Krajobraz rynku mieszkaniowego

Eksperci z branż nieruchomości, bankowej oraz samorządowcy zastanawiali się nad sytuacją rynku mieszkaniowego po uruchomieniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Ich dyskusję zorganizowano w Salonie „Rzeczpospolitej” podczas XXXII Forum Ekonomicznego w Karpaczu.

– Mamy odłożony popyt z 2022 r. i ten głównie wpływa na sytuację na rynku mieszkaniowym. Wiele osób, które zamierzało kupić mieszkanie za gotówkę w zeszłym roku i nie zrobiło tego ze względu na niepewność sytuacji ekonomicznej i wojnę w Ukrainie, zdecydowało się w tym roku – Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii wymienił czynniki, które jego zdaniem spowodowały latem ożywienie na rynku nieruchomości.

Przypomniał, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, program przeznaczony dla młodych ludzi, pomógł w tym, jednak osoby, które z niego korzystają, stanowią kilkanaście procent kupujących mieszkania. – Większość to klienci płacący gotówką, a nawet wśród finansujących zakup kredytami osoby z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” nie stanowią nawet połowy – minister zaprezentował dane, z których wynika, że na 42 tys. wniosków kredytowych złożonych w lipcu 18 tys. wynika z programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania.

Zmiany na rynku mieszkaniowym

– Kredyt z tego programu wpłynął na wyższe wolumeny sprzedaży. W sierpniu zeszłego roku 67 proc. zakupów mieszkań było gotówkowych, a 37 proc. – kredytowych, zaś obecnie te proporcje się odwróciły – powiedziała dr Iwona Sroka, członek zarządu firmy Murapol. Większość mieszkań tego dewelopera spełnia kryteria programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Z danych z dwóch ostatnich miesięcy wynika, iż około 47 proc. transakcji dotyczyło klientów, którzy dostali lub starają się o kredyt 2 proc., w tym zaś 30 proc. dodatkowo uczestniczy w programie gwarancji wkładu własnego. To ożywienie jest branży potrzebne po trudnym zeszłym roku oraz początku bieżącego: „Z uwagi na niepewność po stronie popytu, w początkowych miesiącach br. deweloperzy wstrzymywali się z uruchamianiem nowych projektów – do maja br. rozpoczęto o 30 proc. budów mniej niż rok wcześniej” – Iwona Sroka zacytowała dane GUS.

Jej zdaniem rosnące ceny nieruchomości nie wynikają wyłącznie z wpływu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, lecz z szerszego spektrum uwarunkowań rynkowych, w tym wyższych kosztów finansowania inwestycji, inflacji, kosztów materiałów budowlanych i rynku pracy, nowych regulacji (w tym OMRP), a także sytuacji na rynku, tj. popytu i podaży mieszkań. – Na koszt realizacji inwestycji deweloperskiej ma wpływ także czas i zasoby, które muszą być zaangażowane w uzyskiwanie zgód i pozwoleń – dodała. Uważa, że nie ma przesłanek do trendu spadkowego cen mieszkań, a wręcz przeciwnie – choćby ze względu na nadchodzące regulacje unijne w zakresie ESG, ekonomii cyrkularnej i dekarbonizacji – ceny mieszkań nie będą spadały.

Uwaga na dokumenty

Program jest także ożywczy dla branży bankowej. – Złożono już około 42 tys. wniosków o kredyt, jednak warto pamiętać, że część osób składa je w kilku bankach równocześnie – zauważył dr Przemysław Barbrich, dyrektor zespołu komunikacji i PR ze Związku Banków Polskich. Przyznał, że ze względu na zmieniające się ceny nieruchomości oraz atrakcyjność części ofert klienci podpisują przedwstępne umowy, nie zastanawiając się nad tym, że mogą nie otrzymać jeszcze decyzji z banku. – Banki mają 21 dni na odpowiedź, ale od momentu otrzymania kompletu dokumentów – przypomniał.

Także dla samorządów lokalnych rozwój mieszkalnictwa indywidualnego ma znaczenie. – To jest ważne, by młodzi ludzie znaleźli pracę, osiedlili się, zdecydowali się na założenie rodziny. Jeśli są właścicielami, a nie wynajmują w szarej strefie – płacą podatki – tłumaczył Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania. Dla społeczności lokalnych oprócz nowych mieszkań ważna jest rewitalizacja starych zasobów. – Samorządy potrzebują pieniędzy na rewitalizację, dobrze, że rząd przeznaczył na nią 1,5 mld zł. To przykład pożytecznego działania ponad podziałami – dodał samorządowiec. – Ciekawy jest Wiedeń, w którym zasób komunalny to 35–40 proc. Być może należy zwiększać zasób mieszkań komunalnych, samorządowych, tak by przygotować się na sytuację, w której część osób nie będzie stać na mieszkania własnościowe.

Mieć czy wynająć?

– Polacy w większym stopniu chcą być właścicielami niż najemcami. Dobre jest to, że większość osób chce mieć mieszkania na własność, a nie wynajmować – uważa Waldemar Buda. Jego zdaniem oznacza to, że wynagrodzenia rosną w podobnym tempie co ceny mieszkań. – W przypadku człowieka, który urodził się w Paryżu, możemy założyć, że nigdy nie kupi mieszkania, bo jego relacja przyszłych dochodów do cen nieruchomości jest radykalnie inna niż u nas. Mamy przejściowo taką sytuację, że jeśli ktoś zarabia średnio i mieszka w dużym mieście, jest w stanie kupić sobie mieszkanie – minister przypomniał, że chęć posiadania mieszkania to jedyna forma długookresowego oszczędzania, na którą powszechnie decydują się ludzie. – Jeśli ktoś nie będzie odkładał na mieszkanie, jeśli nie będzie spłacał kredytu, to nie oszczędza wcale. Nie ma u nas kultury oszczędzania – stąd pomysł konta mieszkaniowego, by się przygotować do zakupu mieszkania. Wkład własny na mieszkanie zawsze powinien być – uważa polityk.

Także Iwona Sroka uważa: – Rynek najmu jest komplementarny, szczególnie w czasach wysokich stóp procentowych, gdy nie wszystkie osoby mogą zaciągać kredyt. Jej zdaniem zasób mieszkań na wynajem dobrej jakości powinien być uzupełnieniem rynku sprzedażowego. – Niekiedy łatwiej nawet znaleźć odpowiedni grunt i wybudować budynki na potrzeby najmu instytucjonalnego, co stanowi dla dewelopera dywersyfikację biznesu w podstawowej działalności na rynku mieszkaniowym.

Czytaj więcej

Real-estate market

The landscape of the housing market

The 2% Secure Loan programme is important for young people. It has become the impetus for the increased property sales.