Inwestowanie w siedliska

Wyjątkiem jest Mazowsze, gdzie klienci kupują siedliska z myślą o ich przekształceniu na działki budowlane i odsprzedaży po znacznie wyższych stawkach. Najwięcej transakcji dotyczy ziemi niedaleko Warszawy. Jednak w całej Polsce popyt na tego typu oferty jest niewielki, ze względu na ogólny zastój na rynku nieruchomości. Agroturystyką nikt się dziś nie interesuje.

Zmiana przeznaczenia

Ceny transakcyjne działek siedliskowych, według wyliczeń pośredników Metrohouse&Partnerzy wahają się przeważnie między 30 a 90 zł za mkw., w zależności od regionu. Najwięcej klienci płacą na Mazowszu i w regionach nadmorskich. - Oczywiście, w sprzedaży są też działki dużo tańsze, ale zazwyczaj znacznie oddalone od mediów i infrastruktury drogowej, więc mniej wartościowe – opowiada Tomasz Gos, z Metrohouse&Partnerzy.

Klientów inwestycyjnych interesuje również tzw. dobre sąsiedztwo, czyli lokalizacje działek siedliskowych w pobliżu działek budowlanych, tak aby można było je bez problemu podzielić i uzyskać warunki zabudowy. - Takie działki mogą przynieść wysoką stopę zwrotu, gdy po podziale będą oferowane jako grunty budowlane. Biorąc pod uwagę, iż, zgodnie z prawem, powierzchnia działek siedliskowych nie może być mniejsza niż 3 tys. mkw. Po podziale takiej ziemi uzyskamy 3-6 działek budowlanych a stopa zwrotu z ich sprzedaży wyniesie od 30 nawet do 200 proc. Ostateczny wynik zależy oczywiście od ich lokalizacji, lokalnego rynku i czasu trwania inwestycji – tłumaczy Tomasz Gos. Według niego, klienci zainteresowani działkami siedliskimi na Mazowszu, przede wszystkim szukają ofert licząc na wzrost wartości. Działek pod gospodarstwa agroturystyczne lub pensjonaty

raczej nikt nie kupuje. W centrum uwagi są siedliska nie dalej niż 15-20 od centrum stolicy, najchętniej uzbrojone lub w sąsiedztwie mediów - Tego rodzaju działki muszą spełniać dodatkowe kryterium słabej gleby, od klasy III b wzwyż, co jest warunkiem zmiany ich przeznaczenia – twierdzi Tomasz Gos. Zapewnia, że ceny tych działek stale rosną, mimo ogólnie trudnej sytuacji rynkowej. - Nabycie gruntu uchodzi za bezpieczną i korzystną inwestycję. Na obszarze Mazowsza nie obserwuje się wyraźnej tendencji do nabywania działek siedliskowych pod gospodarstwa agroturystyczne lub pensjonaty – zapewnia Tomasz Gos.

Uzbrojone, z krajobrazem

Tymczasem klienci szukający siedlisk w Wielkopolsce szukają przede wszystkim siedlisk z ładnym widokiem, o dość dużej powierzchni. – Zainteresowanie budzą oferty w pobliżu lasu, jezior czy stawów lub na pofałdowanym terenie, co daje piękny krajobraz. Liczy się też i „cywilizacja" czyli uzbrojenie działki, dobry dojazd do niej oraz dość łatwe połączenia komunikacyjne z jakimś ośrodkiem miejskim czy Poznaniem. Najczęściej klienci pytają o siedliska, na których można urządzić małe centra konferencyjne lub domy weselne. Z agroturystyką mieliśmy mało do czynienia – opowiada Jarosław Krajewski, szef poznańskiej agencji nieruchomości Ager . Ceny siedlisk, w promieniu 40 km od Poznania, kształtują się na poziomie od kilku zł do nawet 200 zł za mkw.

- Pojęcie „siedlisko" jest niejednoznaczne w naszym kraju. W Wielkopolsce najogólniej oznacza działkę budowlaną poza miastem, natomiast na Lubelszczyźnie potocznie jest to dom w okolicy wiejskiej, najczęściej będący pozostałością po gospodarstwie rolnym – zauważa Sławomir Gański, współwłaściciel agencji Lokata – Gańscy Nieruchomości. Zaznacza, że klientów na takie oferty jest niewielu. - Pewien spadek zainteresowania w stosunku do lat ubiegłych wynika zapewne z „zapaści" na rynku obrotu nieruchomościami. Po części jest jednak podyktowany rosnącymi cenami paliw, co znacznie zwiększa koszty dojazdu – mówi Gański. Na obrzeżach Lublina siedliska kosztują 80 – 250 zł za mkw., natomiast kilkanaście kilometrów za miastem można kupić działkę za 40 – 70 zł za mkw. najtańsze oferty znajdują się na obszarach wschodnich Lubelszczyzny , na bardzo urokliwych ale zalewowych obszarach nadbużańskich. Ich ceny wynoszą nawet 10 zł za mkw.

- W pobliżu dużych miast najczęściej poszukiwane są działki na cele mieszkalne oraz pod pensjonaty i sale weselne. Odległość od miasta mniejsze znaczenie ma dla obiektów typu dom opieki czy stadnina koni a od kilku lat zainteresowanie właśnie tego typu obiektami systematycznie wzrasta. O sprzedaży decyduje jednak atrakcyjne przyrodniczo otoczenie i dobry dojazd - zapewnia Sławomir Gański. Prognozuje ożywienie zainteresowania w ciągu najbliższych dwóch lat, a co za tym idzie - wzrost cen nieruchomości na obszarach wiejskich – Trudno jednak dziś przewidzieć stopy zwrotu inwestycji typu gospodarstwo agroturystyczne czy pensjonat – mówi Gański.

Tanie oferty

Dziś jednak nawet nad morzem klienci trafiają się sporadycznie. Kupują siedliska tanie i w dobrym stanie technicznym. - Z jednej strony nieruchomość ma być zlokalizowana w

zacisznym miejscu, ale z drugiej musi być dobrze skomunikowana. Poszukiwane są działki o pow. od 5 tys. mkw. do 1 ha, najlepiej w pobliżu morza lub jeziora. Boom na nieruchomości pod domy weselne znacznie zmalał. Ostatnio powtarzają się zapytania dotyczą domów opieki dla ludzi starszych. Zainteresowaniem cieszą się oferty za ok.600 - 700 tys. zł, podczas gdy na własne potrzeby klienci są ws tanie wydać na nieruchomości 300 – 350 tys. zł, chętnie do remontu – tłumaczy Magdalena Drozdowska , z agencji obrotu nieruchomościami „Posesja" ze Szczecina.

Zaznacza, że nabywcy inwestycyjni mają konkretne wymagania -Tylko te oferty znajdują nabywców, które mają atrakcyjną cenę. Nie ma zainteresowania drogimi nieruchomościami, nawet jeśli cena jest adekwatna do ich wartości. Np. mamy w ofercie gospodarstwo agroturystyczne z budynkiem, w którym znajduje się pięć dwuosobowych pokoi z łazienkami, sale biesiadne, część dydaktyczna np. na zajęcia fotograficzne itp., na działce o pow. 1 ha. niedaleko Szczecina, za 5mln zł. Ta propozycja nie wzbudza żadnego zainteresowania gdyż za jedną trzecią tej ceny można zbudować lub wyremontować istniejące podobne zabudowania – opowiada Magdalena Drozdowska. Dodaje, klienci szukają siedlisk częściej na własne potrzeby niż na stworzenie i prowadzenie biznesu. - Obawa przed inwestowaniem w pewnym stopniu jest spowodowana kryzysem ekonomicznym i niewiadomą w zakresie finansów - mówi Drozdowska. Nie przewiduje większych zmian w tym segmencie w najbliższej przyszłości.

Średnie ceny działek rekreacyjnych i siedliskowych w zł za mkw.