Nieruchomości

Zebranie miało braki formalne, ale uchwała wspólnoty jest ważna

Nieprawidłowości w zwołaniu zebrania właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej nie oznaczają automatycznie nieważności podjętej na nim uchwały.
Mogłyby uzasadniać podważenie uchwał, gdyby kwestionujący wykazał, że miały wpływ na ich treść - tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2006 r. kończącym spór między Jackiem P. a wspólnotą mieszkaniową. Jacek P. był od kwietnia 2002 r. także członkiem jej dwuosobowego zarządu. W grudniu 2002 r. właściciele lokali odwołali ten zarząd i wybrali nowy, który powierzył administrowanie nieruchomością wspólną spółce z o.o. Jacek P. zaskarżył te uchwały do sądu, a sąd w wyroku zaocznym z 2003 r. uznał je za nieistniejące.
W odrębnym procesie zakwestionował uchwały właścicieli z marca i maja 2003 r. Jedna skarga dotyczyła powołania zarządu w takim samym składzie jak w uchwale uznanej przez sąd za nieistniejącą. Druga odnosiła się do spraw organizacyjno-gospodarczych. Właściciele podjęli obie te uchwały w trybie mieszanym: na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Jacek P. domagał się stwierdzenia ich nieważności ze względu na nieprawidłowości w zwołaniu zebrania. Nie przewidywał ich bowiem porządek obrad dołączony do zawiadomienia o zebraniu. Sąd I instancji uznał, że zebranie było zwołane skutecznie. W jego ocenie właściciele mieszkań mają prawo podjąć uchwałę nieprzewidzianą w dostarczonym im porządku obrad. Uchybienia formalne przy samym zwoływaniu zebrania nie mają znaczenia decydującego.
Jacek P. przegrał także przed sądem II instancji. Jego pełnomocnik w skardze kasacyjnej zaznaczył, iż podstawowy problem prawny w tej sprawie sprowadza się do pytania, czy przewidziany w art. 32 ustawy z 1994 r. o własności lokali termin zwołania zebrania dotyczy także porządku obrad. Art. 32 ust. 1 zobowiązuje zarząd lub zarządcę do zawiadomienia każdego właściciela o zebraniu na piśmie przynajmniej na tydzień przed jego terminem. W myśl art .32 ust. 2 w zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Sąd skargę kasacyjną oddalił.-W sprawie tej zasadnicze znaczenie ma kwestia traktowania uchybień formalnych w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej - mówił sędzia Antoni Górski. Czy więc podjęcie uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad powoduje, tak jak w prawie spółek handlowych czy prawie spółdzielczym, jej nieważność? SN odpowiedział na to pytanie przecząco. - Trzeba zdać sobie sprawę ze specyfiki wspólnoty mieszkaniowej - mówił sędzia Górski. - Są to małe organizmy, w których działają ludzie bez fachowego przygotowania. Podejście formalistyczne mogłoby sparaliżować funkcjonowanie wspólnot. Dlatego uchybienia przy zwoływaniu zebrania właścicieli mogą powodować nieważność podjętych na nim uchwał, tylko jeśli wpłynęły na ich treść. Tego zaś w tej sprawie nie wykazano (sygn. IICSK370/06).
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL