Mieszkania będą tanieć, ale trudniej będzie je kupić

Wybór mieszkań na rynku jest coraz większy. Zarówno nowych, jak i używanych. To komfortowa sytuacja dla nabywców. Mają w czym wybierać. Mogą się targować i zazwyczaj udaje się im wynegocjować duże upusty cenowe, niezależnie od tego, czy kupują lokal z drugiej ręki, czy nowy. Bo deweloper też woli sprzedać taniej, niż nie sprzedać w ogóle.Zdaniem analityków mieszkania będą tanieć przynajmniej do wiosny lub nawet do połowy 2009 r.

– Jeszcze na początku 2008 roku deweloperzy próbowali podnosić poziom sprzedaży poprzez wyszukane kampanie marketingowe oraz różnego rodzaju promocje i rabaty. Coraz częściej jednak inwestycje planowane na lata 2008 – 2009 są dzielone na etapy, a część projektów została zawieszona – mówi Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group.

Nawet największe firmy zapowiadają na 2009 r. drastyczne ograniczenie zakupu gruntów i nowych inwestycji. Jest to ważna informacja dla poszukujących mieszkań na rynku pierwotnym. Oznacza bowiem, że oferta nowych mieszkań będzie się kurczyć i wybór będzie coraz mniejszy. Nie warto więc zbyt długo zwlekać. Ceny nowych mieszkań powinny spaść przy optymistycznych założeniach o 10 – 15 proc.

Deweloperzy będą musieli wprowadzić zmiany do swoich ofert. Skuszeni wysokimi marżami budowali coraz więcej apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie. Tymczasem największą popularnością, z uwagi na cenę, cieszyły się mieszkania mniejsze i typowe. Wszystko wskazuje na to, że rok 2009 utrwali tę tendencję.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że w przypadku braku działań stymulujących rynek budowy mieszkań, przy drastycznie zmniejszonej dostępności kredytów hipotecznych, nastąpi spadek sprzedaży o około 60 proc.

– Wywoła to negatywne skutki społeczne i zmniejszy w 2009 r. przychody budżetu państwa tylko z tytułu podatku VAT o ponad 1 mld zł – mówi Zbigniew Malisz z PZFD.

W przeciwieństwie do rynku pierwotnego, na rynku wtórnym ofert będzie przybywać, a nie ubywać. Po pierwsze dlatego, że jest coraz więcej mieszkań już czekających na nabywców, a po drugie – rynek wtórny wciąż jest zasilany mieszkaniami z rynku pierwotnego, sprzedawanymi z drugiej ręki.

Pośrednicy nie są zadowoleni z mniejszej liczby transakcji, ale mają nadzieję, że będzie lepiej. Zwłaszcza jeśli sprzedający zdadzą sobie sprawę, że aby pozbyć się lokalu, muszą opuścić cenę.

– Na rynku pojawia się coraz więcej okazji. Teraz, gdy ceny mieszkań spadają, jest dobry moment na zainwestowanie w nieruchomość. Najgorzej zrobili ci, którzy rok temu ulegli powszechnej gorączce i kupowali, nie zważając na napompowane ceny. Na takiej transakcji stracili już około 30 proc. – mówi Joanna Lebiedź z agencji Lebiedź i Lebiedź.

Na obu rynkach popyt będzie ograniczony z powodu utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych. Zjawisko to pojawiło się już w 2008 r. Główne przyczyny to – zdaniem Pawła Grząbki – relatywnie wysokie stopy procentowe, wzrastające wymagania dotyczące zabezpieczeń, silne wahania na rynkach walutowych, zmniejszanie współczynnika LTV (relacja udzielonego kredytu do wartości finansowanej nieruchomości).

Spłata kredytu coraz więcej kosztuje. W ciągu ostatniego roku rata kredytu złotowego (200 tys. zł, na 30 lat, bez wkładu własnego, marża banku 2 proc.) wzrosła z ok. 1580 do 1780 zł.

Zdaniem analityków, jeśli tendencje te będą się utrzymywać, liczba przyznawanych kredytów hipotecznych może spaść w najbliższym czasie nawet o połowę. Będzie to miało bezpośrednie przełożenie na popyt na mieszkania. Poza tym część potencjalnych nabywców, podobnie jak do tej pory, będzie wstrzymywać się z decyzją o zakupie, licząc na dalszy spadek cen i obawiając się niepewnej sytuacji rynkowej.

Firma doradcza REAS w prognozie dla największego, stołecznego rynku przyjęła dwa warianty rozwoju sytuacji. Wariant optymistyczny zakłada, że w 2009 roku na rynku kredytowym pojawią się niekorzystne, ale jasne reguły gry. Banki, które będą finansowały inwestycje mieszkaniowe, położą dużo większy nacisk na poziom środków własnych dewelopera oraz wielkość przedsprzedaży mieszkań. To drugie kryterium bezpośrednio zaważy na skali finansowania nowych inwestycji.

[wyimek]10 proc. - o co najmniej tyle mogą spaść ceny nowych mieszkań w 2009 r., jeśli unormuje się sytuacja na rynku kredytów[/wyimek]

Dla deweloperów oznacza to, że szansa na sfinansowanie kredytem bankowym zakupu gruntu będzie znikoma. Banki powrócą natomiast do udzielania kredytów indywidualnym osobom, ale na ostrzejszych warunkach. Chodzi o wymagany wkład własny na poziomie 20 – 25 proc., rygorystyczną ocenę dochodów rodziny, ostrożną wycenę wartości zabezpieczenia, preferencje dla lokali gotowych, ubezpieczenia, ostrożne podejście do bardzo drogich mieszkań, zakaz finansowania zakupów spekulacyjnych i na wynajem.

– Wielkość udzielonych kredytów hipotecznych będzie niższa niż w 2008 r. o ok. 20 – 30 proc. W wariancie optymistycznym stopy procentowe zaczną szybko spadać od połowy 2009 roku, zwiększając nieco dostępność kredytów – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

W wariancie pesymistycznym okres niepewności potrwa do połowy tego roku, przy czym w pierwszym kwartale nadal będzie trwał „włoski strajk” banków finansujących, a właściwie niefinansujących inwestycji mieszkaniowych. Na skutek tego skala udzielonych kredytów hipotecznych w 2009 roku zmniejszy się ok. 40 – 50 proc. Obowiązywać będą wysokie marże mimo spadających stóp, a procedury decyzyjne będą się wydłużać.

– W obu wariantach kryzysowi na rynku mieszkaniowym towarzyszyć będą coraz bardziej niepokojące sygnały z innych sektorów gospodarki. Od pierwszego kwartału zacznie wzrastać bezrobocie, spadać produkcja i popyt wewnętrzny. Wzrost płac zostanie zahamowany. Pojawią się zapowiedzi bankructw dużych firm, w tym także deweloperów. Negatywnie na rynek oddziaływać będzie również spadek oszczędności, głównie z powodu załamania na rynku akcji i związanego z tym spadku wartości środków zgromadzonych w funduszach – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

[ramka][b]Czego można się spodziewać na rynku warszawskim[/b]

- Analitycy REAS przewidują, że jeśli sytuacja na rynku kredytów się unormuje, ceny nowych mieszkań o podwyższonym standardzie i ceny standardowych apartamentów w Warszawie spadną w tym roku o około 10 – 15 proc.

- W 2010 r. można się spodziewać stopniowego zmniejszania puli mieszkań znajdujących się w ofercie. Pod koniec roku ceny powinny zacząć rosnąć, pod warunkiem że pojawią się sygnały świadczące o powrocie Polski na ścieżkę wzrostu gospodarczego. Według analityków obecny poziom cen będzie znów osiągalny około połowy 2011 r.

- O ewentualnej poprawie sytuacji na rynku prawdopodobnie będzie można mówić w drugiej połowie 2010 r., jeżeli sytuacja gospodarcza kraju znacząco się poprawi.