fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Nieruchomości

Wspólnota może iść do sądu ?z pozwem o usunięcie usterek

Fotorzepa, Seweryn Sołtys
Właściciele lokali mają prawo przelać na wspólnotę mieszkaniową swoje uprawnienia dotyczące usuwania wad fizycznych nieruchomości wspólnej.
Sąd Najwyższy podjął korzystną dla tysięcy wspólnot mieszkaniowych uchwałę w sprawie dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Uznał, że właścicieli może reprezentować wspólnota (sygn. akt III CZP 84/13).

Wspólnie lepiej

Sąd Najwyższy w siedmioosobowym składzie zajmował się sprawą właścicieli mieszkań przy ul. Miłej w Warszawie. Mieli oni bardzo wiele zastrzeżeń do jakości wykonania budynku. Usterek dopatrzyli się w elewacji, holu, windach, garażu oraz na klatce schodowej i tarasach.
Część z nich postanowiła walczyć o ich usunięcie. Łatwiej i prościej jest jednak dochodzić roszczeń razem. Dlatego scedowali na wspólnotę swoje uprawnienia ?z tytułu rękojmi. Z tym że zdecydowała się na to połowa właścicieli. Pozostałym wady nie przeszkadzały.
Polska Korporacja Handlu M?&M, która była inwestorem, uznała tylko część roszczeń. Wspólnota wystąpiła więc przeciwko niej do sądu. Usterki w budynku wyceniła na 400 tys. zł i zażądała odszkodowania w tej wysokości.
Sąd Okręgowy w Warszawie uznał roszczenia wspólnoty. Zasądził jednak tylko 200 tys. zł odszkodowania.
Korporacja odwołała się do sądu apelacyjnego. Ten zaś nie uznał roszczeń wspólnoty za zasadne. Przede wszystkim jednak podważył skuteczność cesji uprawnień z tytułu rękojmi. Według sądu apelacyjnego zdolność prawna wspólnoty ogranicza się do zarządzania nieruchomością wspólną.

Ważność cesji

Wspólnota się nie poddała i złożyła kasację do Sądu Najwyższego. Jego trzyosobowy skład nabrał wątpliwości i postanowił skierować pytanie prawne do składu siedmioosobowego. Jak sam przyznał, już wcześniej kilkakrotnie wyrokował w podobnych sprawach. Wówczas w swoich orzeczeniach przyjął, że dochodzenie roszczeń z tytułu wad fizycznych budynku nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a zatem nie leży w granicach zdolności prawnej wspólnoty. Roszczenia te przysługują indywidualnie każdemu z właścicieli, ponieważ ich źródłem są umowy sprzedaży lokalu.
W środę  SN rozstrzygnął w rozszerzonym składzie, że właściciel lokalu może przenieść uprawnienia przysługujące w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Na razie nie wiadomo dlaczego. Sąd Najwyższy bowiem nie uzasadnia ustnie uchwał będących odpowiedzią na pytanie prawne. Trzeba poczekać na uzasadnienie pisemne.
OPINIA DLA „RZ"
Grzegorz ?Abramek, zarządca nieruchomości i wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych ?w Warszawie
Uchwała SN nie rozwiązuje podstawowego problemu wspólnot. Nie mogą one bowiem same wystąpić z roszczeniami z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku. Muszą czekać, aż właściciele przeleją na nie uprawnienia. Tymczasem nigdy nie jest tak, że zrobią to wszyscy. W efekcie sąd, uznając roszczenia wspólnoty, przyznaje jej tylko odszkodowanie proporcjonalne do scedowanych uprawnień. Gdy więc żądają 500 tys. zł, a roszczenia przeniosła na nią połowa właścicieli, to otrzymają tylko 250 tys. zł. Potrzebna jest zmiana przepisów. W ustawie o własności lokali pozwala się wspólnocie zarządzać nieruchomością wspólną, a kodeks cywilny nie przyznaje jej uprawnień z tytułu rękojmi za wady tej nieruchomości.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA