fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Jak nie kupić mieszkania z długami

Zdarzają się przypadki, gdy wspólnota mieszkaniowa próbuje dochodzić zapłaty zaległości od nowego nabywcy argumentując, iż zadłużenie dotyczy konkretnego lokalu, a nie właściciela
Fotorzepa, Jerzy Dudek jd Jerzy Dudek
Niektóre urzędy próbują dochodzić zapłaty zaległych podatków od aktualnych właścicieli nieruchomości. Podobnie dostawcy mediów. Jak się przed tym uchronić?
- Podstawową czynnością, jaką powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie, jest sprawdzenie księgi wieczystej. Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dział IV księgi wieczystej, w której wpisane są hipoteki. Warto bowiem pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Zatem kupując mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki, musimy być świadomi że wierzyciel - na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy - może dochodzić swoich praw. Dlatego koniecznie trzeba zadbać o to, żeby po sprzedaży „cudza" hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej - przestrzega Marcin Krasoń, ekspert Home Broker.
Zwykle hipoteka obejmuje kredyt na zakup danej nieruchomości, ale bywają i zabezpieczenia innych zobowiązań (jak np. pożyczka hipoteczna). Oprócz kluczowego z punktu widzenia zadłużenia działu IV, warto przyjrzeć się pozostałym zapisom w księdze wieczystej.
W III dziale znajdziemy np. informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie hipoteki przymusowej (np. ostrzeżenie komornika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości). Istotne są nie tylko wpisy do księgi ale także wzmianki o złożonych wnioskach.
Uwaga, podatki
- Drugą istotną kategorią długów związanych z nieruchomością, na jakie warto zwrócić uwagę są obciążenia publicznoprawne. Chodzi na przykład o podatek od nieruchomości (rolny, leśny) czy opłatę za użytkowanie wieczyste - wymienia Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker. - Z zasady podatki lokalne obciążają aktualnego właściciela nieruchomości - lub inne osoby, którym przysługuje prawo związane z nieruchomością, np. użytkowników wieczystych - a nie jego następców prawnych. Natomiast obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości wygasa z końcem miesiąca w którym doszło do zbycia tej nieruchomości, a od kolejnego miesiąca obciąża nabywcę.
Nabywca nie odpowiada więc za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela. Ale przed nabyciem mieszkania należy koniecznie upewnić się, czy organy skarbowe lub inne organy administracji publicznej nie prowadzą egzekucji z nieruchomości, choćby w celu ściągnięcia niepłaconych przez poprzedniego właściciela składek ZUS lub podatków czy innych należności. Fakt egzekucji powinien być ujawniony w dziale III księgi wieczystej.
- Ciekawostką jest, że mimo powyższego, niektóre organy próbują czasem dochodzić zapłaty zaległych podatków lokalnych lub opłaty za użytkowanie wieczyste od aktualnych właścicieli lokali i aby uniknąć niepotrzebnych wizyt w urzędach, składania wyjaśnień i pism, warto zadbać aby zbywca uregulował wszelkie należności publicznoprawne i zadbać, by w umowie przenoszącej własność nieruchomości znalazło się stanowcze oświadczenie zbywcy, że nieruchomość nie stanowi przedmiotu postępowania egzekucyjnego, a zbywca nie zalega z podatkami. Fakt ten może zostać dodatkowo potwierdzony przez stosowne zaświadczenie np. z urzędu skarbowego - podkreśla Jakub Chowaniec.
Rachunki za media
Z użytkowaniem nieruchomości wiążą się też opłaty z tytułu czynszu - dla spółdzielni bądź wspólnoty - oraz należności z tytułu dostaw mediów takich jak prąd, woda, gaz, internet, telewizja czy telefon stacjonarny.
- W tej sytuacji wszelkie zaległości obciążają zbywcę, gdyż to on był stroną umów. W momencie sprzedaży nieruchomości nabywca co prawda wchodzi w stan prawny poprzedniego właściciela, ale nie ciążą na nim zaległości cywilnoprawne - mówi Marcin Krasoń.
Dodaje, że zdarzają się przypadki gdy wspólnota mieszkaniowa próbuje dochodzić zapłaty zaległości od nowego nabywcy argumentując, iż zadłużenie „dotyczy konkretnego lokalu, a nie właściciela", a dostawcy mediów próbują uzależnić zgodę na zawarcie umowy o dostarczanie mediów (lub cesję poprzedniej umowy, czyli „przepięcie liczników") od uregulowania wszelkich zaległości.
- W celu uniknięcia problemów i konieczności wyjaśniania poszczególnych spraw również w przypadku należności cywilnoprawnych radzi zadbać o to, by poprzedni właściciel uregulował je. W odróżnieniu od należności publicznoprawnych, wspólnota ani dostawcy mediów nie mają obowiązku wydania zaświadczenia stwierdzającego brak zaległości na nasze żądanie - dodaje Marcin Krasoń.
Zapisz to w umowie
- Warto spróbować dowiedzieć się czy na sprzedającym mieszkanie nie ciążą inne długi. Może bowiem dojść do sytuacji, w której ktoś chce szybko sprzedać nieruchomość w celu ukrycia majątku przed wierzycielami. Ci z kolei mogą skorzystać z tzw. skargi pauliańskiej i żądać uznania przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczne w stosunku do nich. Bezskuteczność względna, z jaką mamy tu do czynienia, powoduje, że czynność prawna jest dla całego świata nieruchomość widnieje jako sprzedana nabywcy, ale dla wierzyciela, cały czas tak jakby należała do dłużnika (zbywcy) i może on dochodzić zapłaty z egzekucji z tej nieruchomości - wyjaśnia Jakub Chowaniec.
Dodaje, że jako osoba trzecia kupujący ma mocno ograniczone możliwości ustalenia, czy na zbywcy na pewno nie ciążą dodatkowe długi. Zwykle trzeba oprzeć się wyłącznie na oświadczeniach sprzedającego mieszkanie.
- Jednakże jeżeli wiemy lub możemy z łatwością możemy się dowiedzieć o celowej wyprzedaży majątku przez zbywcę albo jeżeli nabędziemy nieruchomość nieodpłatnie (np. w drodze darowizny) czy za wyjątkowo okazyjną cenę, musimy liczyć się z potencjalnymi konsekwencjami. Warto zweryfikować zbywcę pod względem zadłużenia z innych tytułów i dodatkowo zadbać o umieszczenie w umowie sprzedaży stosownego oświadczenia w tym zakresie - podkreśla prawnik Home Broker.
Źródło: ekonomia.rp.pl
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA: automatycznie wyświetlimy artykuł za 15 sekund.
REKLAMA
REKLAMA