Na marginesie warto zaznaczyć, że zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami sformułowania odnoszące się do wyceny nieruchomości są krytykowane przez rzeczoznawców jako nie do końca poprawne i precyzyjne.

Wszystko w uchwale

Podstawą udzielenia bonifikaty jest określająca jej warunki uchwała rady gminy. Bonifikata może być udzielana w przypadkach, gdy nieruchomość jest sprzedawana na różne, określone w art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami cele. Wśród celów tych można zwrócić uwagę między innymi na:

- cele mieszkaniowe;

- realizację urządzeń infrastruktury technicznej;

- działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, badawczo – rozwojową;

- rzecz spółdzielni mieszkaniowych w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.

W praktyce najczęściej bonifikaty  stosowane są  przy sprzedaży gruntów na cele  mieszkaniowe oraz  gdy nieruchomość jest sprzedawana na rzecz dotychczasowych jej najemców.

Ustanowienie bonifikaty należy odróżnić od samej umowy sprzedaży: są to dwie osobne czynności prawne. Także kwestionowanie jednej z nich nie będzie miało wpływu na ważność drugiej. Niemniej – co oczywiste – występują pomiędzy dwiema czynnościami związki. Sprowadzają się one do konsekwencji związanych z wykorzystywaniem nabytej od gminy nieruchomości na inne cele niż zadeklarowane przy sprzedaży. Jeżeli nabywca wykorzystuje nieruchomość na inne cele albo zbywa ją przed upływem dziesięciu lat od nabycia od gminy (w przypadku lokali mieszkalnych – przed upływem 5 lat) – obowiązany  jest do zwrotu ustanowionej bonifikaty. Oznacza to, że gdy przy sprzedaży wartość nieruchomości oszacowano na 100 tys. złotych i ustanowiono bonifikatę w wysokości 90  proc. – to właściciel nieruchomości będzie musiał zwrócić gminie 90 tys. zł, jeżeli sprzeda ja  po dwóch latach od chwili transakcji z gminą.

Gdy gmina ma do czynienia z tego rodzaju roszczeniami, zazwyczaj kieruje sprawę do sądu. Przy tej okazji weryfikuje się poprawność wszystkich  dokonanych czynności formalnych, czyli np. wystąpienia o zgodę rady gminy na bonifikatę oraz konkretnego jej udzielenia.

W przypadku gdy nieruchomość jest zbywana na rzecz kilku osób, każdy z nowych właścicieli powinien uzyskać bonifikatę. Jeżeli warunek ten nie zostanie zrealizowany, właściciele, którzy nie mieli ustalonej bonifikaty, mogą uwolnić się od obowiązku zapłaty.

Są wyjątki

Ustawodawca przewiduje jednocześnie wyjątki, gdy gmina nie może żądać zwrotu bonifikaty. Jest tak w przypadku:

- zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej, gdy w branym pod uwagę okresie nie wykorzysta ona nieruchomości na inne cele niż te, które uzasadniają udzielenie bonifikaty

- zbycia nieruchomości pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego (czyli np. zbycia nieruchomości przez gminę na rzecz powiatu) oraz zbycia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa

- zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny.

Kontrowersyjna przesłanka

Osobna przesłanka związana z wyłączeniem obowiązku zwrotu bonifikaty budzi w praktyce największe kontrowersje. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek ten nie występuje, gdy lokal mieszkalny jest sprzedawany, a środki uzyskane ze sprzedaży tego lokalu zostają w ciągu 12 miesięcy wykorzystane na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo też nieruchomości wykorzystywanej lub przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Duża część orzecznictwa wskazuje, że na nabycie takiego lokalu muszą zostać wykorzystane wszystkie środki ze sprzedaży. Jeżeli więc kupiono lokal po niższej cenie niż lokal sprzedany, nie będzie to stanowiło wystarczającej przesłanki do zwolnienia z obowiązku zwrotu bonifikaty. Podobnie obowiązek zwrotu bonifikaty będzie dalej aktualny, gdy zbywca nieruchomości będzie próbował wykorzystać uzyskane ze sprzedaży środki na inne cele mieszkaniowe, na przykład na remont nabytego wcześniej lokalu. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami są w tym zakresie precyzyjne i nie mogą być dopasowywane do zmieniających się okoliczności.

Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Prawniczej