- Inwestorzy mogą nabywać pojedyncze lokale użytkowe otrzymując stały dochód przez kilkanaście lat i powierzając zarządzanie obiektem wyspecjalizowanej firmie – przekonują analitycy Home Broker. Na lokal użytkowy trzeba przeznaczyć minimum 300 tys. zł. Droższe kosztują 500 - 700 tys. zł. - Dość niska kwota zakupu powierzchni w pasażu handlowym oznacza, że rynek lokali użytkowych, do tej pory dostępny głównie dla klientów zamożnych, otwiera się na osoby z mniej zasobnymi portfelami – mówi Bartosz Turek, analityk z Home Broker.
Z własnym wkładem
Jak to działa? - Inwestor kupuje na własność lokal użytkowy z odrębną księgą wieczystą, znajdujący się w pasażu handlowym, który od razu wynajmuje firmie zarządzającej pasażem. Pierwsze tego typu rozwiązanie dla inwestujących na rynku nieruchomości wprowadziła Czerwona Torebka. Spółka gwarantuje roczny dochód na poziomie 8 proc., zawierając umowę z właścicielem lokalu na 15 lat – mówi Bartosz Turek. - W przypadku lokali użytkowych czynsz najmu w okresie trwania umowy jest przeważnie indeksowany inflacją. Rośnie więc wraz ze wzrostem cen w gospodarce bez konieczności corocznej negocjacji stawek. Właściciel musi jedynie płacić podatek dochodowy – opowiada.
Jego zdaniem, zakup tego typu lokalu można sfinansować kredytem hipotecznym, ale nie w całości, gdyż banki niechętnie podchodzą do finansowania kwoty VAT-u , którego stawka w tym przypadku wynosi 23 proc. Np. do ceny 250 tys. zł netto, trzeba doliczyć 57,5 tys. zł podatku. - Urząd skarbowy powinien jednak zwrócić nabywcy podatek, ale wcześniej trzeba się zarejestrować w urzędzie skarbowym, jako tzw. czynny podatnik VAT. Nie zmienia to jednak faktu, że pieniądze te trzeba posiadać w momencie zawierania transakcji. Bank może ponadto wymagać wkładu własnego. Nabywca musi też ponieść pewne koszty transakcyjne (np. taksa notarialna, opłaty sądowe). Sumując, inwestycja w taki lokal wymaga posiadania w gotówce co najmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych – wylicza Bartosz Turek.
Blisko centrum
Inwestowanie w lokale użytkowe wymaga większej wiedzy z zakresu zarządzania tego typu obiektami niż w przypadku np. standardowych mieszkań. Z drugiej strony, przy dobrze wyeksponowanych lokalizacjach można liczyć na wyższe stopy zwrotu (8-12 proc.) niż w przypadku mieszkań.
- Inwestorów interesują tylko topowe lokalizacje gwarantujące łatwość wynajmu i szerokie przeznaczenie lokalu, dające możliwość łączenia np. funkcji biurowej i handlowej. Tu kluczowe znaczenie ma lokalizacja. Powodzeniem cieszą się lokale w ciągach komunikacyjnych, w pobliżu reprezentacyjnych części miasta, a także na nowych osiedlach, gdzie z reguły brakuje jakiejkolwiek infrastruktury handlowej bądź usługowej. Np. w Warszawie, zainteresowaniem cieszą się lokale w centrum lub jak najbliżej centrum, koniecznie z najemcą, który podpisał umowę na co najmniej pięć lat, bez możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia. Trudno dziś znaleźć lokal spełniający te warunki – opowiada Marcin Jańczuk, przedstawiciel spółki Metrohouse&Partnerzy.
