fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Firma

Czy wywóz nieczystości to element usługi najmu

www.sxc.hu
Jak rozliczyć podatek od mediów refakturowanych na najemcę lokalu? Fiskus jest zdania, że refakturowanie jest niewłaściwe, bo mamy w tym wypadku do czynienia z jednym kompleksowym świadczeniem
- Firma prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie najmu lokali użytkowych. Najemcy, poza czynszem, są także zobowiązani do uiszczenia opłat za media (usługi telekomunikacyjne i wywóz nieczystości). Do tej pory media były refakturowane na podstawie otrzymanych przez nas faktur według stawek VAT właściwych dla tych poszczególnych czynności.
Czy postępujemy prawidłowo? Jak należy ustalić stawkę VAT i datę powstania obowiązku podatkowego w części dotyczącej refakturowanych wydatków? – pyta czytelnik.
Celem refakturowania jest przeniesienie kosztów poniesionych przez przedsiębiorcę odsprzedającego usługi na podmiot, który z nich faktycznie korzystał, pomimo że refakturujący ich faktycznie nie wykonał.
Do niedawna refakturowanie mediów było akceptowane przez organy podatkowe. Wynajmujący, na podstawie faktur pierwotnych otrzymanych od dostawców mediów, obciążał najemców tymi wydatkami bez doliczania marży, stosując stawkę właściwą dla refakturowanej usługi, która wynikała z faktury otrzymanej od dostawcy (np. w przypadku usługi telekomunikacyjnej – stawkę podstawową, a dla usługi wywozu nieczystości – stawkę obniżoną).
W rezultacie refakturowanie było podatkowo neutralne dla wynajmującego, który pośredniczył między dostawcą mediów a faktycznym ich odbiorcą.

To obrót

W ostatnim czasie organy podatkowe zmieniły stanowisko, uznając, że jeśli najemca nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media są elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu, wobec czego są wraz z czynszem obrotem, w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu.
W rezultacie wydatki na media (świadczenie pomocnicze) powinny być włączone do podstawy opodatkowania z tytułu usługi najmu lokalu (świadczenie główne) i opodatkowane według zasad przewidzianych dla najmu.
Oznacza to, że dla całego świadczenia, tj. obejmującego zarówno czynsz z tytułu usługi najmu, jak i wydatki na media związane z tym lokalem, należy ustalić jedną datę powstania obowiązku podatkowego i opodatkować według jednej stawki VAT właściwej dla usługi najmu.
Potwierdza to interpretacja Izby Skarbowej w Poznaniu z 15 kwietnia 2011 (ILPP2/443-109/11-4/AD), która uznała, że „w sytuacji gdy wnioskodawca stosuje do najmu lokali użytkowych stawkę 23 proc. VAT, to opłaty za zimną wodę jako usługę pomocniczą do usługi głównej również powinny zostać opodatkowane tą samą stawką.
Bez wpływu na stawkę podatku w przedmiotowej sprawie będzie miał sposób dokumentowania tej transakcji (jedna wspólna faktura czy osobne faktury na usługę główną i usługi pomocnicze)”.

Bez refaktury wyższy podatek

Wliczanie zwrotu kosztów za  dostarczenie mediów do  podstawy opodatkowania z tytułu usługi najmu lokalu użytkowego jest niekorzystne dla wynajmującego, który jedynie pośredniczy między dostawcami mediów a najemcą, nabywając niektóre media ze stawką obniżoną i odsprzedając według stawki podstawowej.
Przykład
Z umowy najmu lokalu wynika, że najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu w kwocie 9000 zł netto. Poza czynszem wynajmujący obciąża go również wydatkami za wodę i odprowadzanie ścieków. Podstawę zwrotu kosztów stanowi faktura otrzymana od dostawcy mediów.
W kwietniu wynajmujący wystawił najemcy fakturę VAT na usługę najmu lokalu, która obejmowała należność za czynsz w kwocie 9000 zł netto oraz usługi dostarczenia wody i odprowadzania ścieków w kwocie 1000 zł netto.
I wariant
Uznając, że jest to świadczenie kompleksowe, podatnik ustalił podstawę opodatkowania obejmującą czynsz i media w kwocie 10 000 zł i podatek należny według stawki 23 proc. w kwocie 2300 zł.
II wariant
Uznając, że są to świadczenia rozłączne, podatnik wystawił fakturę za czynsz w kwocie 9000 zł plus VAT według stawki 23 proc. w kwocie 2070 zł oraz refakturował usługi dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków w kwocie 1000 zł plus VAT według stawki 8 proc. w kwocie 80 zł. W rezultacie kwota podatku należnego z tytułu czynszu za najem lokalu oraz refakturowanych wydatków za media wyniosła 2150 zł (2070 zł + 80 zł).
Z porównania wynika, że jeśli podatnik włączy opłatę za media do należności czynszowej, VAT wyniesie 2300 zł. Przy refakturowaniu opłat za media będzie niższy o 150 zł.
Łączenie tych usług, w celu zastosowania jednej stawki VAT, jest trudne do zaakceptowania, skoro przepisy o VAT przewidują refakturowanie. W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że:
- sam otrzymał i wyświadczył te usługi (art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, który obowiązuje od 1 kwietnia br.),
- podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę VAT (art. 30 ust. 3 ustawy o VAT).

Kiedy usługa jest kompleksowa

Poza tym uważam, że odwoływanie się przez organy podatkowe do kompleksowości świadczonych usług nie zawsze jest zasadne. Związek między usługą najmu lokalu i wydatkami na niektóre media jest na tyle swobodny, że nie można uznać świadczenia za kompleksowe.
Przykładem świadczenia kompleksowego jest np. usługa turystyczna, w ramach której świadczone są usługi transportowe czy usługi zakwaterowania. Nabywca nie skorzysta z usługi turystycznej, jeśli zrezygnuje z nabycia usługi transportowej. W przypadku usługi najmu lokalu rezygnacja z nabycia usług wywozu nieczystości czy usług telekomunikacyjnych nie pozbawi nabywcy usługi najmu możliwości korzystania z udostępnionego lokalu.
Warto tu mieć na uwadze wyrok z 11 czerwca 2009 (w sprawie RLRE Tellmer Property s.r.o., C-572/07), w którym Europejski Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygał kwestię opodatkowania usługi wynajmu mieszkań i towarzyszącej jej usługi sprzątania części wspólnych budynku mieszkalnego.
W ocenie ETS wymienione czynności nie były jednym świadczeniem złożonym i należało je uznać za samodzielne, wzajemnie od siebie odrębne. Trybunał uznał, że sprzątanie może być świadczone w sposób całkowicie niezależny od usługi najmu, np. poprzez samodzielny jego zakup przez najemcę.
To sprawia, że związek między najmem i sprzątaniem był, w ocenie ETS, na tyle swobodny, że nie można mówić o istnieniu świadczenia złożonego. Jeśli więc usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, nie można uznać, że są jednym świadczeniem kompleksowym w rozumieniu dyrektywy VAT.
Dlatego, moim zdaniem, jeśli z umowy najmu lokalu użytkowego wynika odrębny sposób rozliczania zwrotu kosztów za dostarczone najemcy media, należy przyjąć, że usługa najmu i usługi związane z dostarczaniem mediów są samodzielnymi świadczeniami. Nie można uznawać ich za kompleksowe, skoro z punktu widzenia nabywcy świadczenie usług wywozu nieczystości czy usług telekomunikacyjnych w wynajmowanym lokalu może odbywać się niezależnie od usługi najmu, w tym przez samodzielny zakup najemcy. Skoro poszczególne usługi mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla każdej z nich, to – wbrew stanowisku fiskusa – nie powinny być uznawane za świadczenie kompleksowe.
Są to świadczenia rozłączne, co powoduje, że media – w drodze refakturowania – mogą być rozliczone w dacie powstania obowiązku podatkowego i według stawek właściwych dla poszczególnych czynności.
Czytaj też artykuły:
Zobacz więcej w serwisach:
 
 
 
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA