Zanim przejdziemy do bieżącej sytuacji branży – jak generalnie widzi pan przyszłość dużych centrów handlowych? Czy ta formuła się wyczerpała, jak wieszczą niektórzy, czy zostanie wyparta przez e-commerce i mniejsze formaty: parki handlowe i centra convenience?

Nie przewiduję „zmierzchu" dużych centrów handlowych, bo ich powodzenie jest pochodną tego, jak zachowują się ludzie – a ludzie to jednak stworzenia stadne. Dowodem na to jest fakt, że to, co najbardziej nas wszystkich boli podczas lockdownu, to odizolowanie, brak możliwości kontaktu społecznego, a to z kolei przekłada się u wielu na stan psychiczny.

Na pewno zmieni się sposób, w jaki ogólnie funkcjonujemy, pracujemy, podróżujemy – ale to nie wyklucza istnienia dużych centrów handlowych. Patrząc na statystyki, od marca do dziś zaobserwowaliśmy, że w najtrudniejszym momencie lockdownu udział handlu e-commerce był bardzo wysoki, po czym po ponownym otwarciu obiektów handlowych powrócił niemal do poziomu sprzed pandemii. Konkluzja zatem jest prosta – nie ma takiej opcji, aby e-commerce w 100 proc. zastąpił tradycyjny handel.

Te kanały będą się uzupełniać?

Jeden znakomicie dopełnia drugi i dla każdego jest miejsce na rynku.

Myślę, że najlepszym rozwiązaniem zarówno dla najemców, jak i obiektów handlowych jest właśnie strategia omnichannel.

Z biznesowego punktu widzenia marże generowane przez handel tradycyjny są dużo wyższe niż te, które osiągane są przy wykorzystaniu tylko kanału online. Dziś klient, pomijając już nawet kwestie lockdownu, tak czy inaczej wymaga usługi online, bo ona oferuje mu wygodę: nie trzeba wychodzić z domu, można zamówić więcej, otrzymać produkt bezpośrednio „pod drzwi", dokonać zwrotu online lub offline. Uważam jednak, że sam e-commerce, biorąc pod uwagę logistykę i zarządzanie dystrybucją, nie będzie nigdy opłacalny finansowo tak, jak ma to miejsce w przypadku oferty omnichannel.

Duże centra stawiały w ostatnich latach na rozbudowę oferty rozrywkowo-gastronomicznej, w którą pandemia bardzo mocno uderzyła...

Funkcja stricte handlowa w galeriach pozostanie dominująca, rozrywka i usługi faktycznie bardzo mocno odczuwają kryzys, ale jako branża patrzymy na to jak na chwilowe wahanie. Nie zakładamy, że po powrocie do normalności usługi czy rozrywka znikną z przestrzeni galerii i trzeba będzie coś zrobić np. z powierzchniami po kinach.

Na Litwie, zaraz po pierwszym lockdownie, otworzyliśmy największy Kids Park w regionie. Od momentu, kiedy rząd litewski zapowiedział, że znosi obowiązek noszenia maseczek, mieliśmy istotny wzrost odwiedzin. Tam też w jednej z galerii mamy bardzo dobrze działające szkoły tańca, otwieramy basen. Jednym słowem, modyfikujemy ofertę galerii do potrzeb klientów. Jeśli możemy wyciągać z tego jakieś wnioski, to powiedziałbym, że funkcje rozrywkowa i usługowa są szalenie istotne dla funkcjonowania galerii handlowych.

Jesteście właścicielem 12 galerii handlowych w Polsce. Jak bardzo pierwsza fala pandemii odcisnęła się na odwiedzalności centrów i obrotach najemców? Jakie przełożenie będzie miała jesienna fala i obecny lockdown?

Od odmrożenia handlu po majówce do września zarówno wyniki odwiedzalności, jak i obroty powoli, ale konsekwentnie rosły. We wrześniu obroty w naszych galeriach były na poziomie o 15 proc. niższym rok do roku. Staramy się zapewnić stabilne, bezpieczne funkcjonowanie centrów. W kwestiach związanych z bezpieczeństwem pracowników i klientów robimy więcej, niż zakłada wymagany prawnie reżim sanitarny.

W związku z ponownym zamknięciem galerii od 7 listopada ograniczamy bieżące wydatki związane z mniejszą odwiedzalnością, ale już planujemy działania, jakie będziemy mogli podjąć po ponownym otwarciu, by skłonić klientów do jak najszybszego powrotu.

Najważniejszy wniosek po pierwszym lockdownie jest taki, że klientom najbardziej zależało na tym, by galerie spełniały rygory bezpieczeństwa. Będziemy zatem wdrażać i komunikować działania, które zapewnią im poczucie bezpieczeństwa, aby wrócili, i spróbujemy jeszcze o ten rok maksymalnie powalczyć pod warunkiem, że ponowne otwarcie nastąpi 1 grudnia. Wiele w tym momencie zależy od rozwoju pandemii i decyzji rządu, w tym działań pomocowych dla całego sektora retail.

Na czas lockdownu rząd zwolnił administracyjnie najemców galerii z płacenia czynszów, jak dziś wyglądają wasze relacje z najemcami, stawki i ściągalność czynszów, renegocjacje umów?

W dużej większości przypadków porozumieliśmy się w sprawie obniżek czynszów i mamy ich wysoką ściągalność. W Polsce uzgodniliśmy warunki z grubo ponad 90 proc. najemców. Cały czas wierzymy w partnerskie relacje, chociaż rozmowy łatwe nie były i nie są. Można powiedzieć, że dwustronne rozmowy były dużo bardziej efektywne niż jakiekolwiek rozmowy na szerszym forum, ponieważ sytuacja każdego najemcy, każdej branży jest inna.

Polski rząd zostawił właścicieli galerii bez żadnego wsparcia. Jak wpłynęło to na wasze relacje z kredytodawcami?

Nasze współczynniki wypłacalności są na bezpiecznych, wysokich poziomach. Letnia emisja obligacji o wartości 500 mln euro pozwoliła nam wzmocnić kapitały i umożliwia łatwiejsze zarządzanie zadłużeniem w czasach kryzysu.

Galerie w Polsce to około 23 proc. wartości waszego portfela, większy udział (38 proc.) macie tylko w Rumunii. Jak sytuacja wygląda na innych rynkach?

Polska to jedyny kraj na świecie, gdzie w czasie lockdownu właściciele centrów handlowych zostali pozbawieni przychodów. Mowa tu nie tylko o czynszach, ale również przychodach zawiązanych stricte z utrzymaniem galerii. Nie miało to miejsca nawet w krajach, które postrzegane są jako mniej rozwinięte gospodarczo. Biorąc pod uwagę mechanizmy dotyczące relacji najemców z wynajmującymi, wprowadzone przez rządy w Polsce i w pozostałych ośmiu krajach, gdzie działamy, to nad Wisłą ponieśliśmy największe koszty.

Czechy, Litwa i Słowacja udzieliły dopłat do czynszów pod warunkiem udzielenia rabatów przez wynajmujących – dogadaliśmy się tam ze wszystkimi najemcami, nie było żadnych gorących sporów czy też prób wywierania nacisku poprzez np. nieotwieranie sklepów. Po pierwszym lockdownie otworzyliśmy się na nowo, planujemy dalszy rozwój i teraz, kiedy rząd znowu wprowadził lockdown w Czechach, jednym tchem dodano, że 50 proc. czynszu będzie dopłacało państwo, niezależnie czy wynajmujący dadzą coś czy nie. Wcześniej to było 30 proc.

Jakich działań oczekiwalibyście od polskiego rządu?

Oczywiście życie i zdrowie jest najważniejsze, ale decyzję o kolejnym lockdownie uważamy za przedwczesną i bardzo niekorzystną dla branży. Chcielibyśmy zatem, by rząd nie podejmował działań bez wcześniejszych konsultacji z branżą, a tym bardziej pochopnych decyzji o przedłużeniu lockdownu. Oczekujemy także, że pomoc dla branży będzie szybka, ukierunkowana i związana z kosztami stałymi.

Oczekujemy też, że będziemy mieć możliwość efektywnego przygotowania się na ponowne otwarcie – jeśli otworzymy się po tych trzech tygodniach, przed początkiem grudnia, liczymy na możliwość działalności w pełnym, siedmiodniowym trybie i przywrócenie niedziel handlowych już przed 15 grudnia, co pozwoli nie tylko na rozłożenie ruchu klientów na siedem dni, ale przede wszystkim na szybszy powrót klientów i odrabianie strat. Teraz, po lockdownie, to najbardziej naturalny moment na takie działania.

CV

Marek Noetzel jest od 2017 r. członkiem zarządu NEPI Rockastle odpowiedzialnym za nieruchomości handlowe. Wcześniej pracował w agencji Cushman & Wakefield, ostatnio jako szef działu nieruchomości handlowych. Jest absolwentem Uniwersytetu Gdańskiego.