Dane GUS świadczą o tym, że po zapaści w kwietniu i maju, w czerwcu i lipcu rynek mieszkaniowy wrócił do aktywności, jeśli chodzi o wydawane deweloperom pozwolenia na budowę czy uruchamiane inwestycje. Same spółki raportują, że od maja z miesiąca na miesiąc sprzedaż lokali też się poprawia. Ceny nie chcą spadać. Tąpnięcie było naturalną konsekwencją lockdownu – czy w ogóle można mówić, że mamy kryzys?
To jest najdziwniejsza sytuacja, z jaką miałem do czynienia w karierze. Dziś wciąż nie można powiedzieć z przekonaniem, czy może właśnie wyszliśmy z kryzysu, czy w ogóle go nie było, czy też równie dobrze jesteśmy tuż przed kryzysem.
Mogę mówić o naszych danych i obserwacjach, czyli o tym, czego jesteśmy pewni. W kwietniu faktycznie nastąpiło istotne załamanie sprzedaży mieszkań, także u nas. Jednak na moment nie zwolniliśmy, nasze biura sprzedaży były cały czas otwarte z zachowaniem reżimu sanitarnego. Oczywiście lockdown spowodował techniczne trudności z zamykaniem transakcji. Wraz z odmrażaniem gospodarki sytuacja zaczęła wracać do normy i w naszym przekonaniu rynek pierwotny zachowuje się dobrze, jest mocny.
Jest wiele czynników, które wspierają ten stan. Przede wszystkim niskie jak nigdy wcześniej stopy procentowe i budzące niepokój oczekiwania inflacyjne. Zakup mieszkania jest traktowany jako sposób na ochronę kapitału, zabezpieczenie przed utratą wartości gotówki.
Kiedy tylko aktywność kupujących się poprawiła, dość szybko zaczęliśmy uzupełniać ofertę, w samym II kwartale wprowadziliśmy do sprzedaży 576 mieszkań, skupiając się na projektach, które wiedzieliśmy, że będą się dobrze sprzedawać. To wszystko złożyło się na satysfakcjonujący wynik. W II kwartale sprzedaliśmy 816 mieszkań, tyle samo, ile w I kwartale i tylko o 2,4 proc. mniej rok do roku.
Dane to dopiero pokażą, ale wygląda na to, że udało nam się zwiększyć udział na wszystkich rynkach, na których działamy. To właśnie powinna robić firma w trudnych czasach, kiedy nie da się zwiększać sprzedaży.
Czy może pan powiedzieć, jak wyglądała sprzedaż w lipcu i sierpniu?
Raportujemy dane kwartalnie. Mogę tylko powiedzieć, że wyglądała dobrze, bez widocznego wpływu pandemii. Jesteśmy dość optymistycznie nastawieni, jeśli chodzi o II półrocze, o ile nie dojdzie do większych turbulencji.
Gdańsk kojarzy się z kupowaniem mieszkań pod najem krótkoterminowy, Wrocławowi można przylepić łatkę miasta uniwersyteckiego. Czy cokolwiek się zmieniło w podejściu klientów, zmieniła się struktura kupujących?
Niezmiennie około 40 proc. transakcji było gotówkowych. Najmniej turbulencji zaobserwowaliśmy w Warszawie, gdzie po prostu pieniądza jest najwięcej. W Gdańsku lockdown zastał nas z dużą ofertą mieszkań popularnych, przeznaczonych do życia, a nie inwestycyjnych. Z kolei we Wrocławiu nasza oferta była bardzo niska – teraz ją odbudowujemy.
Z naszych obserwacji wynika, że nabywcy zwracają teraz dużą uwagę na to, by kupować od takich firm, które będą odporne na ewentualne perturbacje rynkowe. Liczy się marka dewelopera, jego stabilność finansowa, brak opóźnień na budowach, oddawanie mieszkań w terminie.
Widać też, że klienci, jeśli są przekonani do zakupu, mają większą determinację w dążeniu do uzyskania kredytu. Lockdown przełożył się na pewne zawirowania i zaostrzenie polityki przez banki, dziś to wygląda dużo lepiej.
Skoro mieszkanie ma być formą ochrony kapitału trzeba mieć wiarę, że nie będą tracić wartości. U progu pandemii były oczekiwania, że kryzys przełoży się na spadek cen. Analitycy Emmerson Evaluation przyjęli, że lokale przez 2–2,5 roku będą prawdopodobnie tanieć o około 5–7 proc. rocznie i ceny zatrzymają się na poziomie 15–20 proc. niższym od szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r.
Nie dam się namówić na prognozowanie. Mogę powiedzieć o tym, co było i jest. W warunkach lockdownu postanowiliśmy stosować trochę więcej promocji i upustów, przede wszystkim po to, by zachęcić do zamykania transakcji, bo proces decyzyjny klientów przedłużał się. Ale już pod koniec maja wróciliśmy do przedcovidowej polityki, jeśli chodzi o ceny. Dziś sytuacja wygląda tak, jakby wiosną nic się nie stało.
W II kwartale uzyskaliście bardzo wysoką na tle branży średnią marżę brutto ze sprzedaży 32 proc., a w samym Trójmieście 36 proc. Czy tak wyśrubowany wynik jest do utrzymania na dłużej?
W całym roku rentowność będzie nieco niższa, co będzie wynikało ze struktury przekazań. Akurat w II kwartale wydawaliśmy klucze do sporej liczby lokali z wysokomarżowych projektów.
Przyjmuje się, że od wbicia łopaty do przekazania lokali mijają dwa lata, upraszczając obecne wyniki to efekt inwestycji z 2018 r., kiedy mieliśmy kryzys na rynku wykonawczym i mocny wzrost kosztów. Były obawy o rentowność deweloperów – dziś okazuje się, że katastrofy nie ma...
Nie jest tak, że wszystkie mieszkania sprzedawane są na pniu, deweloperzy mają możliwość dostosowywania cenników do sytuacji. Dziś przekazujemy więc lokale sprzedane na wczesnym etapie oraz te, które znalazły nabywców później, już po wyższych cenach. Jednak kluczowym czynnikiem, który pozwolił nam nie tyle utrzymać, ile poprawić rentowność, było powołanie własnej spółki zajmującej się generalnym wykonawstwem. Operacja ta udała nam się znakomicie. Dziś Dom Construction jest sprawną, świetnie zarządzaną firmą generalnego wykonawstwa, budującą w najwyższej jakości. Dziś sytuacja na rynku wykonawstwa jest stabilna, nie ma problemów z pracownikami, ceny się ustabilizowały. Ale na przełomie lat 2017 i 2018 mieliśmy kryzys. Cieszę się, że efekty tej fundamentalnej dla spółki transformacji widać już w wynikach finansowych.
W I połowie 2020 r. przekazaliście klientom 1,24 tys. mieszkań, o 25 proc. mniej rok do roku. Jaki jest potencjał na II półrocze?
Możemy przyjąć, że wydamy klucze do 3 tys. mieszkań. Budowy idą bez zakłóceń, nie ma też większych problemów z odbiorami i pozwoleniami na użytkowanie. Chciałbym zaznaczyć, że o ile liczba przekazanych mieszkań będzie niższa niż w 2019 r., o tyle wartość i rentowność będzie wyższa – wynik netto nie będzie gorszy rok do roku.
Jakie są plany, jeśli chodzi o wprowadzenia w II półroczu?
To może być nawet 3 tys. mieszkań, jeśli rynek będzie sprzyjać.
Czy interesuje was współpraca z inwestorami z rynku najmu instytucjonalnego?
Nie jest to wykluczone jako kierunek rozwoju grupy. Rynek raczkuje, ale ma duży potencjał i przyszłość, do Polski chcą wchodzić inwestorzy z poważnymi pieniędzmi. To naturalne, z uwagi na naszą pozycję, że docierają do nas co jakiś czas pytania w tej sprawie. Jeśli kiedykolwiek zdecydujemy się na wejście na ten rynek, to tylko z solidnym partnerem, na dużą skalę i na pewno w ramach rozszerzenia działalności, a nie przesunięcia sprzedaży z rynku detalicznego.
Długoletni wiceprezes ds. finansowych Janusz Zalewski zapowiedział przejście na emeryturę z końcem marca 2021 r. Kto będzie jego następcą? A życząc panu jeszcze wielu lat za sterami – jak w ogóle wygląda kwestia sukcesji w spółce?
Zmiana zaanonsowana została rynkowi z – mam nadzieję – wystarczającym wyprzedzeniem. Następcą jest Leszek Stankiewicz, obecnie zastępca dyrektora finansowego grupy. Ja na razie nie wybieram się na emeryturę, ale jeśli przyjdzie ten czas, będzie to wyglądać podobnie, jak w przypadku Janusza Zalewskiego, czyli zostanie przeanalizowane, ogłoszone z odpowiednio dużym wyprzedzeniem i wskazaniem następcy.
CV
Jarosław Szanajca zakładał Dom Development z brytyjskimi wspólnikami w 1996 r., od początku pełni funkcję prezesa. Karierę zawodową rozpoczął w 1985 r., związany był m.in. ze Społecznym Zjednoczeniem Przemysłowym Libella, a w latach 1992–1996 był prezesem przedsiębiorstwa budowlanego Gres-Investi. Z wykształcenia prawnik, absolwent Uniwersytetu Warszawskiego.
